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2012四百万方住宅供应量 宁波楼市能“消化“吗

2012-02-03 08:08:30 来源: 新华社 作者:王一桦 李竹青

  2011年底,“限”字入选年度汉字。对于楼市而言,“限”不仅是2011年的主旋律,恐怕2012年也无法幸免。2012年1月31日,国务院总理温家宝提出,继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。

  按2011年领取预售许可证数据统计,2011年宁波市六区新增商品住宅供应212.5万方,加上前一年的存量,2011年宁波市六区住宅供应量约为309.55万方,据了解,2011全年宁波市六区共商品住宅成交面积144.02万方,加上2012年预计新增的供应量约为243.1万方,因此2012年预计总的供应量约408.63万方。

  如此背景下,今年宁波楼市是否会延续2011年去化压力?会不会有楼盘选择暂时不开盘?金楼市记者展开了调查。

  发问

  2012年宁波楼市是否会延续2011年去化压力?

  从华星、迪赛等三家销售代理公司提供的数据来看,2011年宁波市六区商品房住宅销售总面积已低于2008年水平。记者将多家销售代理公司提供的历年宁波市六区商品房住宅销售面积数据进行平均后得出:2008年为167万平方米、2009年为361万平方米、2010年为209万平米,2011年为148.9万平方米。

  华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁表示:中国房地产行业的发展受政策影响较大,虽然2008年与2011年的楼市都相对冷淡,但2008年下半年政府出台了很多“救市”政策,而2011年截然相反,宏观调控力度,并延续至今年,所以2012年很难出现2009年购房者大规模入市的局面,但会有一些去年压抑下来的刚需购房者入市,这从春节后一些在售楼盘的客户来访量和成交量已可以看出端倪。

  谈到2012年宁波楼市的去化趋势,陈敏梁分析:“在宏观调控力度不变的前提下,2012年商品房销售虽不会出现大幅反弹,但也比2011年会有一定的增长。以目前宁波城市能级来看,市四区每年商品房住宅销售面积应达到200万平方米左右,而2011年只有80多万平方米,追其原因,一是因为受限购政策影响,购房者中约占30%的投资客被迫退出楼市,这就减少了60万平方米的市场去化,而相比往年平均数值的剩余60万的差额,就是被压制下来的刚性需求,有可能会在今年入市。但这其中,有部分改善型需求购房者因限购而丧失了购房资格,也会有一部分刚需族继续持币观望。”

  剖析

  供应量和去化量受限购政策影响严重

  “现在的市场取消限购令了才能去买,限购环境下供大于求,是人为地压制住了市场需求。这一年半以来完全是政府干预下的供求关系,至少不是完全意义上的供大于求。”谈到供求关系,一位业内人士表示。

  业内人士认为,更多的开发商会选择观望,“熬着不开盘,因为现在即使拿出来卖,最多火一个星期,之后就没了下文,所以除非因为资金的原因实在熬不住了,一般不会在这样的环境下开盘。”

  记者从宁波各大销售代理公司的年报中发现,从2011年的成交面积段上来看,六区住宅成交主要集中在91-120㎡,其次是61-90㎡;中小户型是整个市场中的成交主力,而现在市面上在售或即将开盘的项目大多是2009年和2010年疯狂拿地时的产品,高价拿地的楼盘将自己产品的方向也开始转移,更多高端的项目则选择了延后开盘,而这恐怕依然是2012年的市场主旋律。

  格局

  鄞州区、镇海新城、城西板块是今年宁波住宅主战场

  据华星统计,预计2012年宁波市六区住宅产品的新增供应量约为243.1万方,主要集中在鄞州区、镇海、城西、北仑区这几个板块。

  在未来的一年里,盛世水郡、盛世华府、光大江湾府第、君悦龙庭、恒厚石碶街道地块、它山谷地、富田新都心、理想城、荣安鄞州庙堰-4号地块、宁波环球城、培罗成广场等项目都会开放,2012年宁波看鄞州。

  在市三区中,城北的维拉小镇2期、荪湖旅游区地块、江北宝庆寺地块、银亿·钰鼎园和慈海官山等项目预计今年会面世。城西板块在2011年后半段的销售差强人意,而且2012年还将有加州里、万科金色水岸2期嘉翠园、爱伊美祝家村地块、都市嘉园、尚海·梅园雅境和水木清华2期等楼盘的推出,其市场竞争将更加激烈。

