楼市去库存 开发商促销瞄准“返乡置业”

春节长假期间，中国证券报记者在陕西省西安（楼盘）市、湖北省武汉（楼盘）市多个楼盘走访时发现，返乡置业渐成二三线城市新看点，热度更多集中在劳动力输出省份。专家表示，库存较高的城市，确实需要返乡置业促进销售，但未来仍需“一城一策”解决房地产供需问题，确保楼市健康平稳发展。

去库存周期缩短

返乡置业现象的背后是大量二三四线城市去库存需求。“去年9月到11月，西安房价每平方米均价上涨2000元。”一位售楼员对记者表示，“西安房价在去年有了大步跨越，我想今年还会呈现稳步上涨的趋势。去年一套47万元的小户型房子，现在可以卖到58万元，短短半年升值十万余元。”售楼员将房屋的升值“归功”于西安土地市场的短缺。自2014年7月后，西安土地入市数量稀少。去年12月，东二环约137亩的地块入市后，引得多方竞拍，最终以总价18.5亿元被融创地产竞得，成交楼面地价7212元/平方米，土地溢价率168.11%。

业内人士表示，去库存的同时要谨防泡沫出现。即使是库存量较大的二线城市，比如西安，去年12月底也出台了新一轮限购政策。根据《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》，自2017年1月1日起，该市及非该市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在该市城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

此限购政策针对的并不是西安当地居民，而是“炒房客”。丈八东路某售楼处售楼员称：“西安的房价可以算是省会城市里较低的，因此炒房客比较多，河南、天津（楼盘）、浙江等地都有过来买房的。”

美城机构发布的2016年报显示，截至2016年12月末，西安商品房库存为2603.6万套，比上月减少78.49万套，去化周期为14个月，较去年初下降10个月。根据上述售楼员介绍，按照目前的销售速度，西安住宅的去化周期只有半年左右。

湖北的去化周期同样明显缩短。湖北省统计局数据显示，2016年全省商品房销售额为4994.05亿元，增长36.4%，其中住宅销售额增长37.1%。商品房销售面积为7427.16万平方米，增长18.9%，其中住宅销售面积增长20.2%。伴随着销售额大幅增长，楼市去库存效果明显，去年全省商品房待售面积为2373.46万平方米，下降10.5%，其中住宅待售面积下降18.7%。

国家统计局日前发布的数据显示，截至去年11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，环比连续9个月下降，库存累计减少2758万平方米。

从研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量来看，截至2016年12月底为23334万平方米，环比减少1.0%，同比减少10.6%。观察2016年全年月度数据，全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，体现出较好的去库存状况。若从同比增幅看，已出现连续17个月库存同比下跌。部分城市去库存效果较好，从“去库存”阶段转到“补库存”阶段。根据武汉市国土资源和规划局网站的数据，2017年计划供应宅地18830亩，2018年计划供应宅地17888亩，超过2016年的15952亩。

楼市处于高位平台期

作为拉动中国经济增长的两大引擎之一，今年房地产的走势备受关注。有专家担心今年房地产投资和销售的情况不佳，会对中国经济造成不利影响。

在严跃进看来，在销售上，利空政策效应会继续释放。尤其是一些大城市，认房又认贷，包括缴纳社保都会影响一部分需求。但这并不代表楼市悲观，因为其中含有抑制资产泡沫、防范投资投机的导向。

从中长期看，房地产市场的交易量还未达到峰值，后续仍有交易量上升的可能性。

明源地产研究院副院长刘策表示，房地产销售或投资一般会存在惯性，因为整个市场已经进入高位平台期，2017年难有大起大落。受一线城市土地供应及房企阵地转移影响，预计2017年二线城市整体房地产投资相对乐观。

业内人士表示，虽然房地产市场销售量会下降一些，但最多下降5%左右。按照当下市场的表现，仍有一些利好因素未被释放，包括政策上的微调都有可能。

不过，对于上述记者所看到的返乡置业现象，刘策认为：“这无法从根本上改变各地区房地产市场的差异。相对返乡置业，围绕一线城市的都市圈周边置业更具投资价值，更匹配居住工作要求，应是主流趋势。”