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现场实录:“对话镇海”宁波业内座谈会

2008-11-07 20:51:05 来源: 焦点宁波房地产网
  镇海今年无疑为鄞州之后的另一个热点,华荣风景九园、小骆花园、合生国际城等推出后都取得了不俗的销售成绩。虽然备受关注,但是镇海依然被人所误解,广大购房者对其的印象依然维持在“污染重、环境差”的工化区阶段。同时,近期宁波楼市成交量的萎缩,房地产市场正面临着一场严峻的考验,镇海板块受到影响。在这样的背景下,搜狐焦点房地产网邀请了在镇海拥有项目的开发商及媒体代表共聚一堂,为镇海的未来献计献策。   本次“对话镇海”宁波业内座谈会由焦点宁波房地产网举办并现场实录。   ▲时间:年11月6日下午15:30   ▲地点:合生国际城外滩售楼厅2楼   ◆以下为焦点宁波房地产网对此活动图文实录◆
金不庸
  【主持人金不庸】:尊敬的各位业内,各位来宾,我们各位媒体记者,今天下午借合生国际城老外滩合生国际城售楼处举办对话镇海论坛活动,“对话镇海”活动的主题是最近一段时间以来镇海楼盘热销启示录,接下来介绍一下今天来的几位嘉宾:   合生创展陈健飞,陈总,我们向陈总表示感谢为我们提供这些好的场地!东南商报名记曾宇震!嘉盛置业办公室主任倪爱萍小姐!倪主任是排名前列次参加我们的业内活动,嘉盛银座(查看地图)就在宁大那边,我也去看过。百隆郑刚先生!嘉盛置业蔡士勇先生!维科镇海徐自力先生!宁波晚报余三军先生!华荣时代郑江先生!和华荣时代许总!接下来是宁波日报孙优军老师!华荣时代张俊先生!现代金报沈金磊主任!银亿张春耘先生!   今天对话镇海论坛有几个目的,为什么焦点房宁波地产网要举办这样一个论坛,因为上个月我们在北仑举办了同样业内论坛,包括上海世茂集团和北仑发展商都参加了,对论坛的效果都非常的满意。一个板块一个区域的开发商坐在一起,首先能建立相互沟通的平台。镇海开发商也有很多量,也有外地开发商也有本地大开发上,所以我们举办区域性论坛,排名前列个出发点是建立区域性发展深互相沟通信息的平台。第二个,每一个区域都是有长处,也有弱处。北仑的长处是北仑老百姓都有钱,短处在于离市区距离非常的远,区域性污染有一点问题,工业可能有点问题。我们举办对话镇海这么一个业内论坛也无非就是把这个区域板块热点都能够清晰起来,通过群策群力,大家拧成一股绳,把这个板块炒热,把这个板块的长处发挥出来,把这个板块的短处隐蔽起来,最后实现所有的开发商都能双赢、共赢、多赢的局面。第三个目的,举办区域性业内论坛是因为很多购房者,包括在焦点房宁波地产网上、包括四大报纸的读者群中,对这个板块的熟悉、了解程度都不一样,举办这个论坛是想通过媒体把这个区域未来的前景传播给购房者,实现开发商与购房者之间的良好的沟通、互动、双赢。这是对话镇海论坛基本几个目的和出发点。   当然作为对话镇海这样一个区域性论坛,今天也拟定了一些议题,有八个议题,我们在座的各位也可以围绕这些议题展开,也不一定要紧扣这些议题,因为每一个开发商楼盘的特征,每个开发商对区域的理解都不一样,在这里我首先抛出一些砖头,焦点房宁波地产网的网友、购房者对镇海的理解,我摘下的一些。有一个网友说镇海不远离市区就二十多公里,这是一个网友对镇海片区的理解。确实不远,从三江口出发到镇海确实很近。有一个外来购房者说,镇海是一个国际化港口,但是工业太多,感觉污染比较重。这是我们开发商需要化解购房者心目一个比较大问题。有一个购房者说,镇海离江东很近,但是房价比江东低50%。   购房者在价位上也会区分,为什么镇海和江东一桥之隔,为什么房价差50%,这是购房者对镇海板块最直接的感触和理解,也是镇海开发商的机遇。   论坛的议题在这里跟大家沟通一下。排名前列个议题国家近期确实政策密集,非常的密集,可以讲以前出政策是一个季度或者半年出一次,现在是一个月两个礼拜、一个礼拜在不同的调整,不停的出政策救市,政策对镇海楼市可能有一定影响,可能让镇海的楼盘更加顺利,也有可能宁波本地的政府目前还没有救市,对镇海楼盘的销售可能会带来一定的阻力,镇海的开发商是怎么去理解的,因为最近一个阶段,国家密集的救市,所以镇海的楼盘开始旺销了,宁波市政府目前还没有救市,或者对镇海楼盘有一定的影响,听说市建委、市政府正在磋商如何的救市,但何时出台也是一个遥遥无期的事情。   还是请我们的地主,合生陈总来谈一谈政策对镇海楼盘的影响。
