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三四线楼市去库存:四川资阳三年两度提购房奖金

2017/03/17 08:58 来源: 21世纪经济报道 评论
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进一步讲,上述《报告》认为,受虹吸效应影响较大的县(市)房地产售卖难,因为这类县市距离更高层级和更大规模的地级城市并不很远,商业设施和医疗服务相对邻近的地级城市毫无优势可言,农民更愿意去地级城市购物和就医,而这类县(市)的高中教育基本上又是全域统筹,初中教育一定比例上也是全域统筹,只有小学教育比农村具有较大的质量优势,农民进城享受县(市)的商业和公共服务的积极性不高,进一步削弱了农民进城的决心。

一线城市楼市交易火热,而很多三四线城市却还在为去库存发愁。

21世纪经济报道记者注意到,四川省资阳市最近发布了“购房奖励”政策,凡在该辖区购房将最高获得1.6万元的现金奖励。

值得注意的是,资阳已经连续两年提高购房奖励金额。

房地产研究专家、西南财经大学副教授刘璐对21世纪经济报道记者称,除人口因素、就业吸纳能力将影响楼市销售外,西部地区各省市首位城市的虹吸效应明显,也将增加周边城市的去库存难度。

三年两度提高购房奖励金

公开信息显示,资阳市尽管位于成都市约100公里外,但属于成都平原经济区范围,2016年该市GDP为943.4亿元,是四川省6个GDP未破千亿的市州之一。

3月初,资阳市政府发布《资阳市2017年房地产业持续健康发展政策措施》,围绕房地产去库存工作,提出15条政策措施,目标是年底商品住房库存量下降10%。

其中关键一点,是对在2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人,给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。同时,对在房交会上成交的商品住房,另外给予购房人4000元每套的购房奖励。

换句话说,房交会上成交的商品住房单套最多奖励1.6万元。但3月15日,资阳市住建局相关人士对21世纪经济报道记者回应称,目前还未确定房交会的具体时间。

而若以2016年资阳城区商品住宅均价3621元/平方米计算,1.6万元的奖励约减少购房者5平方米的房价款。

事实上,这是继2015年、2016年资阳市出台房地产去库存措施后,连续第三年出台同类政策。其中购房奖励金额逐年提高,从2015年的9000元,上浮三成至2016年1.2万元,而今年政策再度提高到最高1.6万元,若加上对购买车库的奖励,在当地购房最高可以拿到1.8万元。

同时,购房奖励的范围也从2015年的首套房,扩大普惠性政策,即不局限于首套房奖励,二套房、三套房同样享受这一优惠政策。

而资阳市连续三年依靠财政鼓励购房的背景,是三四线城市去库存艰难的体现。据21世纪经济报道记者不完全统计,整个2016年,仅在四川范围内,就有包括泸州(楼盘)、宜宾(楼盘)、达州(楼盘)、德阳(楼盘)等多地出台了购房奖励政策。

目前资阳市未公布的存量商品房消化周期,但根据当地政府公开信息,截至2016年12月底,资阳市商品房待售面积为412.65万平方米,商品住房待售面积为235.64万平方米。

而GDP总量、常住人口数量皆高于资阳市的四川省德阳市、遂宁(楼盘)市,2016年的商品住房待售面积却少于资阳市——德阳市商品住房待售面积213.01万平方米,消化周期为12.6个月,遂宁商品房住房待售面积233.46万平方米,消化周期约13个月。

虹吸效应或产生影响

21世纪经济报道记者注意到,资阳发布的上述政策,是今年《政府工作报告》中提“促进三四线城市去库存,仍将是房地产市场调控主要任务”后,全国三四线城市中率先推出新一轮房地产刺激计划的地区。

但一位要求匿名的全国性房地产公司策略部人士对21世纪经济报道记者称,在实地调研了资阳房地产情况后,决定不进入资阳市场投资。

“从开发角度上讲,资阳市的楼面价并不高,”该人士称,“但开发商拿地,讲求人地挂钩,即新增人口与土地新增配给要相适应,因此基本上不会去人口净流出,同时是消费能力有限的地区去投资。资阳恰好呈现出人口持续净流出,城市居民消费能力不足的特点。”

根据资阳市2017年《国民经济和社会发展统计报告》显示,该市呈现出人口净流出的形势——2016年末资阳市户籍总人口354.5万人,但常住人口仅254.1万人,其中城镇常住人口101.8万人。

而中国社科院在2016年版的《中国县域经济发展报告》中,提出了类似资阳的三四线城市,去库存难的另一种可能性。

上述《报告》对全国三四线城市的房地产去库存方式进行分类,即特大城市近郊区县(市);到所属地级城市的距离相对较近,同时人口众多,自身承担了较多中心城市功能的县(市);土地供应和房地产开发都比较有节制的县(市);以及受虹吸效应影响较大的县(市)。

上述《报告》称,除第四类情况外,其余类型的三四线城市均可实现“去库存”目标。

进一步讲,上述《报告》认为,受虹吸效应影响较大的县(市)房地产售卖难,因为这类县市距离更高层级和更大规模的地级城市并不很远,商业设施和医疗服务相对邻近的地级城市毫无优势可言,农民更愿意去地级城市购物和就医,而这类县(市)的高中教育基本上又是全域统筹,初中教育一定比例上也是全域统筹,只有小学教育比农村具有较大的质量优势,农民进城享受县(市)的商业和公共服务的积极性不高,进一步削弱了农民进城的决心。

刘璐称,西部省会城市和地市州城市的经济发展程度有较大差异,以成都为例,在去年GDP达到1.2万亿的同时,四川省其他城市却无一达到2000亿元。

“这与东部沿海不一样,沿海地区经济发展平衡,除个别大城市外,GDP达到3000-5000亿元的城市呈现片状分布特点。”刘璐称,“而西部地区城市之间的差距却很大,而这种差距越大,经济处于领先地位的城市,对周边资本和人口的吸引就越大。”

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责任编辑:苗威  JN985
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