住建部:商品房预售制或变革 完善商品房预售

　　日前，住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度。专家表示，商品房预售制变革在即。

　　弊端：开发商将风险转到买家

　　据悉，商品房预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。

　　业内人士表示，从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险。

　　地产专家谢逸枫表示，从商品交易方式上看，房屋未建成就销售，这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解，即使交房时有问题，多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题，楼盘就可能“烂尾”，但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供，开发商的风险转移给了购房人。

　　短期：预售款专款专用需监管

　　目前，全国七个城市已完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管被各个城市陆续提上日程。据悉，此次商品房预售款监管是将预售款直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地产局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。

　　国务院发展研究中心有关专家也建议，要充分利用信用体系提高行业公信力，进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系，发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。

　　经纬行研究中心主任曾英杰表示，预售款是开发商在项目未完全完工前进行预售所得的款项，一旦开发商挪为他用，很可能导致项目后续开发资金出现问题，最终导致项目工程停滞，甚至当资金链流动性出现问题时导致项目烂尾。

　　不过有地产人士指出，预售款专款专用从短期来看值得推荐，但它需要一个长期的、公正的、权威的监管机构，一旦监管出现松懈，预售制的弊端将又会暴露出来。

　　长期：取消预售制减少纠纷

　　随着商品房预售制的弊端逐渐暴露出来，消费者的权益也越来越受到侵害。为此，不少专家表示，该制度是特定时期的特定产物，房地产市场发展成熟之后，商品房预售制度应逐渐取消。这也就意味着，今后可能只许销售现楼。

　　住建部也认为，城市房地产管理法修改已列为十一届全国人大常委会立法规划，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的商品房制度的修改意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。

　　其实早在2005年8月15日，央行发布《2004中国房地产金融报告》建议，决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已成了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。

　　地产专家韩世同表示，如果取消商品房预售制度，如今存在的开发商和买家的矛盾将大大减少，房子的好坏买家能通过实物看出，减少了收楼以后的纠纷。不过他也表示，这将对开发商的资金链形成很大的考验，不排除开发商将资金成本转移到买家身上，进一步推高楼价。

　　相关报道

　　限购城市阵容有望扩大

　  日前，住建部一位官员向媒体表示，11月3日出台限购令的苏州，将不会是最后一个执行限购令的城市。这也意味着，执行“居民限购房产”的城市范围，还将继续扩大。

　　据悉，目前全国实行楼市限购制度的有14个城市，包括：北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州。11月3日加入限购行列的苏州市，则并非在这份14个城市名单之上，前述住建部官员表示，苏州不会是最后一个执行限购政策的城市。

　　9月29日，央视播发进一步遏制房价过快上涨的“五项措施”，其中再次强调，房价上涨压力较大的城市，应采取限购措施。而住建部在分解这一工作任务之时，采用了问责地方政府的方式，即如果某一城市房价上涨压力较大而不采取限购措施，地方政府的主要负责人将被住建部“约谈”，直至受到行政处分。

　　相关新闻：住建部将修改城市房地产管理法 完善预售制度

　　记者近日从全国人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。

　　在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有123名人大代表在4个议案中提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。

　　针对这些议案，住房和城乡建设部认为，城市房地产管理法修改已列为十一届全国人大常委会立法规划，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。

　　全国人大财经委表示，同意住房和城乡建设部的意见，建议在草案修订过程中，认真吸收代表所提意见。

　　中国深化楼市调控 一线城市现新动向

　　随着房地产调控政策逐渐深入，中国一线城市房地产市场的成交量、成交价格、推盘数量、土地市场均有显著变化。业内人士分析认为，调控的步步深化对市场预期的影响将成为左右市场前景的重要力量。

　　根据北京房地产交易管理网数据显示，10月，北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月下降了36.1%，同比下跌幅度更达到41.7%。合计商品房住宅总成交为7680套，环比下调超过37.1%，同比下跌幅度更达到45.2%。

　　随着成交量的走低，10月北京商品房成交均价在年内不足2万元每平方米。从9月份的20520元每平方米，下跌至19160元每平方米。

　　"均价下跌的主要原因为部分远郊区低价项目的集中签约。"北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，新的调控政策其效果目前依然主要体现在需求被抑制，尚未完全传导至价格，多数楼盘的实际成交价格其实并未出现明显调整。

　　"近期各地密集出台各项细则，说明政府调控房地产市场决心并未放松。短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。"张大伟说。

　　在楼市出现量价齐跌的同时，土地市场在10月份更显得格外冷清。根据北京土地储备管理网数据显示，9月底调控政策公布一个月以来，北京合计供应土地为22块，除了5块商业多功能地块外，其他17块土地全部为工业用地，住宅用地全月0成交。

　　10月初，业内曾预计上海将有77个楼盘上市或推出新房源。结果在调控之下，推盘数大幅萎缩。数据显示，10月份上海仅有40个楼盘推出了85.93万平方米新房源，较9月的新推房源面积降幅超过50%。

