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调控后遗症:上海宅地供应缺口逾4000万平方米

2013-01-17 17:46:53 来源: 21世纪经济报道

  1月9日,上海青浦区集中成交四幅地块,溢价率均超40%。

  然而,近期上海土地市场虽然渐趋热闹,地王频出,但依然无法掩盖2012年的整体颓势。据德佑地产市场研究部监控的数据显示,2012年上海住宅用地出让面积仅为281万平方米,比2011年下跌25.9%,为最近7年的点。

  上海市住宅用地成交量在2009年达到高位后,此后3年均处于下跌通道,近两年愈加冷清。陈啸天在2012年四季度地产金融形势发布会上指出,2013年北京、上海、深圳、广州这些城市的供给压力较大,价格上行压力明显。

  宅地供应缺口庞大

  记者从几家中介机构提供的数据获知,近几年上海住宅供应总量远远落后于累计销售面积。 2009年上海土地市场量价齐升,土地收入创出新高,达到1043亿元,同比增加115%,同时也到达了周期性的峰值。2010年上海市新增土地供应777宗,总供给面积达23493629.1平米。其中,商品房用地供应7181006.0平米,比2009年减少41.5%。2011年上海共成交经营性土地281幅,成交面积共计1336.7万平方米,同比增长4.72%。其中住宅用地成交面积481.51万平方米,同比减少16.97%。2012年全市住宅用地出让面积仅为281万平方米,同比2011年下跌25.9%。

  德佑地产研究主任陆骑麟指出,近两年的严厉调控在重挫土地市场的同时,也将商品住宅均价涨幅连续两年压制在3%以内,起到了平抑房价的效果。但土地市场连续两年的疲软状态,为未来的房价上涨埋下了隐患。

  根据德佑地产市场研究部监控的土地数据显示,2012年全市住宅用地出让建筑面积为475万平方米,这一出让建筑面积仅相当于当年全市商品住宅成交面积的一半,并且类似的情况已持续数年。

  2009年~2012年的综合数据显示,北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米。2006年至今的7年中,上海商品住宅成交面积达到8910万平方米,而这7年间的土地出让建筑面积仅相当于其一半,由此造成的供应缺口,高达4000多万平方米。

  对此,德佑地产研究主任陆骑麟表示:仅以近几年土地出让量,根本无法支撑目前的楼市成交面积,近年来的楼市一直在吃早期土地供应的“老本”。

  多个项目延后开盘

  目前上海仍有1000万平米左右的库存,表面上看数量不小,但这批存货基本上都是以大户型为主,所以库存给市场带来的压力并不是特别强。陈啸天认为,“如果2013年能出现大量的小户型,对企业会比较有利,还可以做溢价。”

  去年市场比较活跃的仍然是刚性需求产品,申银万国分析师殷姿指出,从2012年市场成交结构分析,万科和金地,144平方米以下的住宅占到了90%以下,金地是65%,2011年是在50%左右。

  从长期来看,土地供应相对销售量的不足,必然会在未来严重影响楼市供求关系,助推房价的上涨。尤其是一旦限购放宽,前两年的土地供应低谷很可能会房价新一轮的报复性上涨。不过,陆骑麟同时指出,由于早期土地供应的作用,短期内沪上的土地供应尚能支撑楼市成交,楼市的供应依然主要取决于开发商的开发节奏的推盘意愿。

  一个值得关注的现象是,一批项目有意放缓了开盘节奏。位于嘉定新城的嘉宝龙之湾,虽然已于1月13日拿到预售证,但其销售人员反映,正式开售要在年后。由于春节前是传统销售淡季,开发商果断拉长了储客周期,但这违反了上海近期关于拿到预售证10天内必须开售的相关规定。据记者调查,类似的楼盘销售延后的情况近期并不少见。

  统计数据显示, 上海1月预计有17个项目开盘,环比减少6成,同比增加13.33%。楼市成交升温,利于中高端项目销售,1月推出的这些项目中不乏希望抢跑2013年的中高端项目,例如新江湾九里。

  对于2013年市场变化,住建部政策研究中心副主任王珏林明确表示限购、限价、限贷不会变。陈啸天则基于现有整个行业发展的路径认为,目前企业的战略和运营必须结合起来。例如2012年的中海地产就及时进行了一系列战略性的结构调整,先是在2011年1月中海康城率先降价,然后在下半年开始拿地。

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