马光远:土地70年到期后 真的不需要缴费了吗?

12月23日,国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示,针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

对于此事,一些媒体和专家将之视为土地使用权到期后,在实践和政策层面的一大突破。新华社评论:“温州一小步,中国一大步。这一相关法律安排出台前的过渡性安排,符合中央精神,顺应群众期盼,对面临不动产过户、交易、登记困难的群众来说,是一场及时雨,对所有公民来说,是传递春天信息的最早一缕暖风。”甚至有人想当然的认为,土地使用权70年后自动免费续期的问题其实已经解决了。

众所周知,今年4月,温州一些20年住宅土地使用权到期的房屋,被当地有关部门告知需要缴纳高达三分之一房价的费用,引发了国人的震惊。最后被国土资源部叫停,使得70年土地使用权的问题再次牵动了国人的神经。

很多人意识到,土地使用权的70年大限问题,并非那么遥不可及,一旦真的到期高额续费,对于很多人而言都难以接受。

可以说,正是这个案例,给全国所有的房屋产权人敲响了警钟:你们不过是住在租了70年的房子里而已,一旦到期,如果高额续费,房子将如何安放?

在发布会上,尽管王广华表示,有关住宅建设用地使用权到期问题,是落实党中央《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》所采取的过渡性措施。但很显然,如果就此认为以后土地使用权到期后不缴费自动续期的观点仍然是一种过于乐观的误读。

首先,国土资源部的这个决定和处理办法,仅仅是针对温州“温州当地20年住房土地使用权到期问题”这个特例,而不是“土地使用权70年”的普遍情况。

国土资源部在解释“不需要提出续期申请”时特别强调针对的是“少数住宅建设用地使用期间届满的权利人”。未来其他相似的土地产权情况,未来也参照这个办理,参照的依据是《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》。

其次,彻底解决70年的问题,需要修改中国当下的土地管理法,需要解决《物权法》和《土地管理法》之间的矛盾和冲突。

如果按照《物权法》“自动续期”的规定,所谓自动,当然不需要走其他程序,不需要续费。但了解《物权法》立法过程的人知道。关于是否“续期”的问题,在《物权法》立法的时候就争论很大,最早的草案是“自动免费续期”,但因为意见不统一,最后就模糊处理,只规定“自动续期”,至于是否收费,以及如何收费,推到以后再处理。

当时立法者可能认为70年的问题没有那么迫切,为了不影响《物权法》的出台,所以算一个妥协的安排。但在居民财富的绝大部分都和房子有关的时候,这个问题已经到了必须解决的时候。但不管如何,要么修改《物权法》,要么在《土地管理法》或者《城市房地产管理法》中予以明确。

在法律出台之前,70年的问题等于没有解决。而国土资源部解决的,不过是属于特例的,牵扯面小,只涉及少量住房,属于改革初期先行先试造成的个别情况的温州20年土地使用权的问题。这个问题和普遍性的70年土地使用权的问题还是有很大的不同。考虑到过去在这个问题上的激烈博弈,我对这个问题在短期内解决其实并不乐观。

当然,必须承认,《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中提出的“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”的确为解决这个悬而未决的问题提供了一个很好的时间窗口。

但考虑到这个问题涉及部门利益、涉及土地公有制、涉及未来房产税的合法性,必须承认,这是一个极其考验高层智慧的重大命题。中国民众对“70年”大限的恐惧:

一是基于对高房价的恐惧,无论政府和开放商如何互相推卸责任,但一个不争的事实是,高房价离不开高地价的助推,在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下,用终其一生的收入购置房产之后,还要在70年后续交高昂的土地出让金,这无法让民众不焦虑;

二是基于对公权力的恐惧,在中国历史上的任何一个朝代,私权肯定是要为公权让路的,在公权和私权冲突的情况下,公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点,每一次法律对“70年大限”的完善,都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑,这是必然的。

必须承认,不管是基于良好的产权预期,还是为未来的房产税铺路,住宅土地使用权到期后,高价续费,既违背情理,也和基本的法治精神背道而驰。

笔者过去一直强调:如果承认房子是有限的租期,那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税,如果要征收房产税,就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。

所以笔者一直坚持,对于70年后的问题,必须遵照《物权法》关于“自动”续期,以及象征性收费的原则。在这个问题上,想无偿收回,让民众的房子漂在空中,或者高价续期,再卖一次地皮,都是民众无法接受,更是中国社会的稳定所不允许的,如果以此来试探,甚至挑战民意,那意味着突破了某种底线,后果不堪设想。

国土资源部这次通过灵活的办法,以自动续期不收费的形式解决了温州土地使用权到期后的难题,的确是一个进步。再加上有高层对产权问题的高度重视,这无疑是从法律上彻底解决70年问题的较佳时间窗口。

笔者呼吁有关各方加快调研和立法的步伐,明确废除1990年国务院关于土地70年的相关规定,启动《土地管理法》的修订,并在《土地管理法》中明确规定土地使用权到期后自动续期的具体规则,无偿续期无疑是较好的选择,即使退一万步要“有偿续期”,也应该是象征性的收费,而不是再一次剪羊毛。