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限购限价下豪宅市场屏息横盘 涨幅比不上普通住宅

2017/05/27 18:30 来源: 21世纪经济报道 评论
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21世纪经济报道记者梳理数据发现,国内一线城市的豪宅与伦敦、纽约等地豪宅的绝对价格仍无法比肩。

在全国市场一片大好的过去两年,豪宅被淹没其中,其涨幅远比不上普通住宅;而在新一轮调控收紧之后,号称最为保值增值的豪宅,状况又如何呢?

从去年和今年一季度来看,豪宅市场交易仍然稳健,部分热门城市顶豪甚至出现了较为可观的涨幅。

但调控的影响不可忽视。北京“3·17新政”开启新一轮调控之后,一二线城市楼市“量价齐跌”。受限价政策影响,部分顶豪新盘无法按预期价格获得预售证入市,尤其是一些前期高价拿地的项目,面临尴尬。在成本压力下,一些项目选择延迟入市,另有项目选择“减配”,以求维持利润。

多位豪宅业内人士告诉21世纪经济报道记者,目前市场上销售的豪宅大多是3月份之前已拿到预售证的项目,3月份之后高价盘基本无法获批,这将导致下半年豪宅成交可能大幅下滑,当然也不排除一些项目会选择低价入市。

豪宅“跑赢大市”?

位于珠江新城CBD的侨鑫·汇悦台项目,是广州的顶豪标杆。阳光家缘网数据显示,该项目自开盘至今的成交均价达93038元/平方米。今年3月,其价格信息更新为“平层低价格13万/平方米”。

截至5月25日,今年以来该项目新增成交16套,总销售额超过6.5亿元,成为广州豪宅冠军

今年以来,京沪穗深及部分热点二线城市的豪宅成交量价均有所提升。研究院数据显示,今年以来北京豪宅的交易规模明显增加,均价在10万元以上的楼盘由去年同期的8个增加到17个。以北京壹号院为例,今年截至5月20日共成交8套,去年同期仅成交1套;成交均价达17.07万元/平方米,比去年同期上涨19.6%。

在深圳,同策咨询研究部统计显示,今年1-4月,套均总价达4594万元的华润深圳湾·悦府项目共售出63套,单价达13.69万元/平方米。此外,上海一季度单价在10万元以上的豪宅共成交316套,整体去化率达到9成。

同策咨询研究部指出,得益于3-4月的销售向好,京沪穗深1-4月10万元/平方米以上的豪宅共去化1121套,同比增加45.8%。

咨询机构莱坊5月10日发布的报告显示,以各城市售价前5%的房产作为豪宅计算,今年一季度,广州、北京、上海的豪宅价格涨幅分别位列全球主要城市第一、第二和第四。其中,广州的同比涨幅达到36.2%。

这与今年以来多地楼市“量价齐跌”的状况形成鲜明反差。

谈及原因,智库研究中心总监严跃进认为,这是豪宅自身特征所致:“一方面,顶豪不依赖信贷政策;另一方面,顶豪产品的销售节奏较稳定,以实现大盈利空间为目的,并不追求成交量。因此,豪宅的投资价值并不会随政策而频繁波动。”

更本质的原因或许是资产配置需求。诺亚财富指出,经历去年楼市新一轮上涨后,计划减配房地产类资产的高净值人士占比从45.3%降至20.1%,计划增配的占比则从14.6%升至22.7%。这显示出,更多的资金正在进入房地产投资领域,而在房地产类资产中,顶豪产品被认为是具保值性的资产配置。

限价下的困境

尽管豪宅截至目前的成交数据表现不错,但调控正在施加它的影响,尤其是限价,对顶豪市场影响巨大。

以北京为例,业内传闻新房市场“限价8万/平方米”。中原地分析师张大伟指出,虽然没有明确的政策,但事实上从市场看,从2016年11月少部分转现房的项目之后,到目前为止没有新盘(不论是期房还是现房)能够获得超过79999元单价的销售许可。

2015年入市的北京壹号院项目,平均单价达16万元/平方米,湖景单价则达到30万元/平方米,但在传说中的“8万元”限价红线下,如今入市的顶豪项目不再享有这样的定价空间。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,北京多个原计划卖到10万以上的豪宅,如今无法按预期价格入市。在项目本身的成本压力及开发商对产品的价值考量下,一些项目采取了延缓入市的手段。

以3.73万元/平方米的楼面单价拿下北京丰台一地块后,华润置地曾在去年7月对外宣布,该地块的昆仑域项目将于10月底开盘,然而在“9·30新政”的严格调控下,该项目入市计划搁浅,截至目前仍无入市迹象。

有消息指,无法以期望价格拿到预售证,是昆仑域项目至今未能入市的主要原因。

目前,除华润昆仑域外,北京的中国玺、泰禾·西府大院等多个豪宅项目也迟迟无法入市。据悉,以上两个项目拿地时的楼面价分别高达4.9万元/平方米、6.8万元/平方米,推迟入市无疑将加重开发商的资金压力。

在上海、深圳,限价对于豪宅入市的影响同样存在。上海去年10月8日便出台了销售限价政策,对市场的约束直至今日。

受“取证难”问题影响,深圳中原研究中心称,深圳豪宅项目入市缓慢,除万科瑧湾汇在1月底取得预售并开盘入市外,深圳今年来再无其他纯新盘顶豪项目入市。

此外,限购的影响也对豪宅市场有影响。“高端房产的购房者大多是二套房,在认房认贷的政策下,首付比例需要达到八成,这意味着他们运用不了太多杠杆了,”郭毅表示,“但对于高端人群来说,他们还是希望把杠杆运用充分,这是矛盾所在。”

