"宁波版"房价地价比调查 地价占房价比例上升

　　●2004年-2007年宁波市四区出让的近37块已开盘上市的宅地中，地价占房价的1/3左右 　　●从2007年初开始，地价占房价比例明显上升 　　地价与房价一直被人们以“面粉面包”关系类比，近几年房价节节攀升，其根源往往被简单地归结为地价上涨。在今年全国“两会”上，全国工商联房地产商会一项调查显示，房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例,达到58.2%。有呼声表示，要降房价，先降地价。不久，国土资源部以数据给出回应。国土部调查了620个房地产开发项目，结果显示，目前地价占房价15%～30%，平均为23.2%。国土部副部长鹿心社说，中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻。同时表示，供求关系是影响房价的关键或根本因素。 　　在今年楼市大唱高调之际，“地价是否是高房价的推手”这一话题又变得众所瞩目。地价究竟占了房价的多少比例？本报调查了2004年～2007年间招拍挂出让的多幅住宅用地，进行地价和房价关系的数据调查，希望能给大家还原一个真实的宁波版房价地价比。 　　不考虑部分精装修楼盘销售均价上升因素，平均地价房价比:25% 　　2005年、2006年成交的宅地中，23块已开发上市——不考虑部分精装修楼盘销售均价上升因素，平均地价房价比:25%。 　　笔者选取了2004年、2005年成交的23幅土地，共计22个楼盘。这22个楼盘的开盘时间大都在2006年初-2009年5月，除个别楼盘外，大多数楼盘均在2006年开盘，并在2007年年底前完成主体销售任务。笔者选取的销售均价是以该盘在中国宁波住宅与房地产网上的住宅实际成交均价为准。由于各个楼盘有着精装修、别墅以及公寓等多种物业类型混杂以及各物业类型开盘时间先后等特点，最后统计出来的数据需要科学对待和分析。 　　从楼面价和销售均价的对比来看，2004年、2005年土地竞拍之后开发的22个代表楼盘，其平均地价房价比为25%。 　　从2006年到2007年年底大部分时间里，宁波楼市总体处于平稳过渡期，直到2007年底楼市才开始进入快速上升通道。2004年、2005年土地出让处于低潮期，大多数在售楼盘还未被2007年以后的价格体系打乱，土地价格和房价双双趋于理性。但是笔者发现，2004年年初成交地块和2005年11月成交地块的地价房价比差距已比较明显，主要是因为2005年最后成交的一块土地即湖景花园从2008年7月开始销售，期间虽然经历了2008年下半年的楼市冰冻期，但由于豪宅的稀缺性、保值功能以及2009年后市的回暖等优势使其在市场站住了脚跟。2005年低成本拿地的价格优势和之后的销售价格形成强烈反差，另外，由于湖景花园精装修的成本因素，该楼盘的地价与房价比为21%。 　　值得注意的是，2004年、2005年成交的地块中，有多个精装修楼盘，如盛世天城（查看地图）二期单身公寓、绿城绿园（查看地图）、凯德汇豪天下（查看地图）、金海嘉园（查看地图）小户型、明天广场部分楼层、湖景花园，如除去开发商精装修成本，其地价占房价的比重也会相应上升。 　　某业内人士分析，2004年、2005年以前宁波成交的土地上建造的房地产住宅项目，地价不到30%,是比较合理的范围。2007年年底前销售的住宅项目，其地价房价比基本能反映这一阶段的真实状况。 　　不考虑部分精装修楼盘销售均价上升因素，地价房价比：26%，达42。 　　2006年、2007年成交的宅地中，14块已开发上市——不考虑部分精装修楼盘销售均价上升因素，地价房价比：26%，达42%。