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李宇嘉:融资渠道收紧短期不会冲击开发商资金链

2017/05/25 10:04 来源: 每日经济新闻 评论
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未来,随着楼市新一轮调控效应全面显现,开发商销售回款贡献度或将下降。

根据国家统计局公布的数据,今年1~4月份,全国商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%,增速分别比一季度回落3.8个百分点、5个百分点,这还是2015年以来第一次双双出现较大幅度下滑。这也在一定程度上印证了近期楼市调控抑制需求、金融“去杠杆”收紧融资渠道、抬升融资成本的效应开始显现。

以4月当月数据看,商品房销售面积7.7%的同比增速较3月(14.7%)近乎腰斩,不到2月(25.1%)的1/3,也是2016年以来单月最低增速。

自去年10月启动新一轮调控以来,开发商融资渠道大幅收紧。首先,到今年一季度,房地产贷款余额(28.4万亿元)同比增长26.1%,但地产开发贷余额同比下滑21.5%,自2016年二季度连续4个季度负增长。

其次,交易所全面收紧公司债。2016年,房企公司债融资高达1.14万亿元,同比翻了一倍多,但去年四季度融资(1100亿元)不足全年季度平均水平的1/3。今年1~4月,房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计仅1113.1亿元,比去年同期规模(5068亿元)下降了78%。

再次,今年以来上市房企通过定增再融资(66.95亿元)较去年同期下降70%。今年1~4月份社融数据显示,开发商融资已转向“非标”和海外,委托贷款、信托贷款和未贴现票据等三类“非标”快速增长。用益信托数据显示,2016年四季度和今年一季度地产类集合信托同比增速分别达到54%和38%。

最后,开发商融资成本也明显抬升。去年12月以来,房企在内地发行的公司债利率在4.2%~5.5%,比去年9月以前4%的水平明显抬高;中期票据利率从2016年最低的3.5%上升到目前的5.3%。今年一季度,信托公司发行的地产类集合信托平均收益率为6.8%,较2016年也明显上升,4月升至8%以上。2016年12月以来,万科、绿地和恒大等龙头房企3年或5年期海外债券利率在3.9%~4.4%之间,比去年上行了1个百分点,这还没有包括人民币汇率波动产生的汇兑损失。

近期,开发商资金状况还出现了两个变化,其一是对销售回款的依赖度上升。

去年占融资额35%的公司债发行在今年全面受阻,银行开发贷款更是被严格限制,表外融资成本快速上升,并且在穿透式监管和“去通道”背景下,也很难成为开发商融资主渠道。

近期,发改委信息显示,二季度起将基本停止给开发商海外发债发放批文。由此,开发商对销售回款的依赖度将上升。2016年之前,销售回款(开发商资金来源中的“其他资金”)在开发商资金来源中占比40%~45%,2016年达到50.9%,首次超过了一半,今年前4个月达到51.2%,未来这一比例还将增加。

其二是加快资产周转率,以应对资金紧缩。2016年四季度以来,融资渠道开始收紧,而楼市回暖对“补库存”形成倒逼,开发商必须要加快资产周转率。

2016年,内地及香港177家房地产上市公司中,总资产周转率高于20%的占比为53%,总资产规模大于4000亿元的龙头企业,周转率均在20%以上。由此,通过加快周转率应对资金紧缩已成为共识,表现在对于销售规模的空前重视,“排位赛”异常激烈。今年一季度,销售额前十房企的市场份额已经达到31.4%,较2016年增长12.8个百分点;销售额前20的房企市场份额达到40.8%,较2016年增长15.5个百分点。

不过在另一方面,龙头房企资金依然充裕。2015~2016年,地价上涨、开发门槛抬升(比如配建),资本市场融资“开闸”,龙头房企拿地、融资和开发的优势明显上升。据光大证券统计,2011年~2014年,TOP50房企拿地份额在12%~24%之间,但2015~2016年上升至40%左右,今年一季度达到67%。2015~2016年楼市火爆,龙头房企进入现金流大规模“回笼期”。2016年,沪深上市房企货币资金均值为73.1亿元,同比增长39.5%;内地在港股市场的上市房企货币资金均值为190.7亿元,同比增长51.8%。

未来,随着楼市新一轮调控效应全面显现,开发商销售回款贡献度或将下降。而随着金融“去杠杆”深入,非标融资或将被封堵,融资成本也将快速提升。这是否意味着开发商的资金链将迅速出现紧绷呢?笔者认为,短期内还不会。

一方面,近年来开发商整体“加杠杆”不足,现金流充裕。2014~2016年,土地购置连续3年负增长,新开工连续2年(2014~2015)负增长。但楼市上游在紧缩,但2015~2016年,楼市下游销售端却经历了最火爆的行情。因此,当前是开发商现金流最充裕的时期,这也是为何,近期开发商逆政策走势,四处“扫地”(甚至到香港拿地)的原因。

据海通证券数据,2016年A股上市房企货币资金对短期债务覆盖率的中位数为159%,比2015年96%的水平提升63个百分点;短债占总债务的平均值为23.60%,比2015年下降9个百分点;75%的贷款和债券到期集中在2019~2021年。

另一方面,尽管一线和二线楼市开始回调,但三四线楼市高景气或将持续到2018年。今年1~4月,一线和二线楼市销售面积同比分别下滑27.6%、15.4%,而三四线楼市销售面积则同比大幅上涨32.2%。

据笔者调研,三四线楼市回暖已从三大都市圈、大城市卫星城扩展到腹地。比如,广东的粤西北、粤东,江苏的苏北,湖北和安徽的百万级人口大城市等,近期新房成交量同比涨幅在80%~100%,房价明显上涨,在售库存消化周期在8个月左右。

由于国家鼓励三四线“去库存”,鼓励“返乡置业”,鼓励大城市居民到周边购房,加上大规模棚改推进以及采取“货币化”的补偿方式,预期今明两年三四线楼市仍有望处在高位,这对开发商资金也形成了重要补充。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员 李宇嘉)

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责任编辑:郑艺恒  JN556
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