“从今年北京楼市调控趋势来看,收紧依然是长期预期,因此对于预售许可证的监管也将是长期性的。”郭毅认为。

豪宅开发商将面临压力。业内人士告诉21世纪经济报道记者,面对限价调控,此前豪宅经常使用的延期入市效果将大打折扣。因为从2015年开始,豪宅市场竞争非常激烈,京沪深动辄五六万/平方米的楼面地价,令未来的产品大规模豪宅化,在2017年至未来两三年内厮杀将更加残酷。对于很多开发商来说,价格定高了批不下来,价格定低了要亏本。卖与不卖都是一个死局。在不久的将来,有大批开发商将要为推升的高价地付出代价。

压力之下,部分房企也开始积极寻找出口。郭毅表示:“去年顶豪项目竞争的是产品力,开发商在努力打造项目软硬端的整体价值。今年,由于限价原因,房企被迫在产品上作减配,例如精装改成毛坯等。”

抗跌性强

21世纪经济报道记者梳理数据发现,国内一线城市的豪宅与伦敦、纽约等地豪宅的价格仍无法比肩。

以纽约中央公园旁的90层摩天顶豪“ONE57”为例,该项目平均售价高达7.36万美元/平方米(约合50.5万人民币),高单套售价超过1亿美元(约合6.86亿人民币)。相较国内,据研究院统计,去年四季度一线城市豪宅成交均价为97152元/平方米,顶豪标杆单价则多在10万-20万元范围。

“北京的楼盘是高端的不够高价,没有像美国、香港那样,豪宅都能到几十万元一平方米;另一方面,低端的不够低价。随着楼市的涨价大潮退去,必然有一些刚需盘会被搁浅在沙滩上。而地段好的豪宅,可能还会涨价。”融创中国董事长孙宏斌表示。

与世界主流水准间存在的较大价差,为中国豪宅带来了想象空间。

“接下来几个月,一线城市调控政策仍将继续深入,豪宅市场上半年可能呈现回调态势,但由于豪宅抗跌性强,升值潜力较大等固有优势,一线城市豪宅市场中长期依然预期乐观。”同策咨询研究部指出。

国内豪宅的需求也仍然具有想象力。“富裕的中国购房者在购买居住国内房产时展现出了较强的信心,”苏富比在近期发布的报告中指出。受当前一线城市房价到达高位、海外置业收缩等多重因素影响,高净值人群对配置国内豪宅的热情或会增强。

,某房地产研究院研究员曹倪娜认为,核心区位的一线豪宅抗跌性强,是能够满足高净值人群自住、投资两种需求的资产。在超大型核心城市的产业及人口集聚效应下,京沪穗深及部分热点二线城市的豪宅由于具有资产保值性和增值性,被视为投资中的“安全岛”。

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责任编辑:周婉君  JN1582
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<p>热线 : <em>057486822222</em></p> <a class="btn" href="http://nb.focus.cn/loupan/360953.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">北仑区</em> <span class="loupan-price">17000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://nb.focus.cn/loupan/361128.html" target="_blank">东半岛江山99</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://nb.focus.cn/loupan/361128.html" target="_blank">东半岛江山99</a> <p>平均价格 : <em>9000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>滨江新城季景路与环山路交叉口</i></p> <p>热线 : <em>057486909999</em></p> <a class="btn" href="http://nb.focus.cn/loupan/361128.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">北仑区</em> <span class="loupan-price">9000元/㎡</span> </li> </ul> </div> <div class="item last "> <div class="top clearfix"> <a class="loupan-img" href="http://nb.focus.cn/loupan/361374.html" target="_blank"> <img src="http://img5.focus.cn/thumb/180/nb/8657/a_86562095.jpg" alt="博浪海港城"/> </a> <div class="info"> <h4><a href="http://nb.focus.cn/loupan/361374.html" target="_blank">博浪海港城</a></h4> <p class="ave-price">平均价格 <em>待定</em></p> <p class="tag">象山县</p> <a class="detail" href="http://nb.focus.cn/loupan/361374.html" target="_blank">查看详情</a> </div> </div> <ul class="loupan-list"> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://nb.focus.cn/loupan/360874.html" target="_blank">半山御海</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://nb.focus.cn/loupan/360874.html" target="_blank">半山御海</a> <p>平均价格 : <em>7000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>莼湖镇 莼桐公路东面(龙港海鲜城斜对面)</i></p> <p>热线 : <em>0574-88733678/0574-88733888</em></p> <a class="btn" href="http://nb.focus.cn/loupan/360874.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">奉化市</em> <span class="loupan-price">7000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://nb.focus.cn/loupan/361102.html" target="_blank">环球东方港城</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://nb.focus.cn/loupan/361102.html" target="_blank">环球东方港城</a> <p>平均价格 : <em>18000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>中心区泰山路和太河路交界处</i></p> <p>热线 : <em>057427699666</em></p> <a class="btn" href="http://nb.focus.cn/loupan/361102.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">北仑区</em> <span class="loupan-price">18000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://nb.focus.cn/loupan/361132.html" target="_blank">天伦名苑</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://nb.focus.cn/loupan/361132.html" target="_blank">天伦名苑</a> <p>平均价格 : <em>12000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>黄山路与新大路的交叉处,北仑体育训练基地西侧。</i></p> <p>热线 : <em>057486966966</em></p> <a class="btn" href="http://nb.focus.cn/loupan/361132.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">北仑区</em> <span class="loupan-price">12000元/㎡</span> </li> </ul> </div> </div> </div> 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