王昌春：让“亲水”“绿化”与地产优质结合

　　引言：大视野的蓝图规划，将城市格局重新定义，引入最现代、最健全的市政配套，成就最符合现代人居气质的楼盘项目。

　　对于世茂集团这个国内知名的地产大家而言，无论是在哪里拿地建楼，都会引起当地百姓的热烈关注。他们能够把一片荒原变成绿洲，把一块顽石打磨成金钢，如今，牡丹江市的北山脚下、江岸之滨，又拔地而起了一栋栋让人心怡向往的新楼……

牡丹江世茂新城房地产开发有限公司项目总监　王昌春

　　编辑：大家好，这里是搜狐焦点·牡丹江站高端访谈栏目，今天，做客高端访谈栏目的是牡丹江世茂新城房地产开发有限公司项目总监王昌春，王总您好！

　　王昌春：大家好！

　　编辑：王总，世茂集团在国内房地产界以开发建设高品质的项目而著称。在市里规划大牡丹江的格局之下，未来五年至十年牡丹江的区域规模、人口规模都将进一步扩容，而做为知名的国内房地产企业，在这样的背景下，咱们集团在牡丹江市做了怎么样的规划与设想呢？

　　王昌春：世茂集团与牡丹江市结缘应追朔到2003年，当时入驻牡丹江地区的绥芬河市，建设了中俄两国的贸易中合体――绥波贸易中合体。

　　在绥芬河市的城市建设中，世茂集团投资建设了“世茂假日酒店”、“世茂商展中心”等多项引得世人关注的基础设施，特别是在绥芬河市投资建设的“世茂假日酒店”，可以说，它当时是黑龙江省东部地区少有一家五星级酒店。

  　　牡丹江世茂假日酒店

　　2007年世茂集团与牡丹江市人民政府签署了战略合作协议，世茂是牡丹江市政府率先引进的战略投资者之一，应该说，世茂的进驻带动了近几年牡丹江经济的快速发展。

　　短短几年间，世茂集团建设了目前牡丹江地区档次较高的牡丹江“世茂假日酒店”，同时建设了世茂“假日山水”一期中的一区、二区和三区，累计住宅面积达到了11万平方米。

　　因为世茂集团等国内知名战略投资者的进驻，也带动了国内其他地产界陆陆续续跟进，这其中包括最近入驻牡丹江市的恒大集团、北京城建。所以让我们感到欣慰的是，“世茂”和“绿地”这些国内地产“大佬”们的进驻，才使得当地政府有机会引入了更多的投资者，而“世茂”的率先进驻，也为地方政府的经济建设起到了很大的促进作用。

　　编辑：我们知道，世茂集团入驻牡丹江市只不过五年时间，但在本地的影响力却是非常大，不仅有始终打造高质量项目这一理念，还有较为深厚的集团文化，在这方面，我们世茂集团，是如何将集团文化体现在楼盘建设中的呢？

　　王昌春：实际上，世茂集团在没有进驻牡丹江市之前，更多的是在沿海发达城市开发包括住宅地产、商业地产在内的多个领域的地产项目。

　　世茂集团董事局主席许荣茂先生曾提出，要做亲情亲水的理念，以水作为集团投资地产的理念，这种理念在集团发展20年当中起到了很好的引领作用，也让各地世茂集团的地产业主们享受到了“近水而居”的爽意生活。

　　进驻牡丹江以后，世茂集团结合牡丹江城市特点，也在把“亲水”、“绿化”自然要素与地产结合，对业主的休闲文化氛围进一步提升，让业主们感觉到在自然环境当中生活。例如，“假日山水”利用本身的地缘优势，其很多原生态的树木，加之北山公园这个牡丹江的大氧吧融入其中，使得该项目容积率非常低，只为2.0。如此之低的容积率，并且保留了原有的自然绿化环境，使得建成的一区整个的自然环境和硬件设施有机地融为一体。

世茂·假日山水鸟瞰图

　　许多牡丹江人认为为桥北区域与桥南在城市建设中“落伍”，但“假日山水”等楼盘项目的建设，为桥北区域的整体城区建设提升，起到了很大推动。实事也是如此，就目前的销售业绩来看，取得了比较好的效果，其中“假日山水”一区309套房子，我们在短短6个月的时间一售而空。现在小区的入住率已经接近或超过50%。如果加上正在装修的，预计春节前后能达到80%。

　　而且我们还关注到，由于“假日山水”小区的环境超前谋划、超前设计，许多正在装修的家庭，其装修档次也很高。从这点来看，“假日山水”跟原有的设计理念、项目定位及置业群体已有机的衔接起来了。所以说，这也充分说明，牡丹江人置业桥北的思想理念正在转变，更说明，“假日山水”如此短的时间内得到百姓和业主的认可。世茂集团作为牡丹江开发商的一员，也感到很高兴。

　　编辑：在前期宣传上，世茂假日山水项目被称之为五星级公园地产，那么请你详细介绍一下这个五星级公园地产都体现在哪些方面？

　　王昌春：这个五星级地产应该归结为以一下几个方面：

　　一是目前牡丹江市在小区物业管理上还处在一个较低的层面，而“假日山水”聘请的是北京中原华夏物业管理公司，据我们了解它是引进了香港物业管理的超前理念（包括保安、客服等等）。现在对小区的管理来讲，我们的物业在牡丹江市应该是佼佼者，包括物业收费每平米1.3元，在牡丹江来说也属于收费较高的住宅小区之一。

