2015中国房地产创新发展报告——园区地产专业篇

2015年园区地产发展现状分析

12015年园区市场总体概述

近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，商业市场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产市场逐渐活跃，产业园区俨然被各界看成是一片新蓝海。2015年，绿地、万科加快拓展产业地产，实体企业圈地寻求新的业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等进行新一轮的产业园区注资活动，非标企业大量涌入使这一领域竞争更加激烈。

产业升级与转移是产业地产的直接推动力，我国主导产业方向和产业链条同时升级，叠加产业在区域间转移，处于工业地产向产业地产转型期。目前我国第三次产业转移和第四次产业转移同时进行。一方面，东部沿海地区开始进行新一轮产业升级，逐步发展知识密集型、技术密集型产业，同时将化工、机械、建材等劳动密集型和资本密集型传统制造业向甘肃、宁夏等西部地区转移。

总体来看，2015年，园区市场并不景气。一方面是因为经济确实低迷，很多行业的企业放缓了投资发展的步骤，而文化创意、电子商务这些新兴行业虽然发展较快，但主要以租赁为主，没有进入大范围的物业购置阶段；另一方面，由于政策的限制，很多事业单位、国有企业物业购置的行为被暂停。同时由于新进入的企业参差不齐，包括专业运营商、高科技企业、房地产商、资源商等，导致园区市场极其复杂，其中能够盈利的是少数。

从销售额上看，2015年园区地产板块的销售额比以往有所发展，但没有本质变化。从园区上市板块来看，华夏幸福销售额依然较大，但其总销售额中包括大量住宅收入，其中注明为产业服务的收入大概在100亿左右。园区地产十家上市公司的平均规模收入是70.4亿，中位数是十几亿，比住宅企业小很多。从销售收入看，增速高于住宅企业，达到25.2%。

（来源：启迪协信科技产业研究院《中国产业地产行业发展趋势分析》）

从运营数据来看，总体运营质量上升，存货周转率和流动比率有所提升，但仍弱于快周转的住宅企业。

（来源：启迪协信科技产业研究院《中国产业地产行业发展趋势分析》）

但从盈利能力看，上市的园区类企业的产业盈利能力却优于住宅企业，净利润率、净利润增速、ROE等几个方面都明显高于传统住宅企业，譬如，电子城的净利润率高达35.11%，华夏幸福的ROE达到36.12%。

（图表来源：同上）

2宏观政策与经济形势变化对行业产生巨大影响

当前，宏观政策与经济形势变化对园区地产行业的影响主要体现在两个方面：

首先，宏观政策为产业园区发展提供了重大机遇，产业园区创新和发展存在巨大空间。

排名前列，一带一路战略的实施为产业园拓展国际市场提供了重大机遇。据商务部2015年统计数据显示，目前我国已在50个国家建立118个经贸合作区。其中有77个处在“一带一路”沿线23个国家，35个合作区处于丝绸之路经济带的沿线国家，42个处于21世纪海上丝绸之路的沿线国家。“一带一路”战略的稳步推进为我国的经济发展带来了全新而广阔的发展空间。“有研究表明，中国还将在建交的国家成立160多个中国产业园，同时对等这些国家也将在中国建立160多个产业园，可以说机会空间巨大。园区“走出去”有利于促进中国与“一带一路”沿线各国之间的政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通，是实现“一带一路”战略的重要路径，也为中国的产业园区发展带来新机遇。

第二，新型城镇化带来产业园区发展的新支点。新型城镇化是拉动中国经济的强大引擎，是未来十年的重大战略机遇。新型城镇化的重点是强调产业支撑和以人为本，就需要大力发展以产城融合为重点的产业新城建设。在今年7月9日发改委办公厅发布的《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》中，提出要形成60个产城融合示范区报试点，在现有产业园基础上升级成产业新城，有专家预测，未来十年，城镇化将为中国提供50万亿的工业量，园区作为产业落地的载体，也迎来巨大的发展空间。同时，在新的城镇化过程中，所遇到的基础设施建设、环境改造，以及人的社会需求，会带来巨大的拉动，也给园区开发带来重大机遇。

