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广东省房协:商品房销售市场增速将趋于回落

2017-04-28 11:43:30 来源: 金羊网

“在热点城市不断加强对住宅市场的调控之下,珠三角地区、商品住宅市场整体有所降温,而粤东西北地区、非住宅类商品房销售量同比则大幅增长,成为带动整体楼市增长的主要支撑力量。”今日(26日),广东省房协发布的一季度市场分析报告指出,随着政策效应的持续发酵,预计销售市场增速将趋于回落。同时,受调控政策持续严厉的影响,去年以来企业销售回笼资金增速总体逐月回落,行业资金压力隐现。

市场成交整体活跃,结构分化此消彼长

报告指出,今年一季度广东商品房销售市场整体活跃,1-3月,广东商品房销售面积、销售金额为3011.06万平方米和3484.35亿元,同比分别增长6.2%和15.3%,增速比上一年明显回落,但比今年1-2月分别提高了5.6个和12.0个百分点;销售均价11572元/平方米,同比上涨8.5%,涨幅比1-2月提高5.8个百分点。

鉴于去年同期成交基数较高,今年同比仍有所增长,意味着在当前社会经济、政策环境和投资渠道等现状下,商品房仍有较为强劲的需求,当前市场整体仍较活跃。但在国家“控房价、防风险”的政策导向下,商品房销售市场的区域分布和产品类型结构均发生明显改变。

从区域市场看,今年一季度,珠三角地区商品房销售面积2038.29万平方米,同比下降5.2%,是少有下降的地区;销售金额2945.98亿元,同比增长9.9%,增速为各地区较低;销售均价14453元/平方米,同比上涨15.9%,涨幅为各地区较高。粤东西北整体量价齐升,合计销售面积538.37万平方米,同比增长41.9%;销售均价5534元/平方米,同比上涨10.8%。从所占市场份额看,珠三角商品房销售面积和金额占全省的67.7%和84.5%,同比分别回落8.1个和4.1个百分点;粤东西北所占份额则均有不同幅度的提升。数据显示,今年一季度粤东西北地区商品房销售量同比增速明显高于珠三角地区,所占市场份额同比也有所提升,是带动全省增速的主要支撑;粤西北地区的房价上涨幅度已接近珠三角地区,“稳房价”压力渐显。

数据显示,今年一季度广东非住宅类商品房销售量及销售价格同比增速均明显高于商品住宅,其占全部商品房的比重同比相应上升。

热点城市调控加码,因城施策效应显现

从各市商品住房市场看,今年一季度房价同比呈现普涨态势,同比上涨的城市达18个,仅汕尾、潮州和深圳同比各有不同幅度下降。其中,中山、惠州、东莞、珠海、佛山、广州等珠三角城市涨幅居前。

表: 截至2017年3月广东热点城市主要调控政策措施

为遏制房价过快上涨,上述热点城市均于3月份出台或升级调控政策,以“限购”“限贷”“限卖”等措施遏制投资投机性购房。数据反映,深圳、珠海、惠州、东莞、中山等城市因调控政策严厉,一季度商品住宅销售面积同比纷纷下降,且跌幅均超过30%,说明调控效应正逐步显现。

金融政策持续收紧,行业资金压力隐现

今年一季度,广东房地产到位资金4896.70亿元,同比增长24.4%,增速比1-2月提高4.6个百分点。

按资金来源分,定金及预收款同比增长8.6%,个人按揭贷款同比下降3.7%,增速比去年同期分别回落了34.6个和55.2个百分点,销售回笼资金增长乏力。数据显示,在调控政策持续收紧下,行业销售回笼资金增速总体逐月回落。随着热点城市调控政策效应的进一步显现,加之相关部门不断加强对金融市场的监管,严禁其他资金违规进入楼市,后市行业资金压力可能将进一步增大。

投资建设方面,一季度广东房地产完成投资2004.11亿元,同比增长14.7%,增速比1-2月回升2.5个百分点。截至3月末,广东商品房施工面积5.82亿平方米,同比增长12.3%。土地市场方面,一季度土地购置面积274.00万平方米,同比增长67.4%;成交价款257.32亿元,增长294.0%;成交均价9391元/平方米,增长135%。土地购置面积大幅回升,是市场平抑房价快速上涨、逐步走向稳定的前提,但土地价格的大幅上涨也加大了房企的开发、经营风险。

市场展望:高价地现象将逐渐减少

省房协分析认为,房地产调控政策的主基调已由“去库存”转向“去杠杆”。在因地制宜、因城施策的调控思路下,各地政府将重点围绕“价格”制定出台政策。除热点城市政策升级外,部分大城市周边的三四线城市也将加入限购限贷行列。例如,4月21日,清远市银行业协会发布《关于清远市房地产风险防范工作的指导意见》,明确自5月1日起,非清远居民的住房按揭贷款,首付至少四成;4月22日,江门发布楼市调控政策,明确规定在江门市区范围内实行住房限购政策。至此,以广州、深圳两个一线城市及其周边城市所组成的城市群,已形成相互联动的调控片区。

此外,当前全省非住宅商品房价格上涨幅度明显高于商品住宅,或将导致调控政策的进一步升级,未来也不排除将其作为调控对象。如广州出台的“3·30”新政,对商服类项目作出严格限制,包括不得将商服类项目改变为居住用途、最小分割单元不得低于300平方米、销售对象应为法人单位等措施,或将为其他热点城市所效仿。

省房协预计,随着政策的持续发酵,调控措施对市场预期及交易行为的实际影响将在4月及之后的时间内更为清晰地显现出来。总体来看,近期全省商品房成交量同比增速将趋于回落,价格维持相对平稳。

土地市场方面,在多数城市加大土地供应和加强调控之下,土地成交将有所增加,但由于房企加杠杆拿地的可能性大为减弱,同时市场的不确定性也促使房企谨慎出价,预计高价地现象将逐渐减少。

投资方面,虽然行业资金压力逐步显露,但考虑热点城市进入补充库存阶段及近一两年所预售期房仍需追加投资,且各地政府将加大力度支持住房租赁市场发展,相关扶持政策有望进一步落实,预计今年开发投资增速仍有支撑。

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