　　二是小区的原生态，自然界的树木几十年保留下来，我们在施工建设过程中较大限度的把原生态的植物保留下来，并把项目建筑的设计与绿化有机的结合起来。

　　三是小区空置的地方都种植了草坪，设计了一些人性化的景观，包括对小区的亮化工程，在桥北区域也算是一景。同时，对小区的业主的管理实行开发商的客服部不定期或定期到业主家进行回访，了解业主在居住环境中对开发商的一些好的建议，以便于我们跟进。对于怎么更好的提升我们的服务也倾听业主的意见。加上物业公司人性化管理，使业主们居住舒适度逐步提高。例如，我们最近就有一个想法，计划在2012年，给业主分为老、中、青的不同层次的业主，搞一些活动，跟小区的文化生活有机的结合起来；计划跟公交巴士联系，开通专线公交巴士，为业主出行、购物更便利、更人性；建立儿童活动场所，让孩子在社区有充分的活动空间。通过这样的一种服务，使业主生活的更舒适、便捷、人性化。

　　世茂·假日山水保安日常巡视 

　　世茂集团在力所能及的范围内尽较大可能提高业主的生活的质量和舒适度。后期可能还会跟我们自己的酒店互动，形成世茂集团在牡丹江市少有的服务优势。

  　　世茂·假日山水沙盘

　　编辑：王总，世茂假日山水周边都有哪些配套设施？目前销售上还有哪些具体措施，能给我们说说吗？

　　王昌春：众所周知，牡丹江桥北区域教育卫生医疗等设施完善齐备，但商业明显滞后，因此，我们打造了近5000平米的商业区块来弥补整个社区和周边的配套不足，充分挖掘项目优势。

　　北山公园是当地百姓的天然活动场所，后期要跟楼盘建设结合起来。同时，利用北山体育场的滑冰场和溜冰场这样的优势，方便业主活动。利用我们的销售团队充分了解购房者和业主的心态，根据他们的想法以及我们的优势，去弥补不足。如多建设车库，方便业主的居住。

　　我们还在容积率上多下点“文章”，维持较低的比率。让关注“假日山水”的业主们有更新鲜的感觉，并且持续购买。

　　而在不足方面，我们会在以后的开发和建设过程当中来改正和规避。使我们项目的品质和质量达到牡丹江市的前沿。从细小的细节方面来完善产品和物业的服务。

　　编辑：下一步，咱们世茂集团在牡丹江市还有哪些项目，能否给我们先透露一下。

　　王昌春：目前，世茂集团在牡丹江市储备有60多万平方米的土地，“假日山水”项目占地25万多平米，按照2.0的容积率计算，建筑面积约50余万平米；另一块地位于江南新区，储备了42.6万平方米，按照2.2的容积率计算，约建设90余万平方米的住宅。

  世茂·南外滩鸟瞰图

　　江南开发项目叫南外滩，一期20万平方米左右，占地约8.9万平方米，已开工3.7万平方米，预计今年年底主体封顶，2013年6月30日入住。

  　　世茂·南外滩沙盘图

　　说到销售，虽然去年整体销售离我们预期有些差距，但作为团队来说，在受到市场和国家政策大环境的影响下，在短短的40天左右成交了约102套住宅，成绩也是很不错的。之后整个牡丹江刚性需求处在顶峰，另外整个国家的宏观调控趋紧，使得观望的色彩浓厚，所以很多业主都持观望态度，使得南外滩在9月下旬以后呈现低估。

　　在今年的4、5月份间，我们会开发另一个地块，占地面积18.3万平米，建筑面积约40万平米，一期开发八分之一左右的面积。这个项目有一些新的理念，在江南尝试建设多层高品质住宅（6层），并对品质提升方面做了很多设计方面的考量，目前聘请USV国际设计公司设计，预计春节前拿出设计方案，以多层加小高层为主打的新理念，同时会建3000平米的会所及样板间的装饰，更直观让客户看到产品的类型和品质。这些是通过对业主和准业主的充分调研以后，得出的建议。一旦设计完成并经过政府规划委员会的批准，预计4月中下旬开盘，10月中下旬左右小区初见规模，建筑封顶。挑选更适合市场的设计公司来设计项目，为的是更适合我们城市的需求。

　　编辑：目前，全国一、二线城市的楼市照比去年、前年，以至于今年上前年都要冷谈一些，可以看出，牡丹江市做为三线城市也已多少受到一、二线城市楼市的一些影响，王总对于牡丹江房地产现状和未来发展有怎样的看法。

　　王昌春：按照牡丹江市政府的“建设大牡丹江”的规划思路，扩大城市规模，为了让牡丹江经济可持续性发展，我们也对这个做了个分析：

　　一是大环境，牡丹江作为中国几百个地级市之一，逃脱不了楼市降温的大趋势

　　二是我们关注到牡丹江本身购房的业主主要是刚性需求为主，没有流动人口作为炒房的群体。

　　三是牡丹江当地改善性客户也基本饱和，再有一部分人处于观望的状态，看房价是否能够下降，到时候再决定购买。

　　在目前形势下，作为世茂集团在牡丹江有这么大的地块要开发，我们怎么应对这样的情况呢？

　　首先是今年给项目很多的优惠政策，包括管理机制上的创新，给予项目更多的自主权。比如说在设计理念上以销售、项目为核心，设计部门加快项目和销售共同确认的方案，这在原来是没有的。

　　其次是在现金运作保障上，使项目有足够的现金流能保证正常运作的，如项目认为有发展、有开发的潜力，资金不足，集团予以帮助。因此，在新地块的开发中，无论是户型、物业类型都有大的改变，重点放在品质的建设，而且集团对品质也做了明确的规定，可以在价格不动的情况下适当减少集团对股民的回报。

　　我们相信明年的下半年市场会有一个变化，我们也有信心度过最寒冷的阶段，房地产市场在健康发展的基础上，会有转机的，还原到客观的能让大众接受的市场中来。

　　编辑：好，谢谢王总刚才给我们大家详细地讲解，感谢您今天接受我们的采访。

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