第三，京津冀一体化为产业园区建设提供更多空间。2015年随着《京津冀协同发展规划纲要》出台，京津冀一体化进程逐步在各领域取得实质化的进程。首先，产业转移与人口迁徙将会带来产业园区需求的增加。对现有园区来说，如环北京的燕郊、固安、香河等区域，由于相邻北京的地理优势且房价相对较低，长期以来承接了北京房地产的溢出需求，但过往这些区域的产业发展较弱，大都成为睡城，此次产业转移带动的人口迁徙将大幅加速产业园区的发展；对可能新建的园区来说，产业转移势必带来新的发展机遇，如廊坊永清服装城。其次，协同发展将推动产业园区价值的提升。京津冀一体化将带来交通条件的改善和基础设施的完善，这将明显提升处于该区域的产业园区土地价值，随着经济协同发展实施，资源丰富的河北将跟上京津的发展步伐，区域经济的提升，整体经济的发展将为产业园区打开更广阔的发展空间。最后“三中心一基地”的提出，实质上就是产城融合的推进，通过产业功能来落实经济发展，推进区域进步。

第四，高级新区建设将直接促进产业园区发展。从去年到今年，国家已经批准了15个新区，这是国家落实区域发展战略、对经济和产业功能的大整合，也为园区建设带来机遇。通过“高级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制，使新区自身发展与周边城市相得益彰。高级新区通过发展产业、完善基础设施，使区域交通更便捷、设施更完善、经济更繁荣、环境更美好。高级新区的建设必然通过区中建园、园中建园的方式来落实推进，从而推动产业发展、城市配套完善、人口聚集，这为园区地产的开发运营带来了广阔市场空间。

第五，大众创业、万众创新为园区发展提供新动力。在创新创业逐渐成为中国新常态经济“新引擎”的背景下，众创空间作为离创业者最近的平台发挥着重要的作用。众创空间与孵化器、加速器、产业园区协同构成产业成长链条，众创空间是产业园区的入口，而产业园区是众创空间的出口，共同推动创新创业企业的发展壮大。众创空间发展迅速，华夏、亿达、北科建、北京经开等国内知名园区地产商都开始打造自己的众创空间。在经济结构转型、创新创业加速推进的大背景下，众创空间正日益兴起并快速迭代更新，必然为产业园区发展提供新的动力，创造出园区发展的新业态和新格局。

其次，由于整体经济下行，产业环境面临严冬，产业园区发展也遇到了一些瓶颈：

排名前列，产业园区的产业招商速度减缓、竞争加剧。由于“三期叠加”，我国经济进入新常态，GDP增速下滑，实体经济发展减速。实体产业拓展意愿减弱，对物理空间的载体需求下降，增大了产业招商的难度，减缓了产业招商的速度。另一方面，工业用地是产业发展的空间载体，在经济增长目标的驱动下，各地方政府对于工业用地的供应几乎是“有求必应”，导致前几年工业用地供应量大，使得目前各级各类的园区众多，参差不齐，存量巨大，供需两端的矛盾突出，也进一步加大了产业园区招商的竞争激励程度。

第二，园区载体销售不畅，营利模式亟需转型升级。传统的园区地产开发是单纯依靠“土地溢价+卖房卖铺”来实现盈利，在载体销售受阻的情况下，这种粗放型盈利模式已经难以为继；而且传统的开发模式忽略了园区的配套建设与服务功能。目前，中国进入了园区地产整顿升级阶段。产业园区在功能上由传统意义上的单一配套转向复合功能设计，运营方式上由原来多类别科技领域的叠加转向专业化的研究开发。开发运营模式的转变也促使产业地产盈利模式随之更新。大多数园区地产的营利模式出现调整，从单纯销售物业向更高比例的自持转型，由专注房地产开发到全产业链服务，开始探索股权投资，园区物业资本化等多种增值模式。

第三，园区地产领域复合型人才严重匮乏。园区地产开发链条、价值链条比较长，从前期产业定位，功能策划，建筑规划、开发建设，到后期的招商运营、产业服务、资本运作等，每个环节都需要大量的专业人才去支持。而且产业园区的业态比较复杂，包含了商业、产业、住宅等多种类型，每个类型下又都有细分，也对人才的复合型提出了相当高的要求。园区地产市场广阔，但懂园区运营规律、了解行业发展的复合型人才极为缺乏，因此，人才竞争也是园区地产竞争中一个非常重要环节。从园区经营者自身来说，如何更好的吸引人才、培养人才、运用人才也成为园区运营的一个重要课题。

