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全方位解读!2017年这些城市房价下降躲不过了!

2017/01/06 09:32 来源: 21世纪网 评论
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隆冬时节,中国的房价似乎也闻到了一股雾霾的味道。

隆冬时节,中国的房价似乎也闻到了一股雾霾的味道。

2016年,面对节节攀升的楼市,很多预言房价要暴跌的经济专家先后成为了“炮灰”和“先烈”,不仅误导了一众消费者也给了自己响亮的耳光,所以时至今日,市场上预言房价要大跌的言论也销声匿迹起来。

但是,房价的疯涨,引来了10月份楼市密集调控政策,进入11月份楼市调控政策再次扩大与加码,房价被叫“停”。在政策的影响下,全国重点楼市成交量持续下行,楼市响起了“咔嚓”声。于是“2017年房价会不会大跌”又显得格外引人关注。

就在这个时候,新年楼市的第一刀砍下了!

北京房贷利率九折已实施

临近2016年年末,就有消息传出,15家银行的北京分行签署了一份公约,自2017年1月1日起执行的房贷利率将不低于银行基准利率的0.9倍。

如今,传言变成了现实。据报道,元旦当天,多家银行和房地产中介处均证实了房贷利率优惠收紧的消息。自2017年1月1日起,北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策。

要知道去年9月份开始,楼市政策收紧后,市场就一直有房贷利率上调至九折起的传言,但始终没有执行。几度传闻之后,这次“狼终于来了”。

另外,此次的政策对于之前买房贷款的购房者没有任何影响,无论一手房还是二手房都是以网签时间为界,1月1日之后的都是按照九折起来执行,而在这之前的就按照当时的利率优惠实行。

这意味着什么呢?

我们先解释一下什么是房贷利率优惠:

人们购买房产时在银行办理的贷款,该贷款要按照银行规定的利率支付利息,这个利率就是房贷利率。而房贷利率优惠就是银行在收取你的贷款利息时给你打得折扣。

千万别小看这个优惠折扣,因为买房子涉及的贷款金额大,相对应的银行产生的贷款利息也大,数额大了,折扣少打一点你要付的利息就越多。对于买房的小伙伴来说,本来买完房子后资金就紧张,每月还要还贷款,可以说,任何一笔钱都不是小钱。

举个栗子:如果以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算,房贷利率八五折优惠时,执行利率为4.17%,月均还款14618元,还款总额5262480元。

但房贷利率调至九折优惠时,利率为4.41%,月均还款15041元,还款总额5414760元。也就是说,房贷利率从八五折提升至九折后,贷款300万元月均还款额增加423元,还款总额增加152280元。

本来背着房贷,每月就只能喝粥了……这下一调整,得,只能吃土啦!

房贷利率优惠收紧,也意味着商业银行对房地产行业定向加息了,而加息一直是抑制资产泡沫最有效的武器。

也就是说,在央行基准利率并没有加息的情况下,商业银行可以进行利率市场化,对特定的行业加息。但是这种加息必须要全行业一起跟进、执行,否则很容易形成囚徒困境,一旦有少数银行不加息,那么就可能导致所有银行不加息。

这次北京的商业银行几乎是全行业跟进对房地产按揭贷款加息,也就不容易形成囚徒困境,对房地产行业来说是一个大利空。

加息不仅仅会提高贷款者的资金成本,导致多支出利息,而且很容易形成加息预期,一旦加息预期形成,就会打击购房者的心理需求,导致购房需求进一步萎缩。

2016年国庆之后,全国进行了非常严厉的宏观调控,尤其是一线城市,由于限购、限贷非常严厉,导致成交量大幅度下降,房价失控的局势得到控制。

而这一次对于房地产市场化的加息,是调控以来的第一次出现,由于北京的示范效应,不排除其它城市跟进,尤其是在房地产是用来住的、不是用来炒的政治正确指向下,对房地产出任何调控政策都可以理解。

保房价政策重心转向保汇率?

