深圳一手住宅均价5.5万 预计135个新盘入市

为了抑制房价过快上涨，去年深圳先后出台 “3·25 新政”和“10·4 新政”两轮调控政策。自去年10月4日“深八条”出台以来，截至今日恰好满三个月，政策的调控成效明显：过去三个月，深圳一手住宅成交均价徘徊在5.5万元/平方米，呈企稳略跌趋势；房价在企稳，一二手住宅成交面积也连续三个月呈下跌趋势。

楼市

背景板

新建住宅供应:降至历史低位仅434万㎡

去年深圳先后出台两轮政策调控，市场降温明显，开发商信心不足以致入市放缓。据深圳中原研究中心统计，2016 年新建住宅供应降至历史低位，仅有434万㎡，环比大降 37%。在低供应，有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，全年新建商品住宅成交面积降至 418 万㎡，环比下降 37%，成交套数降至4万套，环比下降近四成。

价格方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价持续坚挺，去年均价相比 2015 年上涨近六成至 5.3 万元/㎡，涨幅惊人，为 2008 年以来的较大涨幅。

深圳拍地收入:出让金首次超千亿元

2016年深圳共挂牌67宗地（占地面积约251公顷，建筑面积约921.3公顷，1公顷=1万平方米），其中成功出让56宗地（占地面积约222.3公顷，建筑面积约838.5公顷），出让金额共1017.7亿元，是深圳土地市场通过公开招拍挂出让金首次超过千亿，也比过去两年土地出让金总和还多。值得一提的是，1017.7亿元仅是深圳通过招拍挂出让土地收入，深圳还有协议出让土地收入，如2015年，深圳土地市场通过招拍挂收入417亿元，但土地出让收入共达1081.72亿元。

2016年深圳土地市场也可谓精彩纷呈，6月2日，龙华上塘地块以 56774 元/㎡的楼面价创龙华宅地记录。去年12月14日，光明和坪山的两块纯居住用地以“双限双竞”的新竞卖原则出让，但深圳宅地的极度稀缺依然引起房企激烈的竞拍。

去年量价表

一手：连续三个月均价5.5万元/平方米左右

据深圳市规划国土委官网统计数据显示，过去三个月，深圳一手住宅备案成交套数分别是4276套、2922套、2161套，成交面积分别是42.25万平方米、28.92万平方米、21.84万平方米。总体看来，成交量呈逐月递减，去年10月因为新政出台出现集中备案的情况较明显，成交量达到“3·25 新政”出台后较高峰，月度成交面积为42.25万平方米，而去年12月“网签潮”退潮，新政效应凸显，成交量出现大幅回落，成交面积仅有21.84万平方米，为年内较低水平。

在市场成交量不容乐观的同时，深圳一手住宅均价在去年9月冲击至61600元/平方米后迅速企稳下调，过去三个月成交均价分别是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米，环比略跌，总体而言在5.5万每平方米左右徘徊。

过去三个月来，深圳新房成交均价一直呈现企稳态势。据规土委官网公布的备案成交数据来看，深圳一手住宅均价已经连续8周在5.5万元/平方米的左右徘徊。

据统计，2016年全年，深圳一手住宅共成交40443套，成交面积约为418万平方米。而2015年，深圳共成交一手住宅66450套，成交面积665.89万平方米。2016年的全年成交仅为2015年的六成左右，但是与2014年成交量基本持平。深圳2014年全年一手住宅共成交41962套，成交面积403.64万平方米。

二手：去年12月成交量跌破5000套

去年3月，“3·25 新政”出台前后深圳迎来二手住宅集中备案高峰，当月深圳二手住宅备案成交18706套，达到历史较高峰。“3·25 新政”出台后月成交量持续走低，5月二手住宅成交达到年内较低值，为3728套。随后逐步回升至正常水平，8月~10月二手住宅成交均在7000套左右徘徊，分别为7173套、6692套、6880套。

随着去年10月4日“深八条”出台，二手住宅市场再度出现逐月回落，去年11月成交为5517套，12月跌破5000套，仅有4734套。就深圳市场而言，业内专家认为二手住宅月度成交6000至8000套为正常水平，8000套以上说明市场行情比较好、成交活跃。而过去一年，仅有1月至4月深圳二手住宅成交超过了8000套。

分析

业内人士：

深圳楼市彻底降温

已进入调整恢复期

深圳中原总经理郑叔伦认为，从2016年的市场局势来看，以两次政策调控作为分界点，目前处在去年10月调控后的下跌阶段。

从政策的影响力度来看，“3·25”政策从提高社保1年改3年，打击首付贷的形式抑制深圳过多的投资性需求，防止投资客抬高房价。而更严厉的“10·4 新政”，同时从需求和供给两方面对房价进行把控，从需求方面来看，社保3年改5年，提高首付等举措再次为深圳投资客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交。从供给方面来看，严查拿地资金有望减小资金杠杆和土地市场的金融风险、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线，调控的针对性很强。加上行业内的大力稽查与整顿，接近年底楼市终于彻彻底底的降温了。

从市场对政策的反应来看，调整周期在缩短，市场对政策的适应能力越来越快。“3·25 新政”后市场仅在两个月之后就开始恢复上涨。去年10月政策虽然严厉，但手持优质物业的开发商仍在试水，并且二手住宅方面业主报价也在积极调整。目前看来中长期政府再出调控政策的可能性较小，深圳楼市将更多处在调整恢复期。

今年预计有135新盘入市

龙岗宝安依然是推盘大户

据深圳中原研究中心统计，2017年深圳预计有135盘入市，其中福田16个、罗湖7个、南山21个、盐田6个、龙华11个、宝安25个、龙岗36个、大鹏3个、光明4个、坪山6个。

龙岗和宝安依然是推盘大户，楼盘共61个，基本占了全市供应的一半。与此同时，纯新盘大概有60多个，也主要分布在龙岗、宝安、南山。其中有43个楼盘卖公寓，占全市供应的三成。