上海一日卖三宗地揽金35亿 中小房企成“主角”

每经记者 吴若凡 每经编辑 隋丕宁

2月21日，上海推出金山区三宗住宅地块，引近十家开发商参与竞拍。最终，北京建工、华纺和成、上海建工成功拿地，总成交价35亿元。

虽然三宗地块最终成交，但拍卖过程却冷热不均。金山新城地块溢价卖出，未来售价预估达3万/平方米，远超当前周边房价。另外两宗地块则以底价成交。

业内人士认为，金山新城作为金山发展核心区域，未来房价有看涨趋势。就目前上海土地市场整体情况而言，尚且稳定。

金山三地出让 成交价35亿

2月21日，上海土地市场又推新地块，金山一口气推出三宗住宅用地，受到光明地产、北京建工、同润地产、合生地产、中房、华润置地、碧桂园、华纺和成等多家房企的“围攻”。最终，金山区金山新城JSC10502单元E22-02地块，由北京建工以14.4亿元竞得，溢价率18.65%，成交楼板价11627元/平方米，可售价楼板价近2万/平方米。

值得一提的是，该地块出让条件规定竞得方除需安排5%保障房（无偿移交政府）外，还需配建45%安置房（政府按9000元/平方米回购），这意味着地上建筑面积近12.4万平方米的地块，只有不超过一半的面积为打造可售商品住房，而且地下车库还需要另外补地价。

有业内分析人士评测认为，考虑以上因素，再加上建安成本和税收费用等支出，项目未来可售部分楼板价较名义楼板价会更高，估计可达到3万/平方米。

金山区金山工业区JSS3-0402单元11-01地块则由华纺和成拿下，以8.3亿元底价成交，折合楼板价约9500元/平方米。

与该两宗地块距离较远的金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块，则被上海建工以12.24亿元竞得，同样是底价成交，楼板价约9800元/平方米。

该地块同样需安排5%的保障房无偿移交政府，另需配建的安置房比例则为25%，由政府按指定价回购，这意味着该地块可售商品住房部分不超过70%，地下车库同样需要另外补地价，项目未来房价预计也逼近2万/平方米的水平。

土地冷热不均 金山新城看涨

从今日土地拍卖热度来看，参与开发商不少，但争夺有限，其中两宗以底价成交。

中原地产分析师卢文曦认为，三宗地块吸引了7家开发商关注，这个数量对今年来说还是不少的，面积不大、总价不高是引起关注的一方面原因。另外，这几宗地块没有提到15%的自持，不过设置了25%-45%的安置房比例要求，利润相对被削弱，但相比规定自持，对于开发而言还是有利的。

就成交价而言，上述地块实际楼板价均已近2万元/平方米，已经高处了周边新房的价格水平。

“依然是有面粉贵于面包的状态。”某研究院智库中心研究总监严跃进直言。

不过，这并不表示超高溢价会是今年土地市场的常态。因为就高溢价的金山新城地块分析，地块资质对价格有一定支撑力。

北京建工获取的这宗地块位于金山新城内，按照《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案，金山新城滨海地区被视为未来金山的核心发展区，规划优于金山工业区和枫泾特色小镇，且交通配套金山卫火车站平日每天安排17趟上海南站直达列车，全程耗时仅32分钟。

目前万达、上实等房企已陆续在金山新城布局。人口支撑对未来金山新城的房地产市场，以及房价走势有着重要影响。

资深房地产专家薛建雄认为，金山新城的楼市发展趋势良好，特别是城中心区域，开发已近十年，未来可能将进入豪宅化阶段，其他区域则还处在改善阶段。