楼市调控升级 市场压力骤增

　　昨天是国务院“新国五条”细则明确“20%个税新政”后的排名前列个工作日,市房产交易中心一开门就迎来大量交易人群,A股则在地产股和相关板块的狂泻中暴跌。新政牵动着买房卖房人的心,也牵动着资本市场———

　　■市民挤爆办证大厅

　　“国五条”细则明确，二手房交易中个税按个人所得的20％征收，部分房价上涨过快城市还将进一步上调二套房首付和贷款利率。一旦实施，这对二手房、二套房交易无疑是一记重拳。

　　昨天下午4时，记者来到位于解放南路的宁波市房产交易中心。此时，中心一楼办证大厅内仍是人头济济：设置的等候座位区座无虚席，8个房产办证受理窗口前都有人在办理业务。正对着大门的咨询服务台前更是挤满了人，向工作人员询问各种有关房产的信息和政策。

　　实际上，这里还不是最热闹的地方。房产交易中心二楼专门有一个大房间是受理打购房证明的。一整天，这个大大的房间一直是满满当当。

　　“最近是打算要买房，本来我也不着急打购房证明的，想等到确定有想要买的房子时再来。但这新政一出，就怕有什么变化，所以加快进度了。”排队打购房证明的孙大姐说，打出证明需要五个工作日，这期间将全家动员看房，

　　“希望购房证明拿到手时房子也找到了。”一对带着结婚证、身份证排队等候的年轻夫妇告诉记者，他们看中了一套150平方米的二手房，现在赶着来办证明，希望早点把过户办下来。

　　“到下午两点停止受理限购证明业务申请，已经领取的排号超过1000号。”市房产交易中心档案科陈科长告诉记者，平时购房证明窗口每天开2个，全天受理件数在80件左右，最多也就130多件。记者注意到，昨天受理窗口已增至6个。“今天预计到晚上10点多才能受理完全部业务。”陈科长说，到下午4时15分，已受理购房证明业务550多件。

　　■未来二手房成交量或下滑

　　昨天，与房产交易中心工作人员一样忙得焦头烂额的，还有各大房产中介公司的工作人员。

　　“我们的业务员们都忙到没有时间带客户看房，全在处理手上的业务。”南天房产总经理助理薛敏强说，很多原本还在犹豫的客户现在都下决心下单了，“大家都在赶政策的末班车，就怕新政一旦实施，买卖双方得多承担税赋。”21世纪立得房产营销部经理白文欣说。

　　“现在市场普遍认为实施20％个税新政对买卖双方都不利，买方又有了讲价空间，而卖方一算帐后也愿意作出让步，所以不少客户能火速谈妥价格，力求尽早办完过户。”南天旗舰店店长翁女士告诉记者，自己当天就签下了这样一单：一位客户去年10月看中了一套180平方米的房子，当时房东要价355万元，表示一分不能少；而买方只肯出345万元，双方僵持无进展。直到上周五，新政消息传来，双方又坐下来洽谈，最终以342．5万元价格成交。“这套房子原值是120万元，若实施了以销售差额20％交税的新政，卖方一下就要多交40多万元的税款。”翁女士告诉记者。

　　还有为了规避支付营业税，拖着不办理过户的客户也急着来办房产过户了。刚需小张看中一套90余平方米的二手房。到明年6月，房东持有该房就满5年了，按照现有政策，出售超过5年（含5年）的普通住房，可免征5．6％的营业税。“本来与房东谈好了，先签约后办过户，能省则省嘛。但考虑到万一新政实施，我还是选择马上办过户了，交笔差额营业税总比到时分担20％的税要好。”小张说。

　　记者注意到，为了规避政策风险，这几天签订的购房合同中全部添加了一句免责声明：在过户当日如遇新政实施需支付差额个税20％，则三方不作违约。“这个意思就是当遇政策变化，合同解除，保证任何一方都没有损失。”

　　虽然眼下二手房交易火爆，但各房产中介机构都对后市表示担忧。

　　“短暂的过户末班车热潮后，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。”薛敏强说，如果新的个税政策实施，将可能使二手房供应大幅减少，进而加剧中心城区刚需房供应紧缺状况。那么新增个税将会被转嫁到购房者身上，进一步提高购房者的成本。

　　甬旺房产负责人张杰表示，他已经在考虑将二手房业务重点转移了。“一旦新政实施，受冲击的应该是持有年限久、价差比较大的房屋。所以以后我们的业务重点将转移到那些次新房或房东持有年限不久，市场价与之前购入价差价不大的房子上。”

　　■地产股“集体中枪”引发后市分歧

　　伴随“新国五条”实施细则出台，4日沪深股市放量暴跌。上证综指失守2300点整数位，下跌3．65％；深证成指则大跌逾5％，创下28个月单日跌幅。两市超过70只个股跌停，地产、建材板块成“重灾区”。地产板块整体跌幅超8％，超50只地产股跌停。其中，宁波股荣安地产跌停。地产股重挫也拖累水泥、机械、钢铁等板块大跌。巢东水泥、华新水泥、海螺水泥等11股跌停。三一重工、中联重科等6只机械股跌超7％。

　　继2月20日楼市调控“新国五条”出台之后，国务院3月1日发布的楼市调控细则指出：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的20％征税；各地新建商品住房价格控制目标一季度公布；楼市调控不力省级政府将被问责；多部门联动严打囤地捂盘哄抬房价房企。由于后续各地方政府仍将出台调控细则，业内普遍认为，这一调控过程或将从3月延续至4月。

　　这些新政也引发了机构对未来股市看法的分歧。

　　“我们已经很久没见到过地产股‘集体中枪’倒在跌停板上的情形了，能够回忆起的画面要追溯到2010年4月19日地产新政颁布之日。我们认为，要等本周两会后的政策趋向，这将主导后市行情主要方向。”太平洋证券分析师李金芳说。

　　李金芳认为，就目前格局上来看，市场二度上攻的时机还不够成熟。全国“两会”期间依托政策展开的题材概念也仅能起到活跃局部的效果，操作上应仍以轻仓防御为主。

　　兴业证券的主要观点则集中于“地产板块短期承压、中期行情看好”。其分析师认为，受房地产调控政策超预期影响，短期房地产产业链上的周期股可能遭遇投资者“多杀多”情绪性抛售，叠加融资盘和股指期货的影响，权重蓝筹股和大盘指数可能也会受连累，导致泥沙俱下。

　　延伸阅读

　　需防合理购房需求被误伤

　　涉及个税、二套房首付和贷款利率的“国五条”细则出台后，楼市出现了一波明显的末班车行情，不少人呼吁，接下来地方进一步出台的实施细则应遵循调控精神，注意体现差别化，既要严格抑制投资投机性需求，也要防止合理的购房需求受到误伤。

　　除了个税，目前一些合理的改善性购房需求对差别化信贷政策如何体现也十分关注。一旦二套房首付款提高至7成甚至更多，贷款利率上浮至基准利率的1．3倍甚至更高，在“认房又认贷”的情形下，二套房购买者的成本将明显增加。　

　　“合理购房需求的利益如何来保护？”一些购房者问。专家认为，从长期来看，应该降低房产交易环节税费，稳步推进持有环节税制改革，这样既能够促进二级市场交易的活跃、满足购房人的自住需求，又有助于抑制投资投机。

　　另外，影响后市走势的根本还是供求和预期。此次调控提出的增加土地供应、确保保障房供应等措施，对中长期市场影响更大。