新年伊始,还有一个重大新闻值得关注。

2016年末,外管局出台个人换汇从严管理新规,要求个人换汇资金不得用于境外买房、证券投资等尚未开放的资本项目。

而据外汇局最新解释,在监管趋严的背景下,“蚂蚁搬家”、利用贸易公司转移资金、地下钱庄汇出资金三种换汇路径已经很大程度被封堵。同时,外汇市场出清难题能否大幅缓解也引起业界关注。

不知大家是否还记得去年初,关于决策层“保汇率还是保房价”的话题引发市场广泛讨论。尽管众说纷纭,但从结果看来,人民币兑美元全年跌去6.6%,而房地产市场企稳回升。牺牲汇率“保房价”的选择似乎很明显。

海通证券首席宏观分析师姜超认为,这套逻辑的核心就在于去年稳增长政策被放在首位。而进入2017年,政策首要目标已从稳增长变为防风险,这或意味着决策层在政策优先顺序上从保房价转向了保汇率。

姜超表示,从历史经验来看,每隔十年左右就会爆发一次金融危机,如97/98年发生了亚洲金融危机、07/08年爆发了全球金融危机,因而17/18年或许也并不太平,这是今年需要对金融风险高度警惕的原因。

对于新兴市场而言,危机产生的重要因素来自于美元升值导致的资本持续外流。而目前美国已加息两次,美元指数站上13年高位,新兴市场流动性再次面临考验。

此外,外汇储备不足也是触发危机的一大因素,姜超认为,虽然中国外储仍高达3万亿美元,但过去两年的25%的流失速度值得高度警惕,必须使用有效手段来保住外汇储备,稳定汇率预期。

事实上,当前外储逼近3万亿美元心理关口,有学者呼吁,央行应保住外储。社科院学部委员余永定称,央行应降低甚至取消对外汇市场的干预以节约外汇储备的消耗,否则贬值预期无法出清。清华大学教授李稻葵也指出,央行人民币负债存量达到了21万亿美元,但外储仅3万亿美元,所以必须严格精准管控跨境资金流动。

在姜超看来,保外储真正有效的方式是抑制地产泡沫。他指出,从外储流失结构看,贸易项下仍有巨额顺差流入,但资本项下存在巨额流出,“资本项目衡量的是资本市场的吸引力,比较中美资本市场,债市和股市的资金没有足够理由流出,但楼市估值远高于美国,北上深等一线房产随便一套价格都高达1000万,卖了以后可以全球随便置业,所以是房地产市场的钱在持续流出。”

“只要抑制住房地产泡沫,其实钱就跑不了了。”姜超称。

他同时指出,本轮地产调控与以往的本质区别在于供需的结构都发生了变化,去年房价大涨,买房主要靠贷款,因此只要严控投机性房贷,房价就难续涨。同时在严控投机性房贷之后,政府没有必要再去加息,而只要不加息,房价就不存在暴跌的风险,而大概率会进入缩量阴跌的模式。

他还表示,由于国际环境发生巨大变化,美国加息周期确立,而中国继续做大地产泡沫,只会加大金融风险,因此本轮地产调控不可能放松。

2017年“一线城市房价永远涨”神话或被打破?

国泰君安分析师徐寒飞认为,2017年房价面临下跌风险,“一线城市房价永远涨”的神话或许会被打破。

房价需要从金融角度来预测

房地产尤其是一线城市的房地产,其价格变化已经远远偏离甚至超过“基本面”所能够解释的程度,房地产的金融属性越来越强。房地产价格很可能不能用传统的“宏观”视角来看,需要从“金融视角”或者“微观视角”来分析。

第一个重要因素是,潜在购房者的资金状况。钱哪里来?一是工作挣钱,二是收入分配,三是借钱加杠杆。

一旦房地产形成上涨预期,居民可以通过杠杆来购买房地产,2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外,还有各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨,加杠杆购买房地产的回报相当可观。

第二个因素,房地产还能作为价值储藏或者宏观对冲工具。

一部分人收入增长过快,导致需要工具来储藏财富,房地产作为标的金额巨大,而且能够跟随通胀的资产,被作为财富储藏的工具。有相当一部分房子是完全闲置状态(不租不卖不住),边际上来看,这改变了房地产的供需状况,房价更加“易涨难跌”。

货币贬值过程中,房地产可以作为对冲货币贬值的宏观工具,原因很简单:本币贬值,可以有两种途径来对冲,一是增加外币资产,二是增加本币负债,投资房地产又是国内少有的可以“加杠杆”增加本币负债的工具,如果不考虑交易成本,某种程度上来说,比直接增加外币资产还要更为有效的对冲人民币贬值。