第四，行业政策体系的持续、稳定和精细化程度均有较大提升空间。宏观政策的变动对园区地产有直接和根本的影响。园区的终极客户是政府，而且园区投资大、周期长、回报低，也需要政府在税收补贴、土地优惠等方面给予支持，因此，园区行业是极度依赖良好的政策环境和制度环境的，但目前从国家各部门及各城市管理者对行业技术创新、产业发展、行业进步等方面体现在政策制度上还摇摆不定，缺乏连续性和深度研究，没有在各层面达成共识，这也导致PPP等创新模式的广泛推广落地还面临较多困难和阻力。

2015年园区地产行业的主要特征

总体来看，2015年园区地产行业呈现了一些新的特征和趋势。

排名前列，从企业定位来看，园区运营机构呈现平台化。

园区地产作为房企和资本青睐的蓝海，无论是传统房地产开发商的转型升级，还是落实国家新型城镇化、京津冀一体化、互联网+战略以及市场上最热的众创、众筹等，都能与产业园区相结合，本质是因为园区具有典型的平台属性，既是城市内综合体开发、提升城市功能的重要手段，也是产业落地、企业发展的载体。而且园区开发运营产业链复杂、客户需求以及物业形态的多样性，使得园区行业的价值链更长，但同时也对运营商提出了更高的要求。园区地产企业必须要充分利用产业园区的平台属性，整合各种资源来提升园区的运营效率和服务质量，来促进入园企业的发展，因此园区运营机构普遍利用平台经济的思维，来整合商业、产业、金融资源，从而使运营机构呈现出平台化的趋势。

第二，从产品策划来看，产城融合特征更加明显。

产城融合是近年来园区委提出的园区开发理念，并逐渐受到行业的认同，尤其是新型城镇化规划实施以来，更加强调产业支持与人口的聚集，产城融合的产业园区开发受到了政府的高度认同。国家层面提出的产城融合示范区的打造，也进一步说明了产城融合成为未来国家新城新区开发的必然趋势。从2015年来看，产业园区的产城一体化特征更加明显，新建产业园区在策划阶段更加注重产业发展与城市功能的融合，更加以人为本，产业集聚功能和城市服务功能更加有规律，有深度。

第三，从产品建造来看，生态智慧化日益明显。

园区产品的生态智慧化既是园区自身发展的需要，也是市场的需要。随着园区开发商向园区运营服务商的转型，从运营角度来讲，园区产品的生态智慧有利于促进园区的产业招商，成为出租和销售的亮点，也有利于园区运营商对园区的管理和服务；从市场来看，现在园区的入住人群很多是90后、95后，他们非常关注智慧化的发展和生态环境的提升，也需要园区主动适应变化，打造客户需要的产品。而且国家大力提倡智慧城市建设，鼓励发展生态城市，产业园区作为城市的重要名片，也必须在生态智慧方面走在前列，才更加容易获得政策的政策支持。

第四，从园区经营来看，园区运营服务化趋势日趋显著。

运营服务化、全方位升级园区服务是园区企业从开发商向运营服务商转型升级的必然要求。只有做好生活服、生产服务和生态服务，才能增加园区的粘性，提升园区的入驻企业数量和质量，提高园区的品质和品牌。由于优质土地资源和企业资源的双重稀缺性，几乎所有的产业园开发方都开始认识到服务的重要性，从重开发逐渐向重运营转型。随着园区开发商向运营服务商的转型，园区地产企业开始更多地从产业链的角度来提供园区服务，并从早年的泛服务向精准服务升级，根据各园区产业特征和企业类型的不同，服务的内容更丰富，更专业。园区运营的服务化不仅是促进园区招商、提升园区品质的手段，也是园区地产企业丰富盈利来源的重要渠道。

2016年园区地产发展趋势

2016年，园区地产将随着新型城镇化、京津翼一体化、一带一路、创新创业等国家战略的落实，获得更多的发展机会和更大的发展空间，呈现出如下新的趋势和特征。

1园区地产与资本市场深度融合

近年来，园区地产开始得到资本市场的认可，国外普洛斯、凯德等资本运作模式将在国内市场快速兴起。2013—2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张；绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。可以说，2016年，随着我国的体制机制改革深化和金融创新，园区地产必将与资本市场进一步深度融合，以平台思维和投行思维来共同推动产业园区的发展。园区地产的金融创新将会成为新的竞争利器，资产证券化、众筹、股权投资等各类资本运作方式将在园区地产领域日益成熟并将大放异彩。