陈健飞
  【合生创展宁波公司副总经理陈健飞】:其实不应该是我先说,前两天,镇海刚刚出台了一个关于房地产的一个会,当天我没有去,许月应该去了,让我来给我们介绍介绍,镇海有没有最近政策的动向。   我就先就自己的理解随便说两句,其实最近三个月,八月份小骆花园热销,九十月份华荣热销,十一月份我们这个项目又开始热销,当然每个公司在营销策略上都有比较吸引人的地方,但我还是想反问一下,为什么是镇海的楼盘?!是如此密集的出现热销的情况,我想一定是有自身的道理。我大概的判断是这样,过去三年宁波房价大幅度上涨的过程中,镇海没有启动,到现在所谓楼市冬天的时候,镇海区域的价格在宁波几大区域中显示比较大价格优势,如果在这个基础上我们再对价格进行一些微小的调整或者是营销措施再跟进一下的话,在购房者心目中就觉得镇海比较有吸引力。这主要是镇海的房价启动比较远,这是镇海的运气!   第二个原因,镇海规划和区域的发展恰好也是在最近一两年开始启动,包括在座的开发商都已经到镇海区域开发一些高品质的楼盘,这是以前镇海居民所不能想的,跟他们以前的居民条件相比,确实有了质的飞跃,再加上政府这边配合力度比较高,包括宁波大学城不断的扩展,包括市政项目的投入,新城现在一直在卖地,有不少地在推出,我想会给这个地方带来不少的亮点。   有很多客户比我还了解情况,有一个客户在东钱湖、东部新城包括海曙区都买过豪宅,我跟他讲,你在宁波都属于买房子买成精了,比我都懂。他说到区域规划,说这个明州大桥打桩打到多高了,他都知道,他说将来从这个地方开车到东部新城只要五分钟就到了,实际上很多业主对这个区域的关注度也比较高。   有两个原因,一个是镇海本身启动比较晚,成为宁波的低谷。另外是市政配套已经比较清晰了,包括地铁、东二环、明州大桥。再加上这么多开发商在这个区域的启动我想这个地区在未来两年会有非常大的变化。   【主持人金不庸】:谢谢陈总,合生陈总就一针见血的指出了镇海前几年的问题,一个是好房子少,第二好品质的开发商少,第三留不住人,虽然新城规划做好了,但政府没有大张旗鼓的宣传,配套设施没有真正的投入。现在情况又不一样了,明州大桥在建,其实在明州大桥的南端我有一套房子,合生这个房子在北端,我的房子在江的这一边,所以我的感觉正是因为镇海这一两年里面引进了大量的品牌、有知名的开发商和好的产品,所以镇海的市场才蓬勃兴旺的发展起来。上次跟看房团参观这个华荣风景九园的样板区,确实让我感触很深,我就觉得这个地段,又不是臃肿的老城区也不是在市区,感觉好象前不着村、后不着店建了这么一个好的房子,很多看房以后都觉得这个房子很好。这是我们风景九园张总的杰作,我去参观以后,对风景九园这个管家中心、园林绿化、水系、户型结构都感觉到做得非常得到位,所以风景九园卖的特别的好,接下来有请华荣时代置业的张总给我们讲讲华荣风景九园为什么卖得这么好。
张俊
  【宁波华荣时代公置业司总经理张俊】:谢谢金总给我这个机会,最近类似这种会开得很多,我觉得在目前这个市场下是很必要的。作为华荣风景九园来说,今天是比较特殊的日子,在去年10月20日拍卖拍来的,也是在去年的今天坐在一起签了合同。   目前我们产品模型是风景系列,将我们开发很多同类产品,以前有媒体采访我,说华荣进入宁波为什么选择镇海,其实我们在全国很多城市都买了这种地,包括北京、杭州的地,我们在城市的近郊选择土地,有几个标准,排名前列个在这个地段跟城市的联系是比较紧密,尽管在城市的郊区但离城市比较近,比如杭州的滨江。第二,希望它符合城市的发展方向,比如城市向东的话我们也基本上向这个方向考虑。第三,这些土地在本区域之内能够实现热销。   我也非常同意陈总的观点,镇海这一两年从地产的价格来讲,还是价格的洼地,放在宁波这个角度来讲,可能跟很多因素有关,比如说交通,其实房产、地段、交通都很有关联的,以前镇海这个地方交通可能不是很方便。还包括一些大的规划,实际上镇海大的规划也就是近一两年,包括老城和新城的定位。还有大的辐射,实际上我们经常把宁波和杭州相比,宁波东部新城也启动,地铁的话杭州一期二期都开通了,宁波也开始启动,这对镇海今后有一个辐射作用。我想从大的交通、大的规划,大的辐射方面,就整个地段来说,对镇海还是有好处的。   