南昌限购令升级版出台 二手房纳入限购的范围

　　1月21日，南昌市出台本地版商品房“限购令”，不考虑居民之前拥有的房产情况，只能在规定区域内限购一套房。该限购举措颁布几天后“国八条”出台，相比之下，本市的调控措施显得有些“温柔”。对此，根据“国八条”的规定，昨日，南昌市房管局官方网公布了新的“限购令”，与“国八条”吻合，本市居民拥有两套房，不能在南昌市购房，比原“限购令”更严格。

　　二手房纳入限购范围

　　原限购举措中，规定本市及外省市居民家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房，意味着对除此五区外的商品房不限购，且不考虑居民以前房产持有情况。

　　新限购措施中，几乎克隆了“国八条”：在本市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房。

　　交易时间的认定，以在本市房地产信息系统网签时间为准。对违反规定购房的，不予办理房产登记手续。

　　本次文件规定，限购不仅仅是新建商品房，二手房也纳入了限购范围。意味着与原限购措施相比，在本市五区内，本市居民已拥有两套房，不能再购新房和二手房。而在原限购措施中，只规定在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区限新购一套房，二手房不在限购之列。

　　同时，有一套再购一套，还有条件限制，即使是改善性需求也纳入其中。对于本市居民，以户籍居民家庭为准，即使房产证姓名单独属于其中一方，也算共有房产情况。而非本市户籍居民家庭，想再购一套，得有足够证明，限购措施规定有在本市满1年以上纳税证明，或者有1年以上社会保险缴纳证明，否则就不能再购房。

　　限购区域延伸

　　原限购措施规定，局限于东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内，而本次将湾里区也纳入限购范围。南昌市房管局解释，南昌县、新建县、进贤县、安义县虽暂不列入新限购范围，但原则上参照执行。事实上，即使该四县不限购，市区居民想购郊县的房子，也受制于二套房贷利率提高的影响。已有贷款及房产持有记录，想买第三套也贷不了款。

　　第二套房贷首付款比例不得低于60%

　　新限购措施规定，除实施严格限购措施，还严格执行国家房地产税收和信贷政策。个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　同时，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　今年土地供应量不低于前两年均量

　　新限购措施还表示，继续增加居住用地供应总量，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前两年平均实际供应量。在年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。年度保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。

　　参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

　　对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让。

　　新建住房年度价格纳入年度控制目标

　　南昌将根据经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；加大保障性住房建设力度，改善居民居住条件。

　　影响

　　上半年楼市将处于清淡期

　　“和预期的差不多，事实上商品房的前期交易情况已得到反应，二手房成交量春节后比新建商品房活跃。虽然2月份历来是房市淡季，但今年的2月成交量同比明显下降。”对于南昌升级版限购措施，江西省满堂红房产总经理吴伟称，这将对楼市产生比较直接的影响。

　　吴伟表示，新“限购令”会抑制不少潜在需求，想购房者会观望政策的效果，待政策得到市场消化后，购房才会更积极。上半年将是政策影响过渡期，成交必然会比往年同期下降。至于成交价，稳定的概率较大，松动可能只是局部的。对于房产中介商来说，二手房也纳入限购范围，交易情况就很难活跃起来，但实际过程中对于房产中介商影响的是房贷控制。而对于开发商，前两年营收比较可观，短期内成交上不去还能挺得住。如果房价出现松动，那主要是中小地产商，遭遇调控政策、贷款利率等多重因素影响，会在价格上调整刺激需求。

　　“不过，南昌的房价与中部省城相比，并不算很高，只是相对于居民收入水平偏高，房价或许透支了未来几年的增幅。南昌的房市刚性需求占主要成分，投机、投资性比例小。从供需现状看，房价会趋于平稳，出现明显下跌可能性很小，涨也很难。就以拆迁为例，老城区内的补偿价达每平方米六七千元，表明现行的房价得到认可。”吴伟分析，购房者对房价下跌的预期不能过高。

　　对于今年南昌房市的运行趋势，吴伟认为，上半年会比较清淡，到下半年会更好些。总体上，今年对房产中介商、开发商而言，得做好过紧日子的准备。

　　抑制投机性需求与市民期望贴近

　　对于南昌房市的新“限购令”，江西师大房地产研究所副所长张东祥表示，上次力度有限，这次动真格了，对房地产市场影响将更大、更深。一方面南昌全面贯彻了“国八条”，实施严厉限购政策，在一定时间内会明显抑制需求。另外，也与市民的期望贴近。

　　复制“国八条”，对于南昌来说，是不是太严了？张东祥认为，确实是严了，但那是针对已有多套房居民，以及投资性、投机性需求，给炒房族套上了“紧箍咒”。而对于自住性需求，则不严，十分合理。长远看，政府加大保障房建设，满足那些在商品房市场上实现不了住房需求的群体，让商品房与保障性住房并驾齐驱，不再让商品房一枝独秀，这样更利于房地产市场发展。

　　张东祥认为，新“限购令”把非自住性需求挡在门外，使得房地产市场回归理性。由于楼市过热，除了居民投资商品房，产业资本也热衷于投资房地产，这个市场积聚了太多的资源。严厉的限购措施，会使得社会闲置资本再分配，引导民间资本流向其他产业，这样才更利于实体经济的发展，进而推动房地产市场健康运行。

　　“多年来，房地产越来越成为地方财政的主要来源，占据了较大比例，这对于经济结构不太合理。土地财政使得一个地区富起来，但并不强。严厉限购举措的实施，抑制不合理需求，让房地产市场不再是‘支柱’产业，从而有利于地方社会经济富而强。”张东祥分析。