　　专家认为，虽然每月初统计的开盘量都会与最终实际开盘量有出入，但像10月份如此多的楼盘"爽约"，实属少见。从"9？29"的调控发力到"沪12条"，原本开始回暖的上海楼市迅速降温，市场再度陷入深度观望。开发商由于担心无法如期积累足够多的客户，贸然开盘会出现滞销，便纷纷调整原定销售策略，将上市日期延后。

　　上海"网上房地产"的统计数据显示，10月上海新房成交面积达到130.46万平方米，与9月相当。但业内人士指出，10月相当一部分成交量是9月预订的购房者转签而来，随着市场的降温，11月的成交量可能出现大幅下滑，而市场的低迷也将影响开发商的实际推盘量。

　　与北京的情况刚好相反，10月上海新房均价受到几个高价项目集中成交带动的影响，上涨了4.6%，达到22140元每平方米。

　　以10月15日正式出台的"限购令"为分水岭，广州10月的楼市经历了一次"前高后低"的大幅波动。

　　在10月前半段，广州房地产市场出现了"政策洼地"现象。中央在9月底再出调控政策，随后上海、深圳等其他城市先后出台房地产调控新政，在广州房管部门出招前的10多天里，房地产市场延续了9月的火热，成交量大幅上升。

　　10月15日"限购令"颁布后，广州房地产成交量大幅下滑。截至11月4日，广州楼市单日签约成交量均在400套以下。其中10月17日，广州房地产签约成交套数为308套，均价为每平方米8624元。

　　成交量持续低迷，但是成交价格却从10月17日起一直震荡上升。8624元成为广州限购令颁布后房地产签约价格的底部，截至11月4日，单日签约价格已超过每平方米15000元。

　　相关评论：刘洪玉：规范楼市预售资金监管的时机已到

　　人民网北京11月5日电 （记者徐沛宇）近期，房地产市场调控政策迭出，“限购”“限贷”“加息”等一系列热点问题备受关注。在各地楼市纷繁复杂的局面下，如何全面理解此次调控的政策措施，未来楼市走势如何，房地产市场是否面临转型？

　　带着广大网民的疑问，本网记者近日专访了清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉教授。

　　规范预售资金监管的时机已到

　　记者：继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施被迅速提上日程，开发商不会面临洗牌？对房地产开发企业的深层次影响？

　　刘洪玉：随着商品房预售资金监管制度的完善，开发商资金压力会加大是毫无疑问的。但监管的目的，是要开发商做到专款专用，不能拆了东墙补西墙，不能总是两个锅盖盖5个锅，从而降低整个行业的市场风险，确保购房人的基本权益，不是加速所谓的“开发商洗牌”。

　　对开发商的影响，主要表现为对其开发供给能力、扩张速度与方式的影响，还会降低开发商的广义的杠杆使用率，提高稳健运营和持续发展的能力。当然，市场普遍关心的是开发商供给能力下降后，是否会导致更加严重的供求失衡，是否会促进住房价格新一轮的上涨。

　　我自己认为，市场的发展总要经历这个规范的过程，现在是到了该规范预售资金监管的时候了。至于衍生的住房价格上涨压力，可以通过其他的方式增加市场供应来解决。

　　相关新闻：楼市"核武器"杀到 预售款监管直扼开发商喉咙

　　目前全国七个城市已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管将被陆续在各个城市提上日程，这一规定或成为楼市新政“核武器”，预售款一旦锁定全国各个城市，开发商的资金链将受到什么考验？不少业内专家认为，预售金监管会勒紧开发商的钱袋子，将有近四成房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立即捉襟见肘。

　　新规 预售款监管将专款专用

　　据悉，此次商品房预售款监管是将预售款直接升级至账户由政府“托管”，即楼盘预售款将由当地房管局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需经过房管部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。

　　对于开发商预售款的监管办法出台，地产人士分析认为，旨在通过银行监管预售资金，加强收紧力度，督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程，从而杜绝捂盘惜售的现象，并增加商品房的供应量。

　　据悉，所谓商品房预售款，是指房地产企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。一般来说，除自有资金外，开发商的两大主力资金来源就是预售款和开发贷款。以往，预售款则在房子预售时就基本上一次性打入开发商账户，提取时间和方式之前均由开发商支配。

　　经纬行研究中心主任曾英杰表示，预售款是开发商在项目未完全完工前进行预售所得的款项，一旦开发商挪为他用，很可能导致项目后续开发商资金出现问题，最终导致项目工程停滞，甚至当资金链流动性出现问题的时候导致项目烂尾。

　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫也表示，开发商挪用预售款导致无资金投入到已在施工的项目，或者是因资金不足够，导致债务加重，最后公司破产，项目被银行收回，或被法院查封，买家或是准业主需要面临巨大的资金被套甚至血本无归的危险。

