2012房市盘点:政策“双向发力“ 楼市稳中调优

　　2012年，我国楼市调控保障与市场“双向发力”。保障房建设量与竣工量双达标，在稳定市场预期、带动楼市投资等方面发挥重要作用。同时，商品房调控作用显现，房价涨幅得到明显抑制，投机炒房空间被进一步压缩，自住型需求稳步释放。但年末部分城市出现的“暖冬”现象，提醒调控仍需持续深入。

　　　　迎难而上，万亿保障房投资显现多重效应

　　据住建部数据，今年前10个月，全国竣工保障房505万套，新开工722万套，投资超1万亿元，提前完成全年计划。保障房投入已连续两年突破万亿元。

　　记者采访了解到，今年中央继续加大对保障性安居工程的支持力度，各地克服时间紧、资金缺、拆迁难等一系列难题，强力推进保障房建设。

　　为了加快推进保障房建设，多省启动实施了约谈问责机制。今年1月，江西省7个县市区负责人因为保障房建设进度缓慢被约谈。2011年以来，黑龙江省已对46个市县约谈问责。

　　面对资金瓶颈，广东省通过设立省级公共租赁住房以奖代补专项资金，引导各级政府多渠道筹集，两年完成投资396亿元。山东省今年各级财政筹资达147亿元。黑龙江省累计投入达347亿元。

　　“在土地资源极为紧张的局面下，市政府拿出1300亩土地建设保障房，市场价格达32．5亿元，有效缓解了资金难。”南京市建委副主任毛龙泉介绍，南京市规划三年建设四大保障房片区，总投资约400亿元。通过多方筹资，两年来已完成投资245亿元。

　　此外，许多地方还将保障房建设项目上网公示，由群众监督工程进度与质量。

　　保障房快速推进让发展成果惠及更多百姓，三年来，我国已竣工保障房1267万套，近1亿人口居住条件得到改善。

　　“保障房在稳增长、稳房价方面发挥出越来越重要的作用。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏说，去年以来，全国保障房投资已超过2万亿元，约占房地产投资的两成，对投资的拉动效应显而易见。此外，保障房大规模入市，无疑将起到“镇静剂”的作用。

　　　楼市逐步回稳，刚性需求市场

　　近日，部分上市房企发布了今年前10个月的销售业绩，16家主要上市房企销售目标完成率超八成，有9家房企10月份环比上涨。而房企销售业绩上涨的主要原因是刚性需求的支撑。

　　江苏省房地产研究会会长李智表示，被称为“史上最严厉”的调控已经持续两年，房地产市场曾一度陷入浓厚观望。今年以来，“有保有压”、适时预调微调，促进楼市逐步回稳。尤其是刚性需求人群成为市场的中坚。

　　李智认为，今年楼市出现三个阶段：2月对首套房贷款给予优惠，直接推动了二季度刚性需求入市；两次降息，两次降低存款准备金率，市场信心增强，7月全国房价“止跌”；11月部分重点城市成交放量，房价显现上涨压力。

　　国家统计局数据显示，房地产市场整体呈现投资增、房价平的特点。前11个月，全国商品房销售面积9亿多平方米，同比增长2．4％，销售额5．3万亿元，同比上升9．1％。有数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8791元／平方米，环比上涨0．26％，自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地产调控有两个明显成果：一是房价涨幅得到了很好的抑制，目前70个大中城市的房价整体涨幅非常微小。其次，投机炒房的空间进一步被压缩。“在楼市投机之风最盛的时候，市场上6成为投机投资者。而今年以来，大部分的购房者是自住需求。”南京市东凯置业董事长包天雷说，二套房首付6成，几乎让杠杆率接近为零。而“双限”政策持续发力，极大减少了投资行为。“只要调控持续，刚性需求将引导楼市的供应更趋合理。”他说。

　　　翘尾显现，楼市调控仍需深化完善

　　四季度以来，尤其11月份我国部分重点城市商品房销售持续放量，土地市场明显升温，部分一线城市高档商品房市场出现回暖，“暖冬”行情再次引发市场关注。

　　据市场机构数据显示，10月份，全国百城土地供应量同比增加21％，环比增加9％，土地均价和溢价率也明显上升。万科11月新增130多万平方米土地储备。绿城及其联合体两天内先后在天津和大连两地耗资67亿元拿地。日前，北京东三环外农展馆地块挂牌出让，挂牌价20亿，折合楼面地价3．38万元／平方米，远超昔日万柳地块起始楼面价。

　　中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文日前表示，目前我国土地供应结构不合理表现在供给比例和价格上。工业用地占总供地规模的70％，闲置工业用地挤占了住宅商业用地供给，是商业用地价格居高不下的重要原因。

　　相关研究院总监曹旭东表示，楼市“暖冬”带来房价微涨，这与一些城市年底推出高价盘相关，绝非普遍现象，也不存在房价大幅反弹的可能。但也有业内人士表示，部分重点城市房价依然存在反弹的风险。“暖冬”也反映出，由于利空出尽的影响和开发商对调控政策的适应，调控政策对抑制市场的“边际效应”有所减弱，调控效果尚不巩固。

　　近期，中央再次强调加强房地产市场调控和住房保障工作。一些专家表示，这为此前摇摆不定的市场预期定下了基调，这预示明年的房地产调控基本不会出现放松的可能性。当前，除了行政调控外，还需要进一步完善市场化调控手段，这将是决定未来房地产市场能否健康稳定发展的关键。