时评：一线城市楼市高烧 稳定预期需升级调控

　　对一线城市楼市采取更严厉的调控措施，正成为市场各方普遍共识。

　　共识的产生，基于这样的现实：国家统计局不久前公布的去年12月房价指数显示，70个大中城市中，54个城市环比上涨，而一线城市更是首现同环比全面上涨，再创2011年4月后新高。进入2013年后，一线城市房价涨势不减，1月份，北京二手住宅成交均价为每平方米24962元，同比上涨逾三成，环比上涨1.52%，已连续3个月保持上涨，同期，北京二手住宅成交量为16660套，比2012年同期上涨5.6倍；上海市新建商品住宅成交均价环比上涨近一成，这一价格也创下30周来的新高；深圳、广州的成交量同样达到历史成交高峰。种种迹象显示，一线城市楼市已进入热度不减的“高烧”状态。

　　在“限购令”、“限贷令”等调控政策并未松动的背景下，是什么导致了一线城市购房者蜂拥入市以及房价的快速飙升？

　　有人认为，居民收入增长是一线城市房价上涨的重要推手。根据国家统计局的数据，2012年我国城镇居民人均可支配收入24565元，名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%，比上年加快1.2个百分点，高于全国GDP(7.8%)增速。据说这已是连续第三年人均可支配收入高于GDP增速。既然居民收入增长高于GDP增速，而一线城市房价此前一直没有大涨，那么现在大涨应属水涨船高的必然结果。地产大佬王石在达沃斯论坛上就如此言之凿凿地表示，自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来，一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然全国平均价格还在上升，但考虑到人均收入更大幅度的增长，相对来说平均房价实际上是在下降。

　　也有人认为，货币供应增长远超GDP增长，是一线城市房价上涨的内在动力。统计显示，2012年12月M2余额逼近百万亿元大关，而2012年全年GDP则为51.93万亿元，中国M2与GDP的比例创下历史新高——1.88倍。既然货币供应增长远超GDP增长，那么，流通中的货币过多，推升一线城市房价也就不足为怪了。

　　不过，人们奇怪的是，何以一线城市房价上涨的同时，同处一个政策环境中的其他城市比如温州，调控3年来，以高达17.7%的降幅领跌，营口、常州等地的楼市，也由于库存达到“天量”，房价面临较大下行压力？王石给出的答案是，房地产市场价格上涨存在多种原因，其中部分原因在于不少人选择投资买房，使房产在一定程度上变成了一种投资品。

　　问题是，一线城市限购、限贷那么严，房价又那么高，谁有实力在这个时候进场扫盘，又有谁拥有可以任意购房的资格而在此时进场吃货？难道“户多多”将“限购令”化解于无形，“限贷令”也早已形同虚设？

　　不管是什么原因推升了一线城市房价，也不管是谁在购买一线城市住宅，有一点可以肯定，那些一直观望犹豫的一线城市购房者，如今对后市的看涨情绪较为普遍，一线城市房价上涨预期已经确立，“恐慌性购房”气氛四处蔓延，星夜排队却遭遇“过户难”的现象早已见怪不怪。毫无疑问，若不果断升级一线城市的楼市调控政策，房价上涨或将面临失控危险。

　　北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔日前表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。从发言人的表述中，人们不难看出一线城市地方政府对“稳定市场预期”有多么重视。只是，对于行政、教育和医疗等资源高度集聚的一线城市，已实施的那么多严厉调控政策尚且效果不佳，现在还能采取什么办法稳定市场预期？

　　虽然京沪深等地方政府部门在近期召开的地方“两会”期间，均针对楼市调控政策基调使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但也强调“坚决”，似乎一线城市楼市调控今年依旧坚持从紧基调。但比起此前“最严厉，最严格”的政策措辞，“严格”、“坚决”这类力度逊色很多的字眼，究竟能对稳定市场预期产生多大效果，究竟这些措辞是否停留在文件和报告阶段，一切尚待观察。当然，一线城市调控再次升格的传言并非没有，比如网传“一线城市将停贷二套房”，有人将这一消息形容为“给春节前一路飙涨的一线楼市投下一枚信息炸弹”。但事实已经证明，仅仅从需求端加以抑制，并不能对遏制房价上涨产生釜底抽薪的效果。倒是深圳市在“两会”期间出台的《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》中所提“将严格执行国家房地产调控政策，坚决遏制投机、投资性需求，落实差别化金融、税收政策”，为一线城市稳定楼市预期提供了一个很好的调控思路。

　　从税收角度而非压抑需求或增加供给角度入手，对遏制一线城市房价过快上涨将可以产生立竿见影效果。比如，一线城市地方政府可以对本地价格上涨过快的局部地区楼市，实施差异化税收政策，如调整二手房交易个人所得税税率、开征个人住房交易的土地增值税、调整营业税、契税等税种，以有效抑制投机投资性购房需求。而有关方面同样可以率先对一线城市全面开征房产税，明确存量房和增量房全覆盖开征、官民一视同仁而非专门针对百姓、超过免征面积部分的房产面积实施梯级增税等规则，并辅之以对官员、老板、名人等特殊人群严厉的户籍清理工作，防止特殊人群利用虚假户口转移房产，逃避征税。惟其如此，方能构建出有利于遏制一线城市房价过快上涨的长效机制，使住房从投资回归居住功能，进而从根本上稳定一线城市楼市预期，促进房地产市场健康发展。