房奴福利：拿到年终奖 究竟该不该提前还房贷

每到年底，随着年终奖的下发、各种积蓄的汇集，不少人手头上都会有笔钱。由于不想背负太沉重的房贷压力，有人会将提前还贷提上议事日程。每年的12月通常都是房贷提前还款的高峰期，而今年12月正碰上美联储加息，且美元走上加息通道。业内人士表示，在人民币贬值的预期下，可以对手头资金和房贷有更多的规划，未必需要提前还房贷。

上周，美联储公布利率决议，将联邦基金利率提高25个基点，同时，美联储决议声明：预计2017年将加息三次，并预计未来加息路径更迅速。美元进入加息通道，会出现全球热钱加速涌入的状态，因为美元收益率上升，未来美元走强，全球将出现通缩迹象，多数货币出现贬值，估计人民币也不例外。在这样的情况下，业内人士表示，对房贷和资金的规划也需转变些思路。在通货膨胀、货币贬值的情况下，提前还贷或许并非精明之举，如有可能，尽可能“负债人民币化”。

通常进入加息通道，就需要减少长期负债，降低负债成本。美元加息，使得全球流动性收紧，为了应对资本外流，推高通胀，预计加息将成为不少国家的选择。中国是否会选择加息？业内人士分析，如果中国CPI持续上涨，经济反弹，房地产库存持续下降，人民币持续贬值，且央行的外汇储备被大量消耗等情况下，央行会选择用加息的手段。

若没加息 宜继续供楼

从保持经济稳定增长的需求来看，短期内中国加息的可能性不大。在这样的情况下，长期的人民币负债比短期更划算。以贷款200万元为例，20年需支付114万元利息；贷款30年要182万元利息。虽然看起来利息支付要多很多，但在按揭买房中，商业贷款利率为名义利率，扣除通货膨胀率之后的利率为实际利率，以4.9%的利率减去2%左右的通胀率，实际利率并不如想象中高，这就是为何当年感觉压力颇大的每月数千元的房贷现在看来却感觉轻松很多的原因。贷款期限越长，月供越低，如果通货膨胀、货币贬值的情况一直延续，伴随着工资收入增加，越往后还贷压力会越小。

若开始加息 可减少房贷

需要注意的是，如果经济形势发生了变化，进入加息通道，则要衡量加息后债务成本的增加幅度，是否明显高于资金的收益。若明显高于，就需要尽快减少负债。排名前列太平戴维斯华南区董事长林木雄表示，加息要看外部和内部两个因素。在他看来，美元加息对楼市的影响反不如中央经济工作会议对房地产的定调：“房子是用来住的，不是用来炒的。”由此落实的房地产政策可能对楼市的影响更大。

海外买房现难题：转汇监管收紧

如果手头有资金，又不想用来提前还房贷，该如何规划理财呢？一些人会选择购置保值增值的资产，导致近期海外资产配置大热。排名前列太平戴维斯华南区董事长林木雄表示，富人早就开始进行海外资产的配置，现在出现一个明显的特点，是一些资金并不是太雄厚的中产人群也开始进行资产配置。

买海外房产 谨慎为佳

对于海外购置房产的配置，林木雄建议小心谨慎为佳。因为，首先要面对就是以合法途径将资金投资到海外的问题，目前对于资本外流的控制明显收紧，要解决换汇转汇额度问题。其次，投资要有长期的准备，海外物业的产权、税费、管理与国内物业有很大不同，花费也不少，如果想短炒获利很可能得不偿失。此外，由于海外资产配置热，针对国内买家的欺诈、浑水摸鱼行为也在增多，要注意选择正规的中介或机构。

买国内房产 投资打住

那么出手国内的房地产物业是好的选择吗？国家统计局的较新数据显示，11月份，一线城市住宅销售价格已不同于之前的快速上涨局面：今年前三个季度平均涨幅约2.41%，而11月涨幅仅为0.13%。同时，11月各线城市均录得年内最小房价涨幅。

随着近期调控政策的相继落地，楼市步伐开始放缓。而开发商对调控政策和楼市节奏放缓的反应也相对有限，取而代之的是放眼来年，调整战略。建议如果是自住需求，近期出手还需谨慎，因为在调控还未特别明朗的阶段，难以预测是否还有变局。而对于投资而言，现在恐怕不算是个好时机。手头有资金不妨考虑暂时持币观望，购置一些短期理财产品保证收益。

“广州较低”8折首套房贷

利率已调高至8.2折

12月中旬，央行公布的数据显示，中国11月新增贷款7946亿元，大幅超出此前市场预期的7200亿元，也远高于上月的6513亿元。其中，以房贷为主的住户部门中长期贷款增加5692亿元，为年内第二高，占当月新增信贷约72%，较再上月的75%略有下降。

今年“十一”长假前后，全国各地陆续出台了严厉的房地产调控政策，限购限贷日趋严厉，但央行公布的数据显示，在11月新增的7946亿元人民币贷款中，房贷仍是主力。分部门看，11月住户部门贷款增加6796亿元，其中短期贷款增加1104亿元，中长期贷款增加5692亿元。

中国民生银行首席研究员温彬表示，11月信贷投放比上个月进一步回升，投向主要在零售部门。以居民中长期按揭贷款为主的住户部门中长期贷款保持较高增长，“11月新增信贷远超市场预期，尤其是住户部门的中长期贷款大增，这表明房地产市场调控政策效果仍有滞后性。”

公积金放贷时间长了

与此同时，现在在广州申请房贷的难度和利率都在增加。记者从广州市住房公积金管理中心了解到，今年12月份的公积金贷款额度已经发放完毕，也就是说，今年年度额度已经全部用完。“从今年10月份开始贷款额度就较紧张，恢复到此前每月定额的方式发放贷款。不过，现在已经申请新的贷款额度，应该很快就会审批出来。”公积金中心相关人士介绍道。不过，即便新额度开始使用，也将先发放给目前积压等待的申贷人群。按照以前的速度，广州的住房公积金贷款申请两个月左右可放贷，但市民目前申贷的话，预计需要等待3~4个月才可放贷。

在趋紧的楼市政策之下，近日多家银行也上调了首套房贷利率。其中，一直在广州号称“较低房贷利率”的汇丰银行，刚刚将首套房贷利率从8折调高至8.2折。恒生银行则取消了月初的利率8.2折，统一调整至8.5折。而广州银行、渣打银行已将首套房贷款利率从9折上调至基准利率。另外，二套房贷的主流利率也上浮10%，在广州24家银行中，只有广州银行上浮15%。有银行业内人士认为，一段时间内将持续收紧流动性，至少在房贷的额度上，供给就没那么充足了，因此上调首套房贷利率将是趋势。