绿城代建规模超千亿

　　在自身资金链承压，开发业务遇阻之时，绿城中国控股有限公司（绿城中国，3900.HK）正在代建业务上寻找新的增长点。

　　“公司创立至今，签约代建项目72个，土地面积超过1100万平方米，总建筑面积约1600万平方米。另有近300个项目储备。”12月7日，绿城房产建设管理有限公司（下简“绿城建设”）执行总裁许峰接受记者采访时，详解了两年来的绿城代建之路。

　　将代建业务比作“长工”的绿城集团董事长宋卫平，在早前部署2012年绿城核心战略时即表示：在力求生存的首要目标之下，绿城将向轻资产方向发展；已经开始操作的代建模式将得到强化。

　　只是，尽管规模扩张很快，但目前绿城建设产生的收入与绿城房产相比，规模仍然很小，对上市公司绿城中国的业绩亦未产生太大影响。

　　但在绿城建设的计划中，许峰对记者表示，绿城建设力争5年左右时间成为集团的主导力量，并在现有基础上实现项目数量翻一番。据他介绍，绿城签约的72个项目，可售货值达1300亿元。

　　“在商业代建、政府代建和资本代建这三块业务，资本代建未来将成为绿城建设的发展方向。”许峰说。

　　1300亿元可售货值

　　2010年9月，绿城全面走上代建之路。彼时，绿城饱受“高负债”质疑，宋卫平意图通过代建模式和资产管理业务，减低负债，实现绿城的轻资产化。

　　目前绿城代建业务主要包括3种业务模式：商业代建、政府代建和资本代建。委托方拥有土地或者资金，由绿城派出的团队进行项目的全方位、全过程的房地产开发管理，委托方可以借用绿城的品牌，同时借用绿城所有的合格供应商和设计资源，为产品进行整体的规划和营造，绿城收取一定的管理费。

　　许峰透露，绿城代建取费方式一般包括3个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。目前已经签约代建的72个项目，可售货值达1300亿元。绿城建设对商业代建项目收取的管理费用平均约为销售额的7%左右，这意味着，代建项目将为绿城建设带来约90亿元的收入。

　　与绿城年销售额规模达数百亿元相比，这一数字并不突出。许峰表示，有些代建项目在未来2～3年的时间才能实现销售，项目结算周期不同，且数量仍在增加，因此绿城建设对绿城集团业绩的贡献还难以在短期内体现。

　　更为重要的是，在目前绿城代建的项目中，约有三分之一是为政府代建，主要集中于保障房、安置房和城市广场等项目，这一块业务所获利润甚微——比如保障房代建收取的管理费仅为工程造价的3%左右。

　　“这部分收费，主要能保证参与人员的人力成本，没有任何盈利。”许峰说。

　　至于如何管控成本，据其透露，绿城建设会跟政府约定一个基本造价，在这个造价前提下，绿城能做好产品且可将总成本把控在政府要求的范围内。“这主要得益于绿城已经建立起相对完善的成本把控体系，从方案设计、招投标，到材料采购等整个链条实现了全过程动态管理。”绿城搭建的电商平台，即是实现集团成本管控的有效途径。绿城统一与主要材料商签订价格协议，将全集团项目的采购纳入电商平台，简化物资采购过程，实现规模经济效应。据介绍，目前与绿城电商签署战略合作协议的厂商达130余家，涉及29大品类。综合算下来，其代建的项目，在材料采购上可节省15%左右。

　　未来“三分天下”

　　经年的房地产调控使绿城遭遇了一场“生死劫”。在经历了全员营销、腾挪项目、转让股权等一番不小的震荡之后，绿城已转危为安。2012年中报显示，绿城净资产负债率为93.5%，较去年底的近150%大幅改善。

　　经历过资金链危机的宋卫平，代建决心更加坚决，其不止一次地公开表态，未来绿城的重心将转移到代建上。

　　不可否认，虽然绿城的资金链一度承压，但宋卫平的“执拗”恰恰成就了绿城的品质口碑。此外，在绿城项目销售中，老客户加推荐客户超过成交客户总数的50%，而绿城会优质会员已超过10万名。再有，其代建的项目，可达15%～20%的品牌溢价。上述优势均使其可以很轻易地谈下项目。

　　绿城的商业代建项目主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，其中近40%没有房地产开发经验。目前，绿城与浙江铁路投资集团、浙江能源集团、葛洲坝集团等大型国企，均有合作。

　　“以前那种拿到土地就赚钱的日子一去不复返了，必须通过高品质的开发才能创造价值。”许峰说。

　　在宋卫平看来，代建是一项“可以实现多赢”的生意。一方面，绿城可为旗下员工寻求更大的舞台，同时可降低资产负债率；另一方面，初涉房地产的企业或资金，需要专业团队让其产品更具市场竞争力。对绿城和委托方而言，“代建”都是将各自资源化、将市场风险最小化的优选。

　　业界人士则认为，对于产品营造能力明显高于资本运作能力的绿城而言，发展代建意味着抛掉资本这个重负，专心围绕产品做文章，由单纯的“房地产投资开发商”向“房地产运营服务商”转变。

　　许峰设想，未来绿城建设的商业代建、政府代建和资本代建这三块业务可以“三分天下”。“目前除政府代建项目外，其余三分之二为商业代建项目，资本代建这一块业务正在洽谈中。”他介绍，资本代建是与各类金融投资机构对接，为外部资本投资房地产行业提供项目投资、项目开发管理等服务。目前，绿城已经与多家基金和信托机构接触并积极推进资本代建业务的合作。

　　在绿城看来，这种方式最契合代建本质，其有一个的好处是实现非人为化管理，合作者管理的是资金财务。而这种合作方式未来将成为绿城建设的发展方向。