第三个因素,交通改善改变郊区和市中心、一线城市和二三线城市的房价价差。

大城市的交通基础设施日益完备,导致郊区和市中心的差距缩小,进而带来郊区房价的上涨幅度要远大于市中心。

更进一步来看,由于国内主要城市之间的高铁线路建成,一线城市和其他城市之间的交通比过去更加方便快捷,实际上是有利于人口往一线城市集中的,增加了一线城市房地产的净需求,导致一线城市与其他城市之间的房价差异在不断扩大。

房地产作为重要的金融资产,决定房价的因素都是“微观”的,或者基于“金融”层面的,“宏观”层面的因素大多数是“事后”总结的,对房地产价格走势的解释要么是过于牵强,要么是根本不具备预测力。

2017年,还有哪些城市的房价可能下跌?

客观地说,目前我们所看到的房价上涨只是少部分的城市在上涨,而更多城市的房价仍保持着较为平稳的发展,只不过那些暴涨的城市太过于惹人眼球,以至于让我们忽略了其他城市。

比如根据国家统计局及某研究院统计出的全国70个主要城市本轮房价累计涨幅数据来看,房价涨幅超过10%的仅有21个城市,占比只有三成,而涨幅超过20%的城市进一步下降到14个,占比也降至两成。因此,“2017年房价会不会大跌”这个问题的答案就很明显了,我们更应该问“2017年哪些城市的房价会下跌”?

房价下跌的几大必备因素

在10月份楼市政策密集调整之后,房地产市场进入调整期,这已经成为不争的事实。但也绝不会像有些人预期的那样要“崩盘”,这也是不争的事实,毕竟楼市政策的调整并不会改变房地产市场长期发展的趋势,但根据目前情况来看,某些城市出现房价下跌的局面已经在所难免。如果房地产市出现很大幅度的调整致房价大幅下跌,必须有N个前提条件。

人口减少

目前的很多大城市尤其是一线城市的住房价格经历疯狂增长,被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长和供给压力,也被认为是住房价格上升的原因。

同时,如果一个城市的人口大量流入,土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张,因此人口大量聚集的城市房价普遍偏高。例如,深圳由于山地较多,城市可用土地更加稀缺,都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果,这几年由于土地供应太少,住宅供不应求,因此房价水涨船高。

根据上文所述,如果一个城市人口大量流入的话会导致房价上涨,那么当人口大量流出的时候,房价势必也会下跌。

依照全国第六次人口及北京大学人口研究所普查得到的数据,在全国31个省级行政区中,人口净流入地区有l4个,净流出地区相对较多有 17个,人口流失数量超过200万的省份则有10个之多。人口流失数量最多的是安徽省。紧随其后的四川、湖南、江西、湖北等省均为人口输出大省,同时人口流入又严重匮乏,成为中国人口流失最严重的几个省份。因此,2017年房价下跌的城市很有可能会出现在这几个省份当中。

需求降低

我们应该注意到,随着去库存进程的加快,无论是一线城市还是二三线城市,去库存周期都来到两年来的最低程度,且一线城市和二线城市的去库存周期齐刷刷的来到了8个月的低点。但是,一二线城市与三线城市不同,三线城市是由于房价下跌以致于去库存周期快速下降,可一二线城市则是通过房价的暴涨带动了去库存。

比如,早在楼市火爆的8月份,“四小龙”当中的南京、合肥在彼时的去库存周期均不足两个月。

一般认为,库存周期在12个月左右是较为正常的状态,而两个月的去库存周期无疑显得极端危险,也凸显出楼市旺盛的需求。

而在调控之后,这些城市在库存销量上也出现了新变化,比如根据南京网上房地产的最新数据,12月份南京住宅可售套数/面积:24765/292.31万平,相较于8月份出现了小幅上涨,但销量却狂跌近五成,11月份南京住宅成交套数/面积:5869/67.74万平,仅为旺季销售数据的一半,去库存周期也回升至四个月,但仍处于较危险的水平。

而合肥却呈现出更为夸张的数据,11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套,更是与7月份的数据相去甚远。

