资金异动： 嘉兴之后镇江、常熟等地或临限购压力

“嘉兴（楼盘）不限购，而且还有刚开盘的房子，均价比较合适。”12月2日，在一个投资者群里，群主岳不群（化名）说。作为一手房代理商的岳不群近期一直在群里向潜在投资客推荐嘉兴、嘉善、海宁、桐乡、平湖、无锡（楼盘）、南通（楼盘）、启东（楼盘）等地的房子。但话音刚落，嘉兴已在第二天宣布了限购政策。

嘉兴市城乡规划建设管理委员会公告称，为进一步促进嘉兴市房地产市场平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合嘉兴市房地产市场实际，经市政府研究决定，嘉兴市自12月3日起实施住房限购。

嘉兴的限购政策很明确，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

上一轮楼市调控期间，浙江全省11个城市中有8个实施了“限购令”，而嘉兴是3个没有实施限购政策的城市之一。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，嘉兴开启限购抑制了外部资金进入当地楼市的需求。

从限购政策出台时间来讲，核心一、二线城市限购之后，不排除比较热的城市陆续采取限购措施，例如长三角区域、北三县、廊坊、保定（楼盘）等地有可能采取类似措施，珠三角佛山（楼盘）、东莞（楼盘）也如此。核心的一线城市周边如果比较热的话也有可能实施限购。

拦截资金流入三四线城市

由于地理位置的原因，今年嘉兴房价受上海购房者外溢效应上涨明显。嘉兴目前每平米房价均价在1万元-1.1万元，相比之下，距离上海更近的嘉善房价均价每平米已到达1.4万元-1.5万元。

据7月1日发布的《2016年6月百城价格指数报告》显示，6月新建住宅价格环比上涨的73个城市中，嘉兴位于第三名，7月份位于全国排名前列。另根据国家统计局浙江调查总队数据显示，嘉兴9月新建住宅价格环比涨幅在全省名列前茅。

但21世纪经济报道记者从中原地产市场研究中心获得了部分长三角部分热门城市近期的交易数据表明，实际上，三四线城市的成交面积已经开始大幅下滑。11月17日-11月21日一周，常熟（楼盘）成交面积2.42万平方米，环比下跌21.43%，同比下跌43.72%；马鞍山（楼盘）成交2.42万平方米，环比下跌29.86%；同比下跌19.6%；张家港（楼盘）成交4.45万平方米，环比下跌32.06%，同比下跌42.57%。

来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，昆山（楼盘）是长三角地区经济表现较好的县级市之一，而昆山已于9月29日实施限购。

在这份报告里，同策咨询研究部通过主成分分析方法判断未来3-5年长三角区域27个三四线城市（含部分县级市）的投资价值。在长三角区域27个三四线城市（含部分县级市）中，昆山市的长期投资价值（主成分得分）排名排名前列。27个城市主成分得分从高到低依次是昆山、常熟、江阴（楼盘）、张家港、太仓（楼盘）、温州（楼盘）、金华（楼盘）、镇江（楼盘）、绍兴（楼盘）、南通、丹阳、台州（楼盘）、嘉兴、宜兴（楼盘）、舟山（楼盘）、徐州（楼盘）、慈溪、湖州（楼盘）、扬州（楼盘）、泰州（楼盘）、连云港（楼盘）、盐城（楼盘）、丽水、淮安（楼盘）、衢州（楼盘）、宿迁（楼盘）、海门（楼盘）。

资金寻路一线城市周边

资金在寻求出路的时候，步骤总是很一致。这从上海、苏州（楼盘）和昆山成交量出现涨跌较同步可见一斑，2013年2月-2013年11月，2015年4月-2016年3月，三城商品住宅成交量在这两段时间内均出现了明显的上涨，2014年1月-2014年11月，上海和昆山出现明显下跌，2016年5月到2016年10月，三城同步下跌。2015年4月起，上海开始出现连续大幅增长（同比增速连续多个月大于10%），5个月后，苏州开始出现连续大幅增长，苏州出现大幅增长4个月后，昆山出现大幅上涨。

同策咨询对昆山的一份调查报告披露，“新政出台后，昆山（市区各部）各案场来人来电情况变化明显，下降幅度从30%到70%，10月昆山调研的十个案场总计来人492组，来电49组，环比9月分别下降67%、85%。其中花桥镇案场10月份仅100组客户来访，环比9月下降了90% ”

“10月上海客户总计来访9组，环比9月下降83%。花桥镇9月上海客户占比达到9成，限购政策出台后，影响尤其大。”

仍然以昆山为例，自2014年以来昆山住宅类用地供应量大幅收缩，成交量出现明显下降。2016年后则出现了大幅的增长，2016年1-10月均价为14560.65元/平米，超过住宅均价的同时，同比增长4.4倍，2012年至今成交住宅类用地溢价率前十地块中，今年成交的有7块，其中只有两幅地是昆山当地房企拿的。

同策咨询上述研究报告预测，昆山市场成交价格周期长度26-27个月，2016年6月是市场整体价格最近的一个波峰，2016年6月至2017年7月为价格整体向下周期。之后市场开始反弹，2017年7月至2018年8月为价格整体向上周期。