杨现领:2030年租赁市场规模将超4万亿

“租房市场可能是少有一个还有政策红利的战场”,近日,链家研究院院长杨现领首次发布《租赁崛起》行业研究报告,在发布会上,杨现领博士提到:目前中国整体上正在快速进入到存量房的时代,房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。

《租赁崛起》报告数据显示,2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿,2020年大概是1.6万亿,2025年大概是2.9万亿,2030年会超过4万亿。

杨现领认为,这代表着这个市场未来五到十年增速非常快,具体表现为:供给的增长速度会比较快,需求升级的速度会比较快,租金可能会出现一定的稳定上涨。

存量房时代加速到来中介作用凸显

杨现领表示,中国整体上正在快速进入一个存量房的时代。

“2016年预计二手房的交易额应该在5万亿元左右,新房交易额应该在10万亿左右,这是一个15万亿的市场。今天美国的房屋规模是一万亿美金,里面90%是二手房交易,10%是新房交易。这样算下来,中国房地产规模大致相当于美国规模的2.5倍,是日本的12.5倍,对比来看,中国房地产市场规模非常大。在这么一个大的市场里,不管周期如何波动,做一点对用户有增量价值的事情,企业都会产生相应的价值。”杨现领分析。

他进一步表示,存量房市场或者以二手房流通为核心的市场,已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。二手房交易大致有5万亿的规模,租赁有1.1万亿到1.5万亿左右的规模,加起来超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造,还有大量存量土地的开发,所以,存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一,也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

存量房的时代,经纪人会成为连接家庭、连接城市的一支非常重要的网络和力量,他们的存在不仅可以让房屋交易更加便利,也可以让房屋资产得到看护和管理。

链家全国大概有13万的经纪人,中原5万经纪人,Q房网3万经纪人,我爱我家3万经纪人,把这些全国性直营的连锁品牌加起来,也有差不多20万的经纪人,这20万经纪人大概分布在1.2万家门店里面,辐射中国的30个城市,覆盖城市的2亿人。杨现领说道,“如果这个行业得到规范、进化和发展,这20万个经纪人网络和1.2万个门店网络,会成为服务业主很重要的力量,他们的存在可以让房屋资产得到更好的打理,得到更好的交易,所以这支力量的规范会非常重要。”

租房市场发展滞后运营能力是关键

在去库存和新型城镇化建设的大背景下,住房租赁市场获得政策支持。

2016年5月4日,国家领导人主持召开会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。

然而,当下租房市场发展不足,杨现领介绍,不足有好多个指标。

排名前列个指标,租金规模相对交易规模的占比低。杨现领表示,2016年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元,其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场,但是租房市场的租金规模只有1万亿元,是整个房屋交易市场的7%。而国内越是房价高的地方,租赁需求越旺盛租赁市场的发展越是不足,供求越不匹配。

第二个指标,租房人群在城市人群中的分布占比也非常低,而且在一线城市也不高,全国租房人群占比只有不到20%,而美国的旧金山、纽约,日本东京等租房人口都超过40%;

第三个指标,租金收入比低,就是说收入中有多少钱是用于租房的,国外成熟市场通常40%以上的收入花在租房上,相比而言国内还是很低。

链家研究显示,各个年龄段未来都有普遍的租房需求,今天两个市场发展最为不充分,排名前列个是高收入的租房市场;第二个是低端的蓝领市场。

杨现领置评,下一个五年住房规划里面租赁市场可能是少有一个还有政策红利的市场,租赁将是未来更绿色、更可持续的生活方式。

在杨现领看来,租赁时代,做好成本控制、运营管理是核心能力。

“今年在这个市场上做的比较好的都是运营能力强的企业,他们都是脚踏实地想把这个市场做好的人。而开发商面对持有运营的时候,考虑的问题跟开发是完全不一样的,开发的核心是快周转,长期持有考验的是运营能力。所以长期持有后开发商怎么建立运营能力非常关键。从这个角度上来讲,开发商转型有一定挑战性,因为开发和持有运营是两个平行世界。”杨现领进一步说道。

要想做好租赁,需要扮演好中介、装修、服务等多重角色,基于此,杨现领认为,市场参与者可以寻找专业运营服务机构合作,实现共赢。

只有租房市场得到更好的发展,城市的居住才会更加美好。杨现领认为,“希望链家也在这个过程里面发挥积极的作用。”