楼市调控政策基调已定 2013楼市的变与不变

　　回顾已经结束的2012年，楼市走势扑朔迷离，犹如坐过山车，在经历了回旋、翻转、见底后又重新上扬，最终平稳安全地到达终点，以高翘的“龙尾”为2012年的楼市画上圆满的句号。不过，正如过山车一样，刺激永远是排在安全之后的，明年楼市“求稳”仍然是主基调。住建部部长姜伟新日前在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将继续严格限购，坚定不移地进行房地产调控。相信有政策的保驾护航，中国房地产将会更加平稳、健康发展。

　　不变

　　限购政策不变

　　预测：房地产市场将呈平稳态势

　　在2012年12月25日召开的住建部年度工作会议上，住建部部长姜伟新表示，目前，国务院和住建部对地方城市放松限购等楼市调控这一现象，已经高度关注并且开始进行调研。作为一个能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，限购政策将在2013年继续执行。住建部关于房地产调控不放松的再度表态，并没有令市场人士感到惊讶。业内人士认为，如果调控力度不加大而是保持现状，那么，2013年的房地产市场将呈平稳走势。

　　对于未来房地产调控方向，姜伟新指出：2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　限购、限贷政策的持续进行，可继续保持房价的总体稳定性，避免大幅震荡所引发的市场危机。从中长远角度看，也有利于楼市的长期健康稳定发展。住建部政策研究中心主任秦虹认为，明年楼市要看货币政策、城镇化政策和房地产业政策。但总的看来，中国房地产业还有潜力。她认为，中国房地产市场变化，更多要看货币政策的调整。明年货币政策预计不会过紧，因此对房地产市场而言，也不会比今年差。

　　房价微涨不变

　　建议：根据需求及经济能力早置业

　　由于2012年11月房价上涨明显加速，全国超过70%的城市价格出现了环比上涨。业界有分析指出，房价已经在当前的一二线等主要城市开始率先反弹。但专家明确指出，房价上涨可能很大，但不会暴涨。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学表示：“2013年房价大涨、暴涨，这些言论炒作的成分很大。”从北京、上海等一线城市的房地产走势来看，四季度的成交量和价格都出现了适当的上涨。这主要是刚需在经过长时间的等待之后，在年底进行出手所致，投资型购房几乎没有。

　　从西安来讲，去年房子的成交量虽然比开发商预测得要好一些。但是，依然呈现了一个平稳的走势，没有出现明显的放量走势。而从房地产的库存来看，存量依然很大，在库存量没有明显变小的情况下，谈房价暴涨基本无根据可言。

　　2013年的房价，还不具备全面价格上扬的动力。随着一线城市对土地供给力度在上月调整和住宅项目的预售许可的颁发，将很大程度上缓解房价上涨的压力。至于二三线城市，短期内仍将以消化库存为主，房价趋稳。从2012年全年来看，置业者无疑是购房主力军。而随着人们收入水平的提高，改善居住环境的愿望强烈，将会有越来越多的收入较高者逐渐加入改善型购房者队伍。专家也提醒各位购房者，从整体走势来看，未来西安房价将呈现稳中微涨的特征，因此建议购房者仍应根据自身的需求及置业能力及时入市置业。

　　市场需求不变

　　趋势：刚需置业一族仍将是市场主力

　　在新年期间，记者走访时还发现，购房者的置业心态发生了新的变化，之前一直在观望的购房者不少现已纷纷出手下单。采访中在金辉·天鹅湾售楼部，刚交过定金的王女士告诉记者，2012年她一直在关注房地产市场及国家政策调控，虽然调控依然，但并未出现房价大跌的迹象。另外，王女士还表示，身边像她这样的人很多，买房都是自己住，并不像有钱人买了房子去投资，因此在市场大环境稳中有升的态势下，早点下手购房也算是变相的省钱了。

　　元旦假日期间走访多家售楼部时发现，不少品牌开发商、性价比高的楼盘项目售楼部都是人头攒动，开发商在元旦三天内以很多互动活动吸引置业者前往，“不管买不买房至少是个大冬天休闲娱乐的去处”这样的心态让很多售楼部“人满为患”。在这样人气氛围的烘托下，楼市元旦销量较之2012年有大幅增加。仅元旦三天，西安楼市成交就达595套。分析人士认为：从元旦三天来看，西安楼市的刚需置业需求依然是比较大的，再加上年底返乡置业的需求增多，西安楼市表现出短暂的热销之势。

　　变化

　　巨额优惠将渐淡出

　　观点：常规促销房价平稳是常态

　　元旦三天假期中，记者走访发现期内有不少购房者前往各家楼盘查看房源，还有不少楼盘推出了别出心裁的促销活动。虽然这些楼盘推出的优惠力度并不十分“给力”，但创意的促销礼物还是为各大项目蓄客不少。在北郊某售楼部内，置业顾问告诉记者，从1月1日开始前来看房的人相比之前就增加了不少，其中有不少是在外地打工的返乡置业者，针对这一情况，项目特推出了订房送机票、赠送年夜饭代金券等促销活动，实践证明，该促销活动为项目带来了不俗的业绩。

　　业内人士分析认为，类似于这样的优惠措施在今年的元旦期间非常多，在传统的小长假里往往开发商都会拿出令消费者心动的优惠，特别是在年底，一些开发商为了完成任务，甚至会“不惜血本”推出一些“热力十足的”的优惠活动，但在今年元旦假期的记者走访过程中，并未发现超级博人眼球的优惠，专业人士分析该现象基于以下两方面原因：一是临近年末相对于平时各售楼部业绩都有所提高，而在元旦和过年期间成交率按照惯性也会出现自然增长，因此开发商没有特别推出“巨额”优惠；另一个原因是经过两年多的调控，对于房地产市场还报有侥幸心理的开发商逐渐减少，纷纷在企业品牌、产品品质研发方面下大力气，就目前市场状况来看，品牌房企开发的楼盘销量均位于西安市场前列。

　　国家政策将会微调

　　观点：支持合理自住和改善性需求

　　政策是否有效，关键要看能否切实执行。中国房地产学会副会长陈国强表示，过去两年限购政策在差别化上仍显不足，一方面仅支持购房，而误伤了改善性需求。另一方面，限购过于“一刀切”。虽然一二线重点城市面临增加供应的问题，但三四线城市却面临去库存化、增加销售的问题。“未来房地产调控应更贴近市场，更加突出调控的差异化。”陈国强说到。

　　在市场方面，姜伟新则表示，将编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。

　　在支持需求方面，住建部调控此次定调从过去的“支持居民的合理购房需求，优先保证购房家庭的贷款需求”转变为“支持合理自住和改善性需求”。这也意味着，改善性需求将被列为购房支持对象。

　　中原地产市场研究部总监认为，最近的一轮楼市调控政策已持续两年半，政策效应有所递减。我国购房需求量仍然较大，以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，作为稳定房地产市场长效机制的房产税或将取得新的突破。