4月宁波楼市供应上升 江北环比增加1341%

　　一、土地市场：

　　土地供应市场概况：4月土地供应量环比显著上升

　　4月份六区土地市场的整体供应量环比显著上升，17幅地块面市，与3月相比增加7幅，总土地面积73.57万方，规划建筑面积133.70万方，环比分别增加143%和134%。本月四区范围总供地15幅，土地面积66.65万方，建筑面积118.49万方，环比分别增加239%和减少244%。

　　4月除江东区、东钱湖和江北北区外，其他各区均有土地推出，其中江北区推出体量较大，6幅用地推出，土地面积35.92万方。

　　土地成交市场概况：土地成交量有所下降保亿镇海拿地

　　在2013年3月份六区成交量明显回升之后，4月份六区成交量又有所回落。

　　从成交量上看，4月份六区共成交土地7幅，土地面积26.37万方，建筑面积48.83万方，环比分别减少26%和48%。本月鄞州区、东钱湖、北仑区、镇海区、高新区和江北区有土地成交。

　　2013年4月宁波六区土地成交明细

　　相比2013年3月底价成交8幅地块，溢价成交5幅地块，流拍2幅地块。4月底价成交5幅地块，溢价成交2幅地块，流拍1幅地块。

　　市六区含住宅地块仅成交1幅，位于镇海区，镇海新城永平路西路南侧1号地块，规划建筑面积19.6万方，容积率为1.5＜R＜2.2，成交楼面价为3630元/平米，总价7.1亿元，被保亿置业集团有限公司竞得，溢价率29.64%。X

　　二、市场动态：

　　住宅市场新增供应分析

　　六区新推楼盘表现：

　　1、楼市供应量有所上升

　　2011年1月以来宁波六区住宅新增供应

　　2013年4月住宅新增供应量环比有所上升。本月六区范围共7个楼盘新推房源，比3月减少7个（单套面积较大）。六区总供应面积21.2万方，共1140套房源，环比分别增加24%和减少33%，同比分别上升112%和30%。本月套均面积186平方米，比3月增加86个平方米。

　　4月仅鄞州区、江北北区、东部新城片、镇海区和北仑区有增量分布。其中鄞州区中海•雍城世家和君园和庄二期2.41万方供应量，占六区总量的11%；江北北区维拉小镇二期12.26万方，占六区总量的58%；东部新城片和美城3.77万方，占六区总量的18%；镇海区万科城二期0.16万方，占六区总量的1%；北仑区锦绣千丈和ART蓝山2.6万方，占比12%。

　　2011年1月以来宁波四区住宅新增供应

　　2013年4月四区的住宅市场供应量与3月相比有所增加，共18.44万方930套房源入市，环比分别增加27%和减少29%，同比分别上升129%和27%。

　　4月四区新推房源楼盘4个，比3月减少6个，为中海•雍城世家、维拉小镇二期、和美城和君园和庄二期。

　　4月份市场供应有所上升，主要原因为：4月为第二季度首月，部分开发商小批量推盘试探市场；其二部分高端项目趁当前高端新项目较少的契机开盘；其三维拉小镇单个项目体量较大。X

　　2、250㎡以上房源去化较好整体成交均价有所上升

　　4月份六区和四区新推房源的当月整体备案率分别为6.47%和5.4%。新增房源中中海•雍城世家备案率在30%以上，万科城二期和ART蓝山在20%左右，部分月末推出的楼盘备案滞后。