第四季度我们华荣新开盘的项目,在全国有四个项目,从这些项目来看,还是镇海卖的,西安风景家园二期、杭州风景蝶园,目前风景九园卖的,风景九园销售业绩有几个原因:排名前列个是特别的地段,第二特殊的产品,第三特别的需求,特别的地段就是说这个地方还是价格的洼地,特别的产品就是这个产品非常的符合客户的需求,特别的需求镇海以前没有什么好的产品,我们这个产品还是非常好的,包括性价比这一块,这是特定的需求。还有一种因产品而卖的文化,就是我们经常讲的围合居住模式。   接下来对目前市场的判断,昨天省委省时候暨2005年以后召开了一个全省保稳促调经过工作会议,找了几个代表去参加,全省有两万人,整个会议我停下来之后,他不是针对房地产,实际上房地产问题也不是房地产本身的问题,目前房地产调控也是在大经济背景的,有几个关键词,排名前列个冬天可能还比较远,因为目前这样的调整真正的冬天还是在明年的上半年,包括整个经济环境也是这样。第二目前市场的主要特征是观望,观望的氛围非常的浓厚,老百姓也不是说你产品不好也不是说我现在不买房,我也需要房,但更多是在观望。第三是需要信心,一个是开发商也需要信心,作为政府也需要信心,作为购房者来说他也需要信心,市场的信心还是比较重要的,所以在这里我也呼吁我们的媒体朋友,在这样严峻和关键的市场环境中,要帮助我们处理信心,这也是媒体的职责之一,也符合当前和谐发展的根本要求。最后一个要回归,在这一轮调控之后,我们的开发商、购房者都要回归,我经常讲营销价值,在市场好的时候,我们都是这样策划,房子都是这样卖的,越是在这样的市场环境中,我们要思考,用什么产品去支撑我们的价格,用什么产品吸引老百姓,更多是要回归到产品的本质上去,作为开发商来讲要回归。作为老百姓来讲要理性思考,我到底需要什么样的房子,哪些才是这个房子的本质,这是比较关键。政府同样也要回归,在这样各发展过程中政府的角色是什么,为开发商、为购房者做什么。我倒不认为调控是很坏的事,我从96年做到现在,这么多年下来,因为以前一直在杭州做,还从来没有遇到目前的调控,以前95年市场差的时候我觉得还是不错的,但现在这种调控对我们开发商来讲都是一种考验。   【主持人金不庸】:谢谢张总精彩的发言,张总讲到媒体在这个严峻的时刻,应该尽好我们的职责,目的冬天还没有到,至少是秋天,秋天的时候媒体就应该给房地产行业多穿几件衣服。第二点,张总确实非常有信心,我看得出来,无论是华荣风景九园的热销,无论是在全国其他项目也好,对华荣的产品是非常有信心,在这个时候老百姓需要什么产品,华荣能够推出什么产品符合市场的需求。说起信心,我觉得维科的雍总更有信心,雍总这个项目在镇海的老城区,而在座所有其他公司的项目都是在新城区,或者是在老城区的边缘,雍总在目前调控形势下,我们维科的南熏别院有没有信心,是不是也想一路狂销,请雍总点拨几句。
雍进华
  【维科镇海总经理雍进华】:作为维科来讲,我们这个公司一贯比较务实,比较谨慎,拿地的时候对他在镇海市中心的位置,我们期望是很高的,比较高的期望值落实到现在这个大环境下,可能就有更多的危机感,也就是说无论是明年或者什么时候开盘,可能都远远达不到当初拿地时候的期望值,无论是产品还是市场都是抱着一种如履薄冰的态度,战战兢兢的,反正是想把产品做好,给客户一个好的交代。   虽然风景九园包括小骆花园在市场的反映还是不错的,刚才也说到,这个基于镇海前几年一直没有涨价的体现,记得06年10月份拿地,一直到07年上半年,镇海的房价就是6000多,比起宁波市中心或者说宁波稍微靠边缘一点的房价差很多,所以它有这么一个抗跌性,或者是价格洼地,其实这种情景让我联想到,我们在湛江的项目,我们拿了800亩地,开发了五年,他在江苏是一个实行政府定价的城市,你的价格一定要经过政府的核价,上下幅度不能超过8%,但是他的抗跌性非常的强,无论市场形势发生什么变化,他的价格总是会一年涨两三百块,投机者没有赚钱的机会,老百姓也不会急于买房。镇海其实有这么一个类似的特点,但是我们感觉到镇海在这么一个区域还有更独特的一些形态,尤其是从结构上、城市环境上、人口方面,其实潜藏着一些隐含的风险。