所以说,为了降低风险,政府必然会加强楼市调控,利用行政手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。因此,当一二线城市去库存化处于旺盛期时,由于其需求较大,房价自然被抬高;而当市场需求逐渐冷淡下来的时候,一方面,库存周期可以回归理性,另一方面,房价也会随着需求减少而降低。

房价收入比不协调

我们先看一组数据:

2013年数据,中国三大城市群,长三角、珠三角、京津冀,国土面积占全国3.7%,人口占全国18.2%,GDP占全国36.6%。看起来好恐怖,按照中学课本和社会一般给我们传达的观点,这些一线城市太大了,会产生各种城市病,影响经济健康发展,比如房价。

而根据某研究院按照房价收入比的偏离度的排名来看,大部分房价收入比偏离度较高的城市均位于这三大城市群当中。

数据显示,南宁泡沫水平为16%,位居第23位,因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫,并可分类三种情况:

1、深圳泡沫超过118%,泡沫明显;

2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%,属于小型泡沫;

3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原,这12个城市泡沫数值在35%-17%之间,除了存在数据异动的宁波和石家庄之外,其他10城属于微型泡沫。

但需要说明的一点是,并不是所有房价收入比偏离度越大的城市,房价就都会下跌,正如前文所讲,中国的三大城市群虽然土地面积不足国土面积的5%,但人口占全国总数的近两成,GDP占全国总值的近四成,各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况;而那些本不位于三大城市群当中,却又在本轮房价暴涨中的城市,则很有可能在2017年面临房价下跌的危险。

房贷利率水平偏高

在经历了2015年连续五次降息之后,房贷利率在2016年始终保持着较低的水平,从购房者角度来看,降息降低了购房成本,加快可购房步伐,再加上因城施策的影响,不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象,可以说,持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求,成为房价暴涨的助推手。

现在,越来越多的城市正在逐步收紧房贷,而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况,想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。

政策效应

最后不得不提的一点,就是政策对于房价的影响。

近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会,明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上,就是与十月份相比,环比不能上涨,只能下降!

说完房价下跌的必备因素之后,哪些城市最有可能降房价呢?相信很多人第一时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。

根据融360统计的数据来看,目前受楼市政策调控的城市共有23个,如果将房价下降的这些要素与这些城市逐一对应后,所显示的结果如下:

从表中可以看出,合肥满足了所有房价下跌所具备的要素,而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项,未来房价下跌也成为大概率事件。

这其中最值得我们关注的城市就是合肥,结合最新的合肥楼市销售数据就可以看到,在重启限购政策之后合肥的楼市销量几乎呈现出断崖式下跌的恐怖局面,11月的销量更是降至2016年以来的冰点,月销量不足6月份的十分之一,在各种不利因素叠加的状态下,合肥房价下跌似乎已成为不争的事实。

那么再除去以上三个城市以外,还有没有哪些城市房价可能会下跌呢?

在本轮房价上涨过程中,深圳率先上涨,涨幅最大,以近87%的涨幅,高居全国第一!但是,70个城市当中,至今仍有10个城市下跌,与房价上涨完全没有任何关系。主要是东北、西北等边疆地区,换句话说,2017年我国边疆的部分城市已然难以阻止房价下跌局面的发生。

还值得一提的是,近五年来东莞人口净流入位居全国第五,佛山人口净流入位居全国第九,但这两个城市的房价与区域内的两个中心城市广州和深圳均有较大的差距。这种差距背后的因素在于产业结构不同。

一般来说,服务业强的城市,往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁,整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后,往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面,此类物业对于房价的带动作用很高。

像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但流动性比较强,因此并没有转化为有效购买力。相比之下,以服务业为主的城市,聚集的高端人才更多,收入比较高,稳定性好,他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是,第二产业和第三产业的财富集中度不同。

产业结构的背后,对应的是这个城市的行政等级,在区域中所处的地位以及教育、医疗等公共资源的分配。因此,产业结构的背后和城市的行政等级是紧密相关的。行政级别高的城市,会带来更优质的资源导入,对于产业导入、城市规划方面都会更有优势。

所以,决定未来城市房价走势的要素还有:三产的发展水平和公共配套服务。行政级别高的城市,拥有的公共资源更多,很容易吸附周围城市的资源,因此像石家庄GDP总量虽不如唐山,但石家庄的房价却更高。

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责任编辑:郑艺恒  JN556
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