重庆构建房地产长效调控机制 把好土地“总开关”

新华社重庆1月13日电 题：重庆构建房地产长效调控机制 促进楼市平稳健康发展

新华社记者陶冶

去年年底以来，一直较为温和的重庆房地产市场突然“火热”起来，一时间吸引了全国的目光。重庆市国土房管部门主动回应市场变化，积极出台措施，迅速向市场传递出稳定信号，楼市逐渐恢复平稳。

事实上，重庆房地产市场一直被称为国内楼市的“一股清流，”当2016年国内部分一二线城市商品房价格大幅上扬时，经济增速连续领跑全国的重庆，房地产市场却波澜不惊，主城区商品住房建筑面积均价只有7300元／平方米，而且一直没有限贷限购。

记者采访了解到，重庆房地产市场长期保持稳定的秘诀，在于重庆市委市政府以市场规律为导向、以民生保障为根本，牢牢抓住“土地供给、建设规模、税收调节、按揭杠杆、‘市场＋保障’双轨配置”五个关键环节，构建起房地产长效调控机制，保持了房地产市场平稳健康发展的基础。

把好土地“总开关”，科学把握供求关系

重庆集大城市、大农村、大山区、大库区于一体，城乡和区域差距大。近年来，随着工业化和城镇化高速发展，重庆城镇住房需求一直较为旺盛。为适应市场需求，重庆把握土地供给这一关键性因素，科学调控土地供应量和土地价格，为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。

房屋具有不动产属性，地价涨房价必然涨。重庆是较早进行土地储备的城市，国有土地储备机构遵循“超前储备、一步到位、细水长流”的原则，在城市规划区范围内储备了充足的发展用地。储备地使用兼顾公共事业和房地产开发，大体对半开，较好满足了城市基础设施建设和房地产开发的需要，根除了土地供应短缺倒逼房价大幅上涨的“魔咒”。重庆市一直坚持将楼面地价控制在当期房价的1／3左右，如果地价过快上涨，政府随时调整供地时序和节奏，避免了地价抬高房价。

房屋还具有商品属性，价格受供求关系影响。重庆市从城市发展规划入手，按平均每1万人1平方公里控制城市开发规模，按人均30米至40平方米控制住房开发总量，并按房地产投资占年度固定资产投资25%的比例进行流量调控，从而确保房地产市场供需基本平衡。

低中高“三端”调控精细化，房地产也需供给侧思维

房屋具有民生品属性，需要构建以政府为主体进行基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在重庆的住房供应体系中，低收入群体靠保障性住房，高收入人群购买高档商品住房但要征房产税，约70%的一般收入家庭购买中小户型、中低价位商品住房。

如此供给侧“三端管理”使得重庆的房地产市场价格和成交量基本保持平稳，连续多年供应量和成交量都排在全国前列，较好实现了居者有其屋的民生保障目标。

重庆大学建设管理与房地产学院教授马智利认为，无论房价怎么平衡，总有20%至30%的低收入群体无力购房，而重庆近年来大力实施公租房建设，通过“双轨制”实现了对低收入群体的住房保障。

此外，重庆通过房产税试点调控房屋持有成本，既有利于社会公平和房产户型结构合理化，也从一定程度上制约了住房价格上行空间。而其针对在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员购买第二套房征收房产税的政策，更是让外地“炒房客”有所顾忌。

在有效解决和引导高低“两端”的情况下，重庆对广大的中端消费群体加大公积金保障力度、大力推行住房货币化安置，较好满足了老百姓的刚性住房需求。

把握房地产金融属性，严控杠杆防范风险

重庆市国土房管局作为房地产主管部门，一直对房地产金融风险保持高度警惕。去年年初，在市场监测中发现“首付贷”苗头后，立即开展了专项清理排查，将风险化解在萌芽阶段。

房地产还具有金融属性，金融调控的核心环节就是按揭比例，零首付容易造成泡沫诱发危机，零按揭则会窒息市场。因此，实施按揭调控，就是在零首付与零按揭之间选择一个合理比例。

重庆针对不同住房需求，实行差别化住房按揭贷款政策。首次购房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(贷款未结清)全首付，引导银行资金合理配置，既满足了居民住房需要，又有效防范了风险。据重庆市银监局统计，截至2016年底，重庆全市房地产不良贷款率约为0.6%，低于同期各项贷款不良率约0.5个百分点。

重庆市国土房管局有关负责人介绍，作为重庆市房地产调控牵头部门，该局经常联合金融监管部门和各大商业银行开展市场调查研判，对房地产信贷问题早发现、早解决。