房企增收不增利 房子越卖越贵利润去哪了？

风风火火的房地产业成为了近半年来中国最为关注的行业,不过折腾得这么热闹,最终的数据结果却是房企利润率不断下滑。截至11月2日,根据机构对132家上市房企三季度的统计数据显示,平均利润率跌至7.8%,再创新低。近四年来尽管房企的业绩不断冲高,但是利润率持续下滑已成为常态,伴随着本轮调控深入,未来房企的利润率还将创造新低。  

增收不增利  

不久前,国家统计局发布的三季度统计数据显示,中国1-9月房地产开发投资7.46万亿元,同比增长5.8%。1-9月商品房销售面积105185万平方米,同比增长26.9%;1-9月商品房销售额80208亿元,增长41.3%,去年同期这一数值为56745亿元。可见今年前三季度房地产销售市场的火爆程度。  

同样的数据在上市公司的业绩中也有所体现。截止到今年三季度,房企年销售目标的平均完成率高达95.1%。其中碧桂园、首开、时代地产、奥园、中骏、瑞安、金地、新城等企业已经完成年度任务,另外其他企业也均接近年度任务。  

尽管132家上市房企合计营业收入高达8780.5亿元,而净利润只有687.8亿元,利润仅为7.8%。今年上半年房企的利润率为8.15%,2015年为10.1%。  

同时大型上市房企的盈利能力也有所趋弱。销售净利率低于10%的近七成,其中万科为9.65%,绿地控股为4.09%;销售净利率超过30%只有浦东金桥、中国国贸等9家公司。  

不仅如此,房企的负债率进一步上涨,扣除预收账款后的资产负债率超过65%的高达57家,其中*ST珠江、天津松江、绿地控股、信达地产、阳光城等公司更是高达80%以上。万科为67.6%,保利地产为57.5%、金地集团为58.3%。  

利润去哪了  

为何销售业绩不断冲高,房子越卖越贵,开发商的利润却在不断变薄?  

2016年三季度样本房企扣非后的净利润,有34家房企同比下滑。其中,天房发展下滑最明显,三季度扣非后净利润为-3.99亿元,与去年同期的0.4亿元相比,下滑约11倍。  

此外,城投控股、首开股份、北京城建等,在扣非后净利润下滑也比较明显,同比分别下滑41.89%、23.26%与12.32%。  

分析具体原因,其中首开股份三季度扣非后净利润下滑,主要是因为本期结算的是2013年、2014年的降价项目,且合作项目居多。另一家北京国资企业北京城建,扣非后净利润也出现12.32%的小幅下滑。主要原因在于其主要项目多为棚旧改项目,项目开发进度相对滞后,回款较慢。  

从中不难看出本轮房企的利润率下滑主要是由于过去两年间的降价,同时联合拿地联合开发的成本较高,也有是因为涉及到棚旧改项目。  

此外,北京商报记者注意到,去年高额的融资成本也是造成房企利润率下滑的主要原因。例如今年3月万科发行了30亿元中期票据,利率为3.2%,4月发行了三笔于2019年到期合计36.5亿港元的有担保票据,年息更是低至2.5%,而2015年,万科的加权平均融资成本高达6.54%,同样龙湖2016年上半年发行了两期共81亿元公司债,利率介于3.19%-3.75%之间。  

市场趋冷  

“即使不调控,今年出了那么多高价地,未来房企也很难消化,预计未来两年房企的经营境况会更糟,利润率进一步下滑。”上海同策机构研究总监张宏伟向记者表示。  

今年前9个月,房企平均拿地成本为6466元/平方米,而在2015年同期,拿地平均成本只有4261元/平方米,也就是说在今年前三季度房企的拿地成本平均提高了51.8%。  

在万科的三季报中,万科这样阐述,从万科持续观察的14个主要城市来看,三季度土地整体成交溢价率已经攀升至111%。“受到调控影响,房价的涨幅速度明显跟不上地价的节奏,现在已经出现一些项目的土地成本占到售价七成左右的现象,未来这一情况可能会较多地出现”。张宏伟表示。 

同时标普全球评级表示,中国政府近期出台抑制资产价格飙升的紧缩政策,可能削弱房地产开发商的再融资前景,随着开发商遭遇销售下滑和利润率下降,它们可能将迎来较艰难的时期。