朱大鸣：调控房地产市场本身风险在急剧放大!

　　没有人怀疑中央调控房地产市场的决心，因为从法律、行政干预、金融政策等方面，现行调控都已经超越了常规。而且，来自中央的声音，也不断传递着房市调控加强的信号，但这种声音也有了新的变化。

　　温家宝总理日前在长三角考察时候指出，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

　　而在此前的背景上，中央要求各地要公布房市调控目标，但是，还是有不少城市调控目标没有如期公布，而且唯有北京一个提到“降”字，即使如此，也是含糊其辞，很难进行检验是否达到了目标。

　　为什么会出现这样的怪现象？地方没有动力去调控房价，原因在于，这是自挖墙脚。很多地方的土地财政和房地产税收，几乎占据这些城市财政收入的80%。

　　更重要的是，和三百年前英国争论金价与纸币关系一样，房价和物价上涨，意味着纸币发行过量。当货币发行过量的时候，房地产市场价格也会“水涨船高”。因此，温家宝总理同时提出了实施稳健的货币政策，是中央综合分析国内外形势作出的重要决策。要处理好总量和结构的关系，抑制通货膨胀和促进经济增长的关系，综合运用好公开市场操作、存款准备金率、利率、汇率等多种价格和数量工具，提高直接融资比重，加强对实体经济的支持。

　　但是，稳健的货币政策在实际操作上却是上调准备金和加息，随着美元的急速贬值，也会产生巨大的风险。如果美元持续贬值到危机前的70美元左右，那么，世界经济形势很可能逆转。这样带来的风险很可能是债务危机的爆发，特别是在货币政策不断收紧而信贷政策不断超量印刷的时候，这为中国经济埋下了隐患。这种危险反映在房市上，就是房地产企业资金链条断裂，土地市场崩溃以及房贷系统失灵。极端的表现在，高利贷资本对于房地产企业的侵蚀，这种财富的剧烈变化，可能会成为债务危机导火索。

　　在回应“一些企业反映原材料价格上涨较快，要素成本增加较多，人民币汇率升值压力较大”的时候，温家宝认为，“我历来认为码头、海关都是经济的晴雨表。大家谈的问题对于我们了解宏观形势多多少少都有帮助。现在世界经济正在缓慢复苏，国内形势总的还是好。但是现在企业遇到两个大的困难：排名前列个就是原材料价格的上涨。第二就是成本推动。这两个价格的上涨都使企业面临一个经营困难的压力。我是做好今年企业要克服困难的准备，我希望每个企业都做好这样的准备”。实际上，这两个困难不仅仅是实体企业的困境，也是房地产企业的困境。原材料涨价使得房屋成本急剧上升，特别是土地成本价格急速上涨，导致很多企业都已经无力拿地。另外，税收成本和隐形成本也在上涨，资金使用成本更是急剧提高。这些都是企业的风险，虽然我们可以暂时躲到三四线城市或者土地市场价值洼地中去，但是，这种潮流迟早会将洼地变成风险极高的地方。

　　“码头经济”（即外贸市场）是国内经济的晴雨表，也是中国房地产市场资金转折点。从日本的经验来看，当实体经济无力支撑资本高成本的要求时候，逐利性会驱使资本进入风险重重的房地产市场，同样，当人民币升值也会激发人们对于房地产升值的遐想和预期。从资金角度来看，禁止给房市贷款，反而倒是促成了大批信贷资本和实业资本高能量高价格进入房地产市场，从而形成金融大漩涡。

　　同时，我们注意到，温家宝总理提到了两个目标的关系，即经济增长和通胀之间的关系问题，他认为，一个是管好通胀预期，第二是我们虽然把速度放缓，但也要防止经济的大起大落，大的波动。我们有信心能够做到通胀预期管住，防止价格大幅度上涨，同时又保证经济比较平稳，不出大的波动。

　　无论你承认不承认，中国房地产都已经是最重要的支柱产业，房地产市场的波动对于整个经济的波动来说，关系是非常紧密的。在这里，我们认为，既要保证价格风险能够得到调整和释放，也要保证经济增长速度不能下沉太快。因为高速的增长一旦停滞下来，或者说一旦高速的惯性急刹车，将会带来重伤，就算没有重伤，再启动起来将会无比困难。特别是当世界经济信号美元将要有重大变异的时候，警惕风险更重要。