前几天看到镇海日报上一个数据,目前镇海全区21万人口,外来人口10多万,加起来30多万,老龄化达到17%,这是什么概念,衡量一个城市老龄化一个数据是10%左右,镇海87年就达到10%,也就是说这二十年来一直往上走,城市老龄化比较高,从人口结构上,可以简单的分析一下,对住房的购房需求,因为老年人居多的话,对房子的置换或者说新房购买欲望不会特别的强,新增加的这些人口又是以骆驼、庄市这种产业工人居多,他对市区房子的购买力相对弱一些,所得我们一直感觉到在镇海区域内,一定要非常谨慎,一定要审时度势的把握市场,同时在营销、产品方面要有更多的方式,甚至要很更多的工夫打造产品,树立品牌,这样才能迎合这个市场的需求。就是说这里的客户并不是释放不出来,还是需要我们去引导,用你的产品、你的品牌力、竞争力来吸引他,才可以实现我们想要的目标。   风景九园应该做的比较出色,在逆市方面出现一个销售的良好局面。我们项目之间不是竞争关系,而是共同打造这个区域房产项目的品牌优势,比如说开元是风景园林的居住环境,合生是一个大盘,虽然是在城郊,但无论是环境还是产品都很有特色,风景九园是在宁波大学的边上,也有它的优势,在加上传化的项目,在加上创意慧谷,也就是说在镇海这个项目很多的,供应量也很多,刚才也说了,这个人口结构,或者说购买力,或者说信心,显得相对要低落一些,不管我们在哪一个片区,应该说不可能像06、04年那样有非常的乐观预期,肯定会受到经济衰退的影响。如何面对,我个人的观点有三方面:   一是一定要调整我们的预期,包括利润方面的预期,包括销售形式上预期,赚个五百块就够了,不要贪,很多利益还是要返回给消费者,每一个消费者都不傻,把消费者看成傻子的人才是傻子。我们定要诚信的方式来吸引客户对我们项目的关注。   二是无论是在品质上还是品牌上都要下功夫,以前基本上没有一个项目在交付的时候不引起投诉,投诉的原因各种各样,这是消费者成熟的表现,消费者已经成熟了,如果开发商还不明智,还不成熟的话,受到惩罚的一定是开发商,我们要随着这个市场,随着消费者一起成长,你承诺什么东西,你一定要做到,这个产品里面该包含什么东西,不要因为成本,就压低品质,欺骗消费者其实就是欺骗自己,还是要尽心尽力打造客户满意的产品。虽然我们现在卖的是期房,但是你推广关于品质的内容,一定要下功夫做到,避免消费者在后期对产品的投诉,才可能树立这个项目或者你这个公司在消费者心目中的品牌。   三是在这样的宏观环境下,开发商都应该对自己的规模有一个审慎的把握,公司战略方面,规模上,每个人身处这个环境,一定要有清晰的把握。无论是战略方面,还是操作思路上,都需要做比较大的调整,转换思想,按照务实的,符合市场需求战略来发展自己。   【主持人金不庸】:谢谢雍总,我和维科交往很多年,维科是很实在的公司,雍总也是很实在的一个人,看来雍总对怎么样度过这个冬天的方法已经全面掌握了,所以雍总非常有信心。在镇海这个区域卖房子最难的是什么,可能所有开发商都觉得,最困难就是镇海原来给购房者的印象就是,镇海是一个污染区,是一个化工区,我在镇海读了三年书,对镇海非常有感情,在我读书那几年,镇海炼化那一块气味确实非常的重,三五年前报纸上关于镇海一些小化工厂泄露呀等等,报道得很多。但是这几年包括我去看风景九园也好,小骆花园也好,发现绿林成荫,环境非常的好,百隆的郑总在销售的时候,可能也会遇到客户剔除的这种疑问,小骆花园也是一路热销,接下来让郑总给我们传经送宝,讲讲这方面的宝贵经验。
郑刚
  【百隆房产营销总监郑刚】:金总对镇海还是很熟悉的,以前气味很浓是很多年前的事,如果现在气味还是很浓的话,一千块也卖不掉的,不适应生存的地方怎么能卖房的。首先我要澄清一下,镇海不是化工区,现在的化工区已经靠近慈溪了,有人会说这里会不会油污染,我说你有没有闻到味道,现在的化工区离我们还是有非常远的距离,而且这个化工区也是通过规划在迁移过去。政府不会这么傻,把镇海新城规划好以后,再造一个化工区,这一点我想客户可以放心。   另外一点,正是因为像金总这样,很多年以前,对镇海有一个严重污染的心理烙印,才给了我们开发商很好的机会,现在现在已经开始冷了,我们这里还不是很冷,为什么呢?因为之前大家对镇海这一块预期不是很高,对镇海客户真正的潜力并没有看好,这也是当初为什么我们要去镇海拿地,因为我们觉得镇海是价价钱的洼地,性价比没有体现出来,当初也是冲着镇海新城美好的前景去的。如果说镇海新城这一块核心区一旦建成的话,他别墅区比城市花园这个价值高得多,包括小骆花园也好、水木清华,当初去拿地的时候对镇海都抱着很高的期望。   