  值得一提的是镇海区,2011年的镇海销售主要集中在上半年,进入下半年多数项目出现了滞销,而2012年镇海更将有约31万方的商品房住宅入市。记者从镇海新城多家在售楼盘了解到,意向客户中以镇海当地居民为主,那如此大的体量如何消化?宁波容创房地产投资咨询有限公司总经理助理徐江涛认为,如果调控政策不变,目前这一问题是镇海区商品房住宅的“死结”。排名前列,前两年房地产形式良好,镇海区“放地”过多,形成目前的超大供应量;另一方面,无论从地段还是区域发展,目前镇海区还没有完全被宁波老城区市民接受。

  个案

  高端住宅或成为2012年宁波商品房销售“重灾区”

  限购政策使一部分人退出楼市买方市场,留下的多是刚需购房者,这无疑对高端住宅产生了重创。据宁波容创统计,2011年宁波市六区共新增别墅可售房源741套,但销售率同比下降52%。

  宁波容创房地产投资咨询有限公司总经理助理徐江涛表示,宏观调控下,高端住宅市场是目前宁波商品房销售“重灾区”之一,甚至连降价都不能强烈刺激到高端住宅购房者,那么目前宁波在售的高端项目存量有多少呢?记者调查后发现,作为2011年新兴豪宅的大平层产品,目前在售的姚江畔两大项目大平层总存量约125套,而尚未开盘的雅戈尔紫玉公馆的大平层产品也值得关注。

  作为宁波豪宅的老牌代表地区,东钱湖板块还是起到了一个标杆作用。据了解,卡纳湖谷2012年预计推出全湖景的三期产品,而且单价过亿的“”可能也会面世;九唐目前剩下约30户可售;而尚未开盘的如钱湖悦府、钱湖御景湾两大项目分别有62栋和54栋的独栋产品也将在2012年推出。

  2012年保障性住房和拆迁安置房供应量不可小觑

  除去商品房住宅和公寓,保障性住房和拆迁安置房提供的房屋供应量也是不可小觑的。春节前,宁波市住建委公布:2012年宁波确保开工各类保障性住房1.59万套,其中公租房1万套,基本建成5800套,其中竣工5000套。按照平均面积50平方米每套来计算,今年开工的保障性住房约有79.5万平方米,其中公租房约50万平方米,经济适用房等其他保障性住房约为29.5万平方米。近日,记者从相关部门了解到,宁波市政府对拆迁安置房建设已下达任务:宁波今年将开工建设拆迁安置房70万平方米,竣工55万平方米。

  因此,2012年宁波预计开工建设保障性住房和拆迁安置房共计约149.5万平方米,竣工面积共计约为105万平方米。对这一数字,有业内人士向记者表示:“保障性住房和拆迁安置房所产生的供应量对商品房的主体市场影响不会太大,这类房屋对使用者都有严格的条件限制,针对特定的人群。即便没有保障房和拆迁安置房,他们中的大多数也都不会成为商品房市场中的买方。”

  宁波公寓市场供应接近饱和

  个别区块竞争激烈

  从“生活大师”到“波特曼公寓”再到“青苹果”,公寓产品走了近12年的路程,2011年在住宅被限购的情况下,本来以为单身公寓会借机大卖,但是从全年的成交数据看来,并没有那么“给力”。按商品房预售许可证统计数据显示,2011年宁波市六区全年共新增40年公寓产品8836套,新增面积55.8万方。共成交4789套,成交面积26.5万方,同比分别下降34%、23%;成交均价12452元/㎡,同比下降15%。可以说,目前市场已经接近饱和状态,而且从2011年的成交区域来看,单身公寓大多是写字楼过度开发下的产物,如高新区。

  记者调查后发现,去除精装修后,宁波目前公寓价格大致在12000-13000元/平方米之间,这基本上是2010年10月底的水平,约5%-10%左右的优惠浮动。不过局部价格已有松动,如城西板块、北高教园区板块,例如青苹果年推出的6000多元/㎡起的房源也已经引发了宁波的“蝴蝶效应”。

  据宁波恒略统计,2011年宁波市场公寓产品新老分布明显,鄞州区,高新区成交数量,同时鄞州区和高新区均伴有新盘入市,而江北目前无公寓推出。因此我们可以发现,现在及未来公寓产品之间的斗争将在鄞州、东部新城、海曙区和北仑区之间展开。

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