二线楼市重启限购 未来二线城市走势如何

      二线楼市重启限购，未来二线城市走势如何？对于一些连续多月领涨中国楼市来说的话，这个时候的二线城市出台“降温”的一些举措。

      日前，武汉宣布，针对一些开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为，要求取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售，房管部门将对房企违法违规销售行为加大查处力度。记者注意到，近期包括南京、武汉、苏州、合肥等热点二线城市均相继出台了调控措施。分析师杨科伟认为，今年以来大部分一二线城市商品住宅价格已经有较大的涨幅，在管理层“抑制资产泡沫”的背景下，部分热点城市政策趋紧，货币政策逐渐倾向中性。

      房价不断上涨

      根据国家统计局公布了2016年7月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，涨幅为4.6%，下降1.1%。同时，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。值的一提的是，7月份，同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡，其中深圳涨幅为41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。

      同策咨询研究总监张宏伟告诉《排名前列财经日报》记者：“进入下半年以来，热点城市的房价仍然在高位上涨，楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今，随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，北上广深一线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现”日光盘“和”买涨不买跌“的火热局面，部分二线城市高价地块频频出现，房价上涨幅度超过一线城市。”刚刚在武汉买房的小朱就是房价上涨的亲历者，他从7月加入看房大军，而几乎每周武汉的房价都有所上涨。“我看上的房子已经出了3环，目前价格在1.2万元/平方米，而上个月这里的均价大概在1.1万元/平方米。”小朱告诉《排名前列财经日报》记者。

      楼市火爆，开发商不断进场拿地，让房价进一步螺旋式上升。“武汉是长江经济带战略中游的战略支点城市，2015年武汉GDP达1.1万亿元，在华中有重点地位。自2012年起，武汉土地供应面积每年呈下跌状态，因此土地成交价格持续攀升，2015年的土地成交价格已达3106元/平方米，较2012年上涨约73%。我们认为未来升值空间可观，因此选择武汉拿地。”正荣地产总裁林朝阳表示。

      二三线成交创7年首高

      在上海、深圳3月25日出台房地产新政之后，二线城市蹿升为焦点。“仅两个多小时，90套房就被卖光了，开发商进账10亿元。”有媒体如此形容4月12日南京奥体板块一楼盘的开盘场景。合肥购房者更是感叹“没关系压根儿买不上房”。

      在刚刚过去的4月，30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米，环比增长1.2%，同比增长61.0%。30个城市中，有17个城市的成交量出现环比增长，其中天津最火爆，环比增幅达到38.1%。从同比情况来看，有23个城市的成交量出现了同比增长，而其他7个城市则有所下跌。分城市来看，4月份，一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。交易出现明显下滑和沪深两市政策打压有关。但15个二线城市新建商品住宅成交面积环比却增长了7.8%，同比增幅更是达到88.3%。三线城市市场成交受二线城市的影响，呈现出相对火热的态势，这和三线城市积极去库存的政策导向有很大关联。

      新房、二手房的火热成交，让二线城市的土地受到房地产企业追捧。4月7日、8日，苏州土地市场成了聚宝盆，13宗土地成交，总出让金共约250.76亿元，平均溢价率约200%。其中，苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率高达318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出让，推出的地块均遭“疯抢”，其中有5宗住宅用地楼面价超过1万元/平方米，溢价率达到300%左右。

      根据中原地产研究部数据，4月二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。“目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产分析师张大伟说。

     严跃进在接受北京晨报记者采访时表示，一线城市高地价和高房价，使得部分房企认为此类城市泡沫过大，而二线城市的房地产库存规模不大，且购房政策总体宽松，驱使房企积极拿地，“但最后也可能使得后续开发成本急剧上升。”

      未来楼市走向或看二线城市

      二线城市成交量持续攀升。上周其监测城市中一线和三线城市成交量均出现下滑，一线城市成交量环比下降27.09%，三线城市下降0.20%。二线城市成交量环比上升12.41%。二线城市累计成交量比去年同期高45.43%，而一三线城市这一数字分别为22.72%和21.81%。

      库存方面，二三线库存继续好转。上周长江证券监测城市中，二三线城市库存呈下降态势，其中二线城市降幅大，环比下降1.58%，三线城市下降0.91%；一线城市环比上升1.25%。与去年同期相比，二线城市库存下降幅度仍然大，同比下降16.06%，一线和三线城市分别下降16.00%和1.23%。

      去化周期方面，二三线城市去化环比有所下降。上周长江证券监测城市中二线城市去化周期为41.13周，下降幅度大，为4.87%。一线城市去化周期为32.02周，环比上升升0.22%。三线城市去化周期为73.02周，环比下降3.55%。

      房价方面，二三线城市房价有所上升。长江证券监测城市中，二线城市成交均价10110元/平方米，环比上升1.33%，三线城市成交均价4904元/平方米，环比上升4.91%。反观一线城市，成交均价下降为28053元/平方米，环比降幅2.37%。

      这些数据反映出，一线尤其是沪深楼市在新政出台后出现明显降温迹象，二线城市则继续保持高位运行，大有持续升温之势。对此现象，严跃进认为，一线楼市降温体现了沪深新政的后续效应，二线楼市则凭借相对宽松的购房政策，购房需求得以不断释放，住房成交量和价格均持续上升。