很多宁波人对镇海的印象是什么,镇海是靠海,镇海离宁波市区很远,镇海不是属于宁波市区的概念,这种概念没有一下子改变过来,其实镇海离我们很近,明州大桥建成以后,镇海到宁波的距离不到五公里,到风景九园跨个桥就到东部新城了。另外有一条路也在施工了,从小骆花园过来只有八公里,正常开车也就四分钟,另外从镇海小骆花园出发到天水家园开车只要十一二分钟,其实镇海非常非常的近,这样一算,大家觉得镇海其实并不远,镇海既连接北仑,又连接东部新城,又连接江东区,又连接江北区,又连接慈溪,你看这个镇海的位置多么的中心!而我们镇海的房价才多少?!小骆花园目前的房价五千,开11分钟的车程到天水家园就到了。风景九园跨一个大桥到东部新城,价格就是一半。所以说,我觉得镇海离我们真的很近,而且很多客户都没有发现它的价值。镇海新城相当于六七年前的东部新城,镇海新城里面很多酒店业开始启动,包括风景九园大型商场的启动,这些都是拉动镇海新城的引擎,但我们都没有发现,就像六七年前我们都没有发现宁波的房价会涨的很厉害!等你发现的时候对不起,它已经涨起来了!买房子的人,首先只要眼光预期要看在五年以后,从你买到交房也要两年,再装修一年,你说是不是眼光要放在五年以后,大家可以想想看,五年以后镇海是什么样子!鄞州现在配套已经是很好了,我们城西板块有什么呢?那边要什么没有什么,要超市没有超市,新江厦超市都没有进去!他们的距离难道比我们还要近吗?!这样简单的比较一下,现在城西房价七千,我们的房价才五千,这样的话至少有两千块可以挖掘了,通过几个板块的比较,我们的镇海新城和老城区都是潜力无限了。   我们跟舟山还有一个连岛工程小骆花园、风景九园有很多舟山的客户过来,从生活也好,发展潜力来讲,还是宁波比较有吸引力,连岛大桥通了以后,舟山过来非常的便捷。所以我觉得镇海这一块潜力真的非常的大。大家可以拭目以待。   【主持人金不庸】:春江水暖镇海先知。镇海板块是价格的洼地,也是价值的洼地,郑总把它比喻为六七年鄞州中心区,其实它里面更大的规划是南高教园区,镇海是北高教园区,我们讲镇海新城,确切的讲其实不叫镇海新城,叫宁波的北部新区,是市区的一部分,不要把他游离于宁波市区以外,我觉得镇海新城也好,大学城也好,宁波北部新区也好,这一片启动以后,五年以后到底会发展成什么样子。包含这么多因素,在座有一位开发商又是大学车概念,又是北高教园区概念,他又是大桥下面排名前列个楼盘,我们接下来请嘉盛置业的蔡士勇先生讲讲,他是在宁波商帮公园,正处大学城核心部位,你们对镇海个区域是怎么理解的。请蔡经理讲。
蔡士勇
  【嘉盛置业销售部经理蔡士勇】:谢谢金总。嘉盛置业开发的是嘉盛银座,他处于镇海新城,宁波北高教园区之内,项目正好在宁波大学边上,毗邻宁波商帮公园,应该说这个地理优势是非常好的,像金总讲的,离化工污染有一段距离,这个环境非常的优美又很优越,在这个独特的地理位置我们开发的是酒店式单身公馆,是投资自住两相宜。镇海是具有非常大潜力,价格也好、价值也好都没有体现出来。我们项目在宁波大学边上,这么一个浓厚文化气息边上,我们旁边是合生国际城,也是一个高尚住宅区,我们对自己的产品非常的有信心,在目前市场形势下,国家对房地产调控也不仅仅是针对房地产本身,因为房地产是一个产业链,不是一个简单的脚痛医脚,头痛医头的问题,现在市场观望气氛很浓,在这里也呼吁报纸和网络,多做一些文章,提高消费者信心指数,现在消费者观望很浓,他们觉得房价会下跌,提高信心指数很重要。   说到我们自己的产品,房地产发展有自己的周期,如果作为投资的话,我认为房产可以说是在低潮的形势下,如果进场的话对自己来讲不是好的机会,客户也好,消费者也好,该出手时就出手。大家都是镇海区域的楼盘,我们可以做一些文章,把这个区域的潜力充分的挖掘,让它特色和优势充分的体现,这样大家都得到共赢,对我们来讲,对大家来讲都是有利的。从未来的发展来讲,眼光还是要放远,以后的潜力优势是巨大的。我就说这些。   【主持人金不庸】:谢谢蔡经理,蔡经理的意见也非常的好,其实镇海这个区域是很多购房者所关注的,据我所了解不单单是镇海人在买房,周巷人在买房,江东、江北、海曙区买房人也很多,既然有这么多人在那边买房的话,银亿也在镇海新城搞了一个大项目,而且是以商业配套为主,银亿这一次为在座所有的镇海开发商是锦上添花,我们请银亿房产策划部张经理来讲讲为什么要在镇海新城搞这么一个商业配套项目,因为郑总讲买房要在看五年以后,你的项目是要在五年以后再启动呢?我想不是吧!