　　从各盘实际销售情况看，部分楼盘表现较好，中海•雍城世家、万科城二期和ART蓝山均取得了较好的销售业绩。

　　4月六区和四区新推房源的整体成交均价分别为14037和15443元/平米，新推楼盘中海•雍城世家的成交价格相对较高，六区成交均价环比上升20.51%。

　　2013年4月宁波四/六区主要新增供应商品房开盘去化情况：

X　　3、4月新增住宅套均面积显著上升

　　2011年1月以来宁波六区住宅新增供应套均面积

　　由于4月新增住宅供应7个楼盘中，有2个别墅项目和1个大平层项目，且其他楼盘中大多以首改和再改为主，本月六区整体套均面积为186平米，环比增加86平米。

　　4、江北北区为区域主力供应

　　2013年3月和2013年4月宁波六区住宅新增供应区域分布

　　4月有新增住宅供应的区域为5个，为鄞州区、东部新城片、江北北区、镇海区和北仑区。

　　鄞州区4月供应2.41万方，环比减少80%；东部新城片供应3.77万方；江北北区供应12.26万方，环比增加1341%；镇海区供应0.16万方，环比减少85%；北仑区供应2.6万方，环比增加69%。

　　5、2013年5月新增住宅供应量将有所上升

　　市六区2013年5月份的预推楼盘有宁波中心、凯旋门、龙湖滟澜海岸、水木清华二期、拉菲庄园、东大道壹号二期、君园和庄二期、君和院、保利城二期、世博花园和凤凰国际广场等，月供应量预计会高于2013年4月份。

　　另有4个预计2013年5月以后开盘的楼盘通过打报广来进行前期客户积累，环球城“是的，我们就住环球城”、华城花园“先进地位·领衔未来”、银亿·东岸“一江东岸出名门”、恒银铂悦“生活岂能一“层”不变”。X

　　住宅市场销售分析

　　供应放量成交缩量存量有所减少

　　4月六区新增供应21.2万方，成交22.7万方，供应和成交环比分别增加24%和减少8%。截止4月底六区的库存量为300.6万方，环比13年3月底减少1.5万方。

　　成交均价有所下降市场较为平稳

　　4月六区成交均价与上月相比有所下降，为12744元/平米。市场在3月呈现出成交明显上升的态势后，4月开盘楼盘个数有所减少，所推房源以改善和高端产品线为主，去化相对缓慢，且宁波“新国五条”细则也让购房者产生一定的观望情绪，总体市场较为平稳。预计5月将有大量房源入市，将推动市场成交量上扬。

　　2013年4月宁波各区域商品房成交情况

X

　　成交量

　　成交有所下降存量继续减少

　　据统计，2013年4月，市六区共计成交2152套房源，合计约22.7万方，成交量与3月相比有所下降，环比下降8%，同比上升30%。

　　11年1月起市六区供应和成交情况

　　其中，四区范围4月份成交1255套，计14.2万方，环比下降14.71%。

　　镇海区成交显著下降，4月成交213套，计2.3万方，环比下降40.66%。主力成交楼盘为拉菲庄园（50套）、万科城（33套）和皇家御都（32套）。

　　北仑区成交显著增加，4月成交684套，计6.3万方的成交，环比上升43.57%。主要成交楼盘富邦世纪商业广场（301套）、龙湖滟澜海岸（80套）和世茂海春晓（63套）。

　　11年1月起市四区及镇海、北仑成交情况

　　4月四区和六区销售率环比均有所下降，四区销售率下降至6.41%，六区销售率下降至7.03%。

　　同时，四区库存有所增加，六区库存有所减少，截止4月底，四、六区的库存量分别为206.7万方和300.6万方，环比分别增加4.3万方和减少1.5万方。按照2012年1月以来月均22.3万方的消化速度预计，六区存量消化需约14个月，市场压力有所减小。X

