市场清淡 开发商、中介、银行“抱团”卖新盘

　　静安艺庭重金请中介帮忙卖房；有自己营销队伍的万科开始尝试将部分项目的销售外包给大型中介……面对二手房交易陷入清淡的状况，不愿“坐以待毙”的中介，与开发商合作代理新盘，开拓新的业务；希望拉高房贷业务量的银行，则为中介开出了更具激励效用的“返点”比率…… 　　面对楼市近期出现的清淡局面，近期记者了解到，开发商、中介与银行正“抱团”促销新楼盘。 　　房产商：万科悄悄联手中介 　　将部分项目的销售工作交给中介代理，进而借助中介门店数量多的优势进行新房的快速消化，正被越来越多的开发商所选择。 　　位于静安区海防路上的静安艺庭，曾推出部分房源八五折的优惠活动。为了进一步促进销售，该楼盘近期还专门提供部分房源让臣信代理销售，而给臣信的服务佣金更是高达房屋成交总价的1.5%。 　　市场人士分析，静安艺庭周边步行15分钟的范围内集聚了众多新盘：君御豪庭、东海园二期、远中风华园、达安锦园二期……而它们都是中高档住宅。“面对激烈的竞争，利用中介公司的客户和门店网络进行代理销售，也是打开销路的一种方法。” 　　在采访中，记者还了解到，有自己营销队伍的上海万科已开始与几家房地产中介机构进行合作，将旗下几个项目的销售代理权交给这些中介机构，以期实现快速消化回笼资金的目标。 　　一位不愿透露姓名的业内人士在接受采访时表示，大型开发商尤其是上市房地产企业，在销售指标上会负担更大的压力，因此这些房地产对中介机构也开始情有独钟，甚至对中介开出的代理费还高于给代理商的费用。“中介企业的门店优势是受到开发商青睐的因素之一。中介参与新盘销售，可以将被动转为主动，利用门店数量进行广泛有效的推广。” 　　中介：业务员提成翻倍 　　在最近大量的楼盘优惠促销活动中，记者都看到了大量中介公司的影子。无论是代理金色雅筑的汉宇地产，还是主推上海青年城的臣信，越来越多的中介公司走出了传统的二手房领域，与开发商合作进行新盘的营销。 　　应该说，中介公司为开发商卖新房还是比较卖力的。在上周末万科金色雅筑举办的活动中，中介公司的业务员排着队等着看房者，现场的中介业务员人数几乎和看房者一样多。 　　据参与活动的汉宇地产有关人士介绍，公司动员了全市所有门店，希望他们都能派人参加周末的活动，结果光是中介业务员就来了两三百人，而三天来公司更是从全市各区带去500多名客户看房。 　　该人士还透露，尽管万科金色雅筑地处浦东三林，但许多与之“远开八只脚”的中心区域，如虹口、静安门店的业务员也带着各自的客户到金色雅筑看房。 　　而代理销售静安艺庭的一位知情人士透露，为了鼓励员工积极性，公司将操办业务员的提成提高到了50%，“按照‘常规’，公司给业务员的提成一般在10%-20%之间。” 　　由于静安艺庭属于高档楼盘，根据房型的不同，该楼盘总价在300万-900万元不等。也就是说，某业务员如果能成功售出一套总价900万元的房源，臣信将得到约6万元的佣金，而业务员本人则能得到3万元的提成。 　　“这笔钱可不是小数目，卖掉一套900万元的房子，抵得上许多业务员半年多的收入。重赏之下必有勇夫啊。”该知情人士透露，静安艺庭共有25套房源委托臣信代理销售，从8月底到现在，已有7套付了定金。 　　银行：私下返利激励中介 　　不仅是开发商，面对清淡的楼市，国有商业银行和外资银行也都“看上了”中介公司。 　　据了解，为提高自己的房贷金额，部分国有银行和外资银行与中介公司订下合同。而合同内容主要包括中介公司的业务量、银行给予的支持力度以及最终的“返点”比率。 　　知情人士透露，银行给中介的“返点”比率通常是占贷款总额的一定比例，中介公司完成的业务量越大，返利也就越多。 　　与此同时，记者还了解到，部分国有银行和外资银行在与中介订立合同时，还会给中介公司一个指标，如果中介公司达到指标就有返利，否则就一无所获。例如一家国有商业银行就要求签约的中介公司，全年贷款额要超过1亿元才能有1.5%的返点，低于1亿元则等于白干。 　　为进一步“激励”中介公司的干劲，许多银行开始采取了“累进”的返点方法，贷款数额越大，相应的返点比例就越高。例如，某国有商业银行与签约中介公司约定，如果每单贷款额少于60万元，就不“返点”，60万-80万元，返点1%；贷款额超过80万元的，返点1.2%。 　　某外资银行的要求则比较高，每笔贷款额超过200万元且位于内环内的住宅，成交1-20单，返点1.5%，21-50单返点1.6%，50单以上的返点1.8%。 　　楼市数据 　　网上房地产数据显示，截至昨日，全市二手房挂牌量为121630套。而仅仅在两个月前，全市二手房可售量为105118万套。其中，二手房挂牌增长主要集中在7月中旬以后。 　　与之形成鲜明对比的是，截至昨日，本市一手住宅可售房源为48999套。根据前述两个数据可以得出，目前本市可售一二手房的比例达到了1∶2.48。 　　楼市供应 　　7月份二手房供应成交比12∶1 　　8月供应量达到121630套，是一手房近2.5倍 　　进入8月后，本市二手房市场涌现一股抛房潮。网上房地产数据显示，截至昨日，全市二手房挂牌量为121630套。而仅仅在两个月前，全市二手房可售量为105118万套。 　　按理说，大量二手房源挂牌出售扩大了购房者的选择范围，成交量可能会有所提高，但七八月份的房地产市场观望气氛却不见减弱。 　　以挂牌量激增的5、6、7三个月为例，统计数据显示，上述三个月成交量分别为1.4067万套、1.2895万套和9656套，呈现一路下探的走势。而在7月底，二手房供应与成交比例达12：1。 　　美联物业研究部统计数据则显示，8月买家观望情绪依旧，市场继续保持胶着状态。另外部分高档二手房挂牌价格松动的幅度与7月持平，基本保持在5%-10%。 　　挂牌与成交的严重背离使得目前的二手房市场依旧有价无市。信义房屋8月成交的统计显示，8月上海中高档二手房市场较7月份成交总套数环比下降15%，成交总面积下降近13%，与去年的火爆楼市不可同日而语。 　　另有数据显示，沪上中高档二手房均价连续两个月出现下调，其中8月成交均价为20459元/平方米，较7月的成交均价21190元/平方米相比小幅下降3%。 　　这一格局到年底前似乎很难改变。信义房屋分析人士认为，未来上海二手房市场还有待政策面和市场面的双重考验，“至少9月份的上海二手房市场不会立即告别调整、观望的格局。” 　　业内人士认为，二手房出现有价无市的现象主要缘于以下几方面： 　　一是不少二手房价格偏高，超过购房者的承受能力。 　　二是严格的信贷政策增加了购房者还款压力。虽然租赁市场的租金持续上涨，但租金的涨幅依旧难敌还贷压力的增加。 　　此外，包括宏观调控政策、整个金融投资行业降温、周边及国内一二级城市的楼市纷纷降价的消息等，也使购房者放慢了购房的脚步。