张春耘
  【宁波银亿房产有限公司策划经理张春耘】:从购房者来讲,随着这两年下来,镇海新城已经是城市的副中心,镇海新城在整个规划应该是新老的问题,新城区,老城区,老城区要提升,新城区要快速发展。   镇海新城有几个问题,一是处于发展期,这一点是很明显的,近期以来,包括整个新城的规划各方面都在实施中了,还有他在交通上是非常有有优势的。从清泉花园到外滩大厦二十多分钟,路是非常畅通。规划在逐步的完善,成长非常的快,原来我一直强调,看一个区域除了看房价以外,还是看区域的成长性,我觉得镇海新城区域成长,发展的速度,发展的空间远远超过其他的区域。   前面几位同行都讲了,一直以来,镇海的涨幅是稳步增长,其实应该讲,镇海一直比较镇定,是一个非常镇定的市场,价值内涵比其他区域更强。   镇海区在整个中提升中的定位,也是属于宁波北部副商业中心,作为整个镇海新城也是宁波北部副中心,他经过这几年的发展,还有这么多开发商,无论从住宅也好,还是商业也好,还有一些市政,发展的很快。镇海新城还有一些好的产品在支撑,镇海宣传册一直把清泉花园当经典楼盘宣传,包括自己的物业也说,住清泉花园比住市区舒适得多,这就说明镇海的宜居性比较的强。   镇海新城这块还具有高性价比的房价,镇海新城有好的发展期,好的规划,还有好的价格,这些因素造成他的价格非常的稳定,从清泉花园开始到现在在位各位的楼盘都能得到消费者的认同,我相信消费者购买这些楼盘也一定会得到更多的实惠,它的也许具有更大的潜力。海上广场基本上半住宅,半商业,商业的主题是量身订作,就像鄞州区万达广场一样,酒店、娱乐、文化,以欧尚为中心,在产品的定位上也强调一种舒适型。镇海新城是融合宁波市区一个有效的通道,这个项目基本方案今年年底和春节前后会实施动工。我相信有这么多开发商,形成居住分为,有好的商业配套,互相促进,商业和住宅互相的促进非常的重要,住宅希望有好的配套,商业也需要有一定人气,相信经过大家多个楼盘形成聚集效益,再加上镇海区政府极力的推进,镇海新城会以更好的规划,更好的速度,借鉴其他区域发展的经验,会做得更加好,所以将来生活在镇海新城,我相信无论对消费者也好,对投资者也好,都应该会有好的价值。我觉得海上广场还是会上的!   【主持人金不庸】:张总也讲了,镇海的区位优势,价值优势,价格优势,镇海是全宁波里面历史人文优势最还的地区之一,正因为这些优势,也造就了小骆花园、合生、风景九园楼盘的热销,既然楼盘热销,我们想请华荣时代置业的许总讲讲,购房者无论从哪里,比如从江东、江北、海曙,北仑来,能不能讲讲消费者需要什么产品,需求是刚性需求还是改善需求,我上次看到有一个人他说投资,他还投资了风景九园,我就想不明白,目前情况下他为什么会投资,是不是风景九园有特别独特的户型,特别独特的品质?我们请许月也给我们聊来。
许月
  【华荣置业营销副总许月】:风景九园销售一直都不错,而且一直在给大家播报。焦点网也有看房团来过风景九园,也给我们带来很好的效益,也非常感谢大家的支持。   镇海作为宁波城市副中心,客户之所以选择风景九园,在座都非常的了解,我们作为宁波市城市副中心,我们用什么去打动客户,我们要真真切切的做产品,不光是做,而且还要说,给大家看,风景九园做的就很真切,我们是9月9日发预约号,9月12日正式开盘,9月19日开园,让购房者对我们项目有一个真实的体验,开圆是其中一个BLOCK,可以体验到我们未来的物业管理服务、立面、园林,一个管家中心,一个BLOCK围合建筑,还有一个45米宽的绿化带,这些不光是在图纸上做产品,在施工中做产品,我们还把它展示给业主看。这一点打动了非常多客户,认可我们的项目。另外实际上客户在选择镇海新城这个区域置业,我想提一下刚才讲到回归,回归不仅是开发商心目利润预期回归,作为消费者其实也是一个回归,因为从某一个层面来讲,我们之前消费者很多时候透支非常多,他透支三代人消费能力去购买他现在想要有的一个房子,这里想引用一句话,一个人想要得很多,但更重要能要多少。聪明人往往是希望拥有,智慧人是想有,很多购房者是想我要买什么,比如我要买一个东钱湖的别墅,但实际上你难道能享受什么东西。就是在购买力范围内,我能享受到。作为风景九园也好,合生也好,维科这个也好,都能够给大家带来高品质,高性价比的项目,在真正拥有的同时,能够享受到这样一个产品。   以前合生打出一个非常动人的广告,你没有想到你能感觉出,实际上告诉很多人,你买市中心的房子,可能享有一套别墅,享有到不同的生活品质,这一轮调整以后,更多消费者会回归理性,我到底能拥有什么,我要享有什么,什么是我能轻松的过好生活的产品,这些都非常的清楚。也许我用25分钟可以享受到高品质的楼盘,而且能成为有车一族,在生活品质上的提高。