　　市四、六区月度销售率走势

　　市四、六区月度期末库存走势

　　六区整体价格有所下降镇海北仑均有所下降

　　数据显示，4月份市六区成交均价为12744元/平米，环比上月下降5.3%；与去年同期相比，上升3.7%。

　　四区范围的成交均价亦有所下降。四区4月成交均价为14866元/平米，环比下降1.8%，同比下降11.9%。

　　镇海区本月成交均价10280元/平米，区域价格基本保持平稳，同比下降4.4%。

　　北仑区本月成交均价与上月相比有所下降，环比下降9.8%，为8868元/平米。与去年同期相比，上升11.6%。

　　11年1月以来六区成交均价走势

　　从市四区的均价来看：

　　江北区、江北北区、海曙区、江东区、东部新城片和鄞州区表现平稳；

　　东钱湖因恒元悦居的备案，区域均价下降16%。

　　市四区各区成交价格曲线图

　　成交排名

　　2013年4月市六区成交面积前十楼盘（以备案为准）

X　　写字楼市场供求走势：

　　供求走势：

　　新增供应量分析：2013年4月宁波市区新增1个写字楼项目——恒达高大厦，推出写字楼体量10056.04平方米，均价约10000元/㎡。。

　　成交量分析：2013年4月宁波市区写字楼共成交0.67万方，本月成交量较上月有所下降，环比下降24.94%，同比下降74.43%。

　　供求分析：4月宁波写字楼市场继续保持着存量项目的持续去化，相对以鄞州区去化量较多。

　　11年1月以来写字楼月供求（单位：万方）

　　销售分析：

　　销售率与上月相比有所下降

　　4月宁波市区写字楼市场成交0.67万方，销售率[销售率=销售量/（新增量+存量）]为1.4%，环比上月下降0.5%。

　　宁波市区月度销售率走势[销售率=销售量/（新增量+存量）]

　　市场存量有所增加

　　截止4月底，市区写字楼库存为48.47万方，较上月增加0.33万方。按2012年1月以来月均1.88万方的成交速度估算，还需约26个月左右消化时间。

　　从各区域来看，4月末高新区存量9.68万方；江东区存量25.09万方；鄞州区存量8.45万方，以上三个区域是目前宁波写字楼存量三大主力区域，合计约占宁波市区总存量的89.15%；海曙区目前存量为4.92万方，江北区0.34万方。

　　宁波月期末写字楼库存走势（单位：万方）

　　各区域近三个月期末市场存量（单位：平方米）

　　鄞州区成交量位居排名前列

　　鄞州区——4月共成交2725.03平方米，成为本月销量较高区域，成交主力为创新·128和鸿安大厦。

　　江东区——4月共成交2611.27平方米，占宁波市场份额的38.88%，成交比例有所增加。

　　海曙区——4月共成交1085.5平方米，占宁波市场份额的16.16%，主力成交项目为银润豪景商务广场。

　　高新区——4月共成交294.09平方米，成交项目为九五国际和三方大厦。

　　11年1月以来各区域成交比例

　　4月份写字楼成交情况

X

　　成交价格分析

　　4月宁波市区写字楼成交均价为10836元/平方米，环比下降1%。基本保持平稳。

　　从各区域板块来看，鄞州区的成交主力为创新·128和鸿安大厦，均价为9336元/平方米；海曙区的成交银润豪景商务广场居多，均价为8343元/平方米；江东区为环合中心、宁兴财富广场、世纪东方商业广场和华宏第五大道的成交，成交均价为13102元/平方米；高新区则是九五国际和三方大厦的成交，均价为13836元/平方米。

　　11年1月份以来写字楼成交均价走势（单位：元/平方米）

　　宁波市各区域价格走势（单位：元/平方米）

　　9000-11000产品主导写字楼市场

　　7000-9000元/平方米价格段成交量占市场份额的17.38%，较上月有所下降，成交主力为银润豪景商务广场和九五国际。

　　9000-11000元/平方米价格段成交量占市场份额的40.58%，该价格段成交比例较上月有所上升，成交项目以鸿安大厦和创新·128为主。

　　11000-13000元/平方米价格段成交量占市场份额的18.81%，份额较上月有所上升，成交项目为环合中心。

　　13000-20000元/平方米价格段成交量占市场份额的23.23%，成交项目主要为世纪东方商业广场、三方大厦、华宏第五大道和宁兴财富广场。

　　4月各价格段成交面积比重

　　4月份成交项目表