2产业生态构建将成为园区的新趋势

随着园区地产企业从开发商向运营服务商的转型，企业的关注焦点从土地增值、物业销售逐渐转向产业培育、物业经营和资产管理，更加注重园区服务软环境的打造，产业的关注点也从产业链进一步拓展到产业生态圈，从项目开发商思维向区域发展商思维转型。硅谷的产业生态圈是在长期的自发实践中形成的区域性创新高地。而基于产业生态圈人为地构建产业生态体系，是加快产业集群发展的重要手段。构建产业生态圈应以产业园区为核心，围绕资本、技术、人才、市场等核心要素，整合政府政策、园区周边的商业资源、园区周边的教育、医疗等社会公共事业资源，以及社会化的创新资源，使创新创业的要素资源以产业园区为平台进行整合，构建资源要素在跨园区的区域之间高效的流通机制，使整个区域形成良好的产业生态，成为社会化、市场化的大孵化器，是加快推动产业培育和成长的有效手段，也成为了产业园区未来的发展方向。

3互联网思维将改变产业园区的管理和运营格局

园区管理与互联网的结合是一个趋势。互联网思维与互联网产品对园区行业产生深刻影响，园区从产品开发到服务运营都将产生深刻的变化。比如互联网的用户思维就要求园区要增加用户的参与感、提升服务的精准度和精细度；互联网的简约思维要求产业园区要精准产业定位、做专做强，而不能做成大杂院；互联网迭代思维要求园区在产品和服务方面也要快速创新，不断提供满足用户要求的产品和服务。互联网的众筹、企业社区APP等产品的广泛使用，也将带动园区融资、营销、管理运营模式的重构；O2O服务模式将成为产业园区提升服务水平和质量的重要手段。互联网平台思维要求产业园区充分发挥平台作用，整合更多的政府、产业、行业、商业、金融等各种资源来提升服务，以优质的政务服务、产业服务、生活服务等来应对激烈的市场竞争，打造具有更高产业粘性的创新创业平台。同时，如果不能与时俱进，忽视互联网思维，以地产开发思维进行园区开发的企业将陷入困境，产业园区之间的并购重组会增多。

4双创背景下产业园区众创空间方兴未艾

在国家“大众创业、万众创新”的风口上，众创空间在不断的创新发展。众创空间作为创新型孵化器，是产业链的重要构成部分，众创空间与加速器、产业园区（产业基地）、产业新城等共同构成产业生态链，是传统产业链向前端的延伸。众创空间同时也是产业园区落实创新驱动的利器，能够有效提升产业园区人气、促进产业园区服务质量提升、营造创新创业文化、推动产业生态构建，能够与产业园区相互促进、融合发展。与目前非产业园区的众创空间相比，产业园区作为比众创空间更大的平台，能够整合的资源更多，支持创新创业的能力更强，做实做强众创空间的条件更加完备。2015年，已经有一些优秀的产业园区开始打造了自己的众创空间，众创空间在一定程度上成为了园区的标配。因此，2016年必将有更多的产业园区结合自身产业定位打造专业化的众创空间，举办区域创业大赛或专业门类创业大赛，来吸引创业者和创业企业，来获取政府的政策支持，使众创空间与园区自身发展有机融合、相互促进，实现共赢。

5PPP模式进行新城新区开发将积极推进

新城新区开发是新型城镇化的要求，也是发展产业的需要。华夏幸福固安新城PPP模式受到政府的通报表扬，为园区地产企业进行新城新区开发提供了有益借鉴。2015年，发改委通过遴选，公布了2批PPP项目，排名前列批推介项目取得积极进展，有329个项目已经签约，签约率为31.5%。目前，发改委PPP项目库总计包含2125个项目、总投资3.5万亿元。在地方财政收入大幅下滑，融资平台公司被剥离政府融资职能之后，地方政府也愈加重视PPP模式，使得PPP模式在各地风生水起。2015年，各地都在积极探索以PPP模式来推进重大项目的落地，但一般以一级开发切入，且尚未大规模展开。虽然PPP落地实施还有各种各样的困难，但是总体来看，2016年，随着政府契约意识的增强，社会资本对PPP模式的深入了解，以及国家体制机制改革的深化，PPP模式作为一个创新的方向将积极推进。类似华夏幸福固安工业园的产业园区、产业新城的开发运营模式也受到了社会资本的青睐，园区地产企业利用PPP模式进行新城新区开发将有更大的空间。