我们需要研究,客户回归理性以后,我们怎么样让大家在细节上更多的体会到我们的产品。   我在网络上看到有一个文章,他说中国房价还很低,为什么?排名前列点现在在建筑业里面有五千万农民工,中国为什么有这么低房价,是因为这些工人的薪资非常的低,在别的地方再也找不到这么优秀,为几百块钱的收入,就可以背井离乡的来工作。第二成本,中国的钢材价格非常的低,印度是中国1.5到5倍,中国的成本低,中国的很多钢材包括原材料都是垄断经营。第三个就是土地,目前中国正在推广的是土地自由流转,就是市场化,我怎么用,怎么样为经济发展发挥作用,原来可能是一年就五百,以后可能是一千块,这时候作为可开发的土地成本就更高。第四就是整个房地产市场,其实中国房地产市场就像金老师说的,这几月非常的密集,不断的出调控政策,整个市场是在调控当中的,从某一个层面来讲,这个市场是被调控,所以没有完全的市场化,没有完全市场化就导致目前整个房地产市场很多,也不能说大面积亏损,开发商是在不断的赚取利润,但他也在不断的投资。所以在这个观点上讲,房价还很低,我要说的是,作为宁波市中心房价也很低,我们的楼盘品质开发投入并不低,如果我有土地低投入可以由更多的成本来拉高我们的产品品质,我们城市副中心镇海新城有非常大的潜力。   【主持人金不庸】:谢谢许总,如果我把房子买在镇海,每天开车回家,回家两边就像度假一样的感觉,这种城市副中心是非常令人羡慕。北仑也是我们城市副中心,华荣风景九园现在均价好象是五千多一点,而目前北仑10月8日马上要开一个团,叫民和和园品质也很高,均价是6700元,一共三百多户,现在听他们内部讲差不多定了一大半了。为什么在同样的政策形势下,一个镇海,一个北仑,同样是城市副中心,同样的是一个新城区,华荣为什么定价会这么低,以后涨价的潜力有没有,要涨多少,为什么不能和北仑的民和合园的价格拉平。接下来请华荣的郑经理讲一讲。
郑江
  【华荣置业营销部郑江】:这个问题在开盘的时候很多媒体、业内包括很多老百姓也问过,说你们的定价好象很低?其实我们定价是根据楼盘包括配套,排名前列批开盘均价是5300多。第二批次是5500多,目前均价是5500左右,高层是5100—5200元左右,有人说这个价定得很便宜。业绩媒体通报会的时候也向大家说过这个销售情况,我想重申一点,我们的价格并不低,而是我们品质比较好,这一点还是要说明一下,价格是组合市场环境下的一个定价,而且还要提到,以往的开发商就是不停的一直在像小孩子一样索取、在得到,索取太多太多的东西,习惯的索取,对土地也好,在贵的土地他也要索取,我这里要说的是,开发商要学会放下一些东西,包括要放下一些利润,还给我们的老百姓,我们的置业者。我们要多投入一些开发成本,放下一些利润,多为老百姓创造高品质的、实实在在的产品,创造老百姓想要的楼盘,这是我们现在要做的事也就是许总讲的我们要实实在在创造一些楼盘为客户着想。开发商要做到品质细节化,服务人性化,品牌大气化,营销还是要求实化,这些就是房产转变期中很重要的,我们价格不是低而是实在高。   第二点,目前整个楼市出现一些转变,应该说冬天来了,但是对于镇海来说,是一个机会,我一直在强调,业内每年业内聚会的时候都讲怎么样怎么样,房价是跌还是涨,讨论了很多,我认为房价不会全体下降,也不会全体上升,就像张总讲的,特定的区域,特定的楼盘,特定的人群肯定不一样镇海还是比较乐观的,我们一批次二批次来讲应该是有涨价的,包括镇海,接下来市场还是良好的,现在主要一点是老百姓观望气氛比较浓厚。 【主持人金不庸】:接下来有日报、东南商报、现代金报、晚报的几位领导也来到我们论坛现场,接下来有请四大媒体的领导记者如果有什么想跟镇海开发商交流的话,趁这个机会也提出来。
孙优军
【宁波日报记者孙优军】:现在观望情绪很浓,主要是信心的问题。这次房展会我去了两趟,确实需要信心,没有信心的话,我们市场真的要趴下了,大家都是去看看的,以后再说,真正紧急得要买房子的不是很多,除非真的他们孩子要结婚。展位都布置得很好,看来开发商还是很有信心的。信心有三方面,一个是政府的信心,还有一个是开发商,信心,再一个是老百姓的信心,我们现在坐在这里,媒体有两个信心要承担起来,一个是怎么样树立开发商,信心,还有就是怎么样树立老百姓的信心,在报道上我们也确实可以做一些转变工作,比如说在报道上有一些策略上的调整,大家可能也会发现,从最近两期来看,可以发现,我们比较注重一个是开发商的情况,还有就是怎么样去了解买房人为什么要买房,借用奥巴马“的话说“我们行,我们可以!”这就是信心,什么事有信心了,就好办。   【宁波日报记者孙优军】:接下来请沈金磊!