　　影响 开发商资金链或严重“吃紧”

　　不少业内专家认为，由于开发商的主要收入来源是预售款，一旦收紧，或使开发商的资金链严重吃紧，更不排除资金链不怎么充足的开发商面临被淘汰的风险，对目前持续走低的楼市也将会雪上加霜。

　　谢逸枫指出，从开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金、预收款及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。进入2010年后，因为房企融资渠道不断被收紧，银行、资本市场等低成本融资渠道几乎完全关闭，只剩下如信托、民间资本、海外资本等少数高成本融资渠道可以获得资金，预售款对于开发商的现金安全显得更加重要。从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。

　　经纬行研究部主任曾英杰认为，预售款是开发商资金主要来源之一，也是开发商能实现资金滚动式开发的原因之一。监管预售款，对开发商的影响是比较大的，因为这将在很大程度上影响开发商资金的流动性。

　　在资金链受制的情况下，开发商必然会降价促销，更不用说还要捂盘惜售了。北京华远集团总裁任志强也表示，商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进开发商加快推盘，防止囤地、捂盘和烂尾等现象。

　　不足 广州预售款制度存有漏洞

　　尽管此次预售款监控广州没有在内，但其实广州是最早实行该政策的城市之一。据记者了解到，2006年，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。实施至今，广州尽管没有出现大规模的“烂尾楼”、开发商携款潜逃等现象，但逾期交房、房屋质量缺陷、虚假广告等问题依然存在。

　　曾英杰表示，这说明该政策存在一定的漏洞。首先，虽然16家商业银行与该系统联网，但开发商和银行之间存在千丝万缕的联系，监管力度有限；其次，广州的政策依然是将预售款交到开发商手里，根本的环节没法做到防范。

　　据悉，预售资金是房产开发商将建设中的商品房在竣工备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款。一旦出现预售款使用不规范，就容易导致逾期交房、延期办证、质量缺陷等一系列问题，严重的还会出现“烂尾楼”等问题。

　　因此曾英杰认为，买家的商品房预售款不能交到开发商手中，必须交由第三方手中。据悉，深圳在2006年11月23日出台《深圳市房地产条例》规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。

　　探讨 不如彻底取消商品房预售制

　　不少业内人士表示，此次预售款监管是取消预售制度的信号。在当前商品房预售款环节出现的乱象难以得到有效监管的情况下，与其不断出台种种规范商品房预售行为的规定，不如彻底取消商品住房预售制度。

　　曾英杰认为，应该取消商品预售制。因为相对于买房者，开发商本身就处于强势地位，而商品预售制则把开发商的强势地位进一步强化，这对买房者不公平。

　　谢逸枫也认为，商品房预售制是一个本该作废的制度，“开发商拿购房人的预售款囤地捂盘，推高房价。若房价下跌，必定会出现烂尾楼，购房人的购房款就有去无回。”谢逸枫认为，开发商之所以敢死扛房价，根本原因就是手中有钱，而其中大部分就是购房人的预售款。

　　针对部分地产人士所担忧的，如果取消商品房预售款会造成短期内供需失衡的问题，曾英杰认为，长痛不如短痛，“只需给出两三年的缓冲期，然后加大土地供应，要求拿地房企准时动工，这种供需失衡的情况很快就可解决。”

　　谢逸枫认为，商品房预售制度在楼市起步阶段的确起到推动开发商投资热情的作用，但随着2000年以后黄金十年的开始，房地产市场投资急剧膨胀，早期的开发商融资渠道大为扩宽，商品房预售制度对其缓解资金压力的正面意义已日趋减弱。相反，由于预售制度的存在，开发商不断加速扩张，一旦楼市进入冰冻冷却期，其负债式的扩张将会给企业持续运营产生巨大的压力。

　　专家视点

　　楼市“核武器”下房价难有上涨动力

　　在采访过程中，不少业内专家认为，预售金监管是楼市新政“核武器”之一，一旦锁定全国各个城市，将有近四成房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘。

　　中地行传播事业部总监吴荣超认为，商品房预售资金监督管理的重要目的，是为了强化开发管理，防止房地产市场风险向实业领域扩散，避免开发企业因为现金流出现问题而影响到项目开发，“个人认为，同时开发多个项目的中型开发商受影响比较大，但实质的影响还要看操作的执行力度。”

　　谢逸枫认为，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子。“预售款在房地产开发资金来源中占据的重要性不言而喻。2006～2009年，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。”相比之下，谢逸枫认为，今年房地产预售款额度仍快速增加，说明目前中国房地产开发企业当年资金来源中，有40%左右的款项是通过定金及预售款方式获得的。随着房地产开发信贷政策的进一步严格，这一比例在未来还会提高，商品房预售已成为绝大多数企业发展中不可或缺的手段，“一旦预售款项受到限制，开发商的资金来源将受到很大的影响。”