沈金磊
  【现代金报房产部主任沈金磊】:确实是这样,从我们这边来看,目前要论坛镇海片区或者整个房地产市场,必须要站在目前的角度来,一是我们目前处于什么时期,然后镇海在这个时期扮演什么角色,这是我们必须要明确的,从目前来看,目前这个仅仅是寒冬的开始,房地产其实很大一部分跟去年的投资有一点接近,各种经济理论来讲,价格就是不会偏离价值,所以我认为,目前的房地产市场还是寒冬的刚刚开始,到什么时候结束,谁都说不上,从土地的拍卖情况来看,包括我从国土资源局了解到,目前拍的土地只有一两家,而且价格也非常的低。从之前土地的火热在现在的这么冷,固定周期就是两三年,等供应量有问题了,销售量可能才会上去,这是我目前的猜测,这个时期可能是两年左右。   为什么说现在是寒冬的刚刚开始呢?在所有投资经济不是往上就是往下,如果进入上升轨道的话,它的阻力就会非常的小,会直线向上,如果往下的话也会也是阻力非常的小,会直线向下,目前就是向下的状况。镇海新城包括两块,一个是北部投资创意园区,一个是北部高教园区,是有两块组成,从开发商的理解可能是以高教园区为主,对镇海人来讲是生活、工作、休闲这方面组合的,潜力还是很好的,因为他是以城市副中心来做的,包括镇海以后的发展潜力,包括交通规划的情况。   从投资角度来讲,最近一段时间跟购房者接触得比较多,小骆花园、风景九园都去过,他们认为原来镇海价格一直是没有上去,或者说上去了一点点,这跟鄞州中心区截然不同,鄞州中心区是一直往上,镇海是一步一步向上,镇海目前五千块钱的价格,会不会跌五千块,这是不可能!如果在鄞州区一万二,跌五千非常的正常。所以镇海的发展潜力还是非常大,只是正好碰到这个时期,但最得蓝图还是非常好的。   作为媒体来讲,从这一点来讲,还是要告诉投资者,镇海还是值得买的,包括树立信心也确实是媒体需要做的,对消费者的信心包括镇海未来得发展潜力,我们一定会报道到位。   【主持人金不庸】:接下来是曹记者。
曹宇震
  【东南商报记者曹宇震】:我觉得镇海目前来讲还是比较好,不像鄞州区想降不敢降,镇海是轻装上阵,在宁波占了一个价格和消费的先机,目前的情况大家不要太悲观,也不能太乐观。   【主持人金不庸】:好,谢谢曹记者。接下来请三军给我们讲几句,他对镇海市场也是很了解的。
余三军
  【宁波晚报记者余三军】:现在市场观望气氛浓重,住博会的时候我们在现场也做了调查,高达八成的观望率。现在的市场下,原来镇海具有一些劣势,他发展比较慢,开发量比较少,在当前这个环境下,它是相对的一个利好,因为开发量小,启动的慢,说明他刚性需求大,很来居民都是原来的老房子。风景九园、小骆花园出来以后,品质也有很大的提高,相对于鄞州中心区,他们对品质的接受度更高,这是我们的优势,只要我们用心把房子造得好。再说价值洼地,投资泡沫少,这样价格就低,再加上地铁,未来的规划,未来的升值前景也非常的好。   【主持人金不庸】:谢谢三军!再谈一下我对镇海板块楼盘发展商的感觉,我的感觉镇海目前新城、老城建设如火如荼;第二个感觉,镇海整体开发水平在不断的提高;第三的感觉,镇海楼盘也好,开发商也好,规模开发、组团开发,抱团开发,对镇海区域板块都是有相当大好处的。   在对话镇海论坛结束之际,我也代表焦点房宁波地产网对所有镇海开发商,和镇海楼盘也表达深深的希望,希望你们像今年一样在楼市如此淡的情况下能够保持一路狂飙!
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