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解密恒大许家印大刀阔斧实施转型背后的秘密

2017/08/29 11:20 来源: 搜狐焦点网 评论
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恒大正不断巩固原有优势,在房地产主业规模稳步增长的同时,更着眼于追求增长质量的提升,并通过向“三低一高”发展模式转型进一步降低负债率,实现持续高质量增长。

在去年以3734亿销售额成为国内房企一哥后,今年年初,许家印大刀阔斧启动战略转型,提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

从恒大新发布的半年业绩来看,公司不仅保持规模稳步增长,效益指标大幅提高,负债率更大降近一半。年初开始的一系列 “增利”、“减负”战略举措,让恒大从“规模”朝“利润”蜕变,实现更稳健的高质量增长。

一、 半年净利润231亿 “规模+效益”转型成效凸显

今年年初,许家印在内部会议上提出,恒大由“规模型”向“规模+效益型”转变,此次半年报可看出转型成效显著。

在规模上,恒大继续实现多个行业第一。首先,权益销售规模第一。恒大以2730.9亿的权益销售额位列前7月权益销售榜第一,权益销售更能反映房企的真实实力。同时,恒大前7月实现合约销售金额2882.5亿,已完成4500亿销售目标的64%,参照现有货值和近年来平均复合增长率,预计恒大全年销售有望突破5000亿。其次,资产规模第一。截至2017年6月30日,恒大总资产为1.5万亿,较2016年年底上升10.37%;2009年上市至今,恒大总资产增长近23倍。最后,土地储备规模第一。截止2017年中期,恒大总土地储备达2.76万平方米。作为布局最广的房企,恒大已进入全国223个城市,项目总数高达719个。

图1:2012-2017年1-7月恒大地产销售业绩(亿元)

数据来源:企业公告

表1:龙头房企权益销售金额、总资产、总土地储备

数据来源:企业公告排行榜

在保持规模优势的同时,上半年恒大“效益”提升明显:净利润231.3亿,同比增长224.3%;房地产核心业务利润273亿,同比增长249.6%;归属股东利润188.3亿,同比大增832%,均创上市以来高纪录。利润的大幅增长得益于恒大销售的强劲推动,而近年来大力打造精品、提升产品附加值和严格的成本控制,都有助于其利润持续高增长。

表2:恒大2016年上半年—2017年上半年利润指标(亿元)

数据来源:企业公告

二、 从“三高一低”到“三低一高” 坚定转型降负债

恒大在过往几年以高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式,实现业绩跨越式增长;但在行业背景转变和“规模+效益”发展战略的引导下,恒大开始向低负债、低杠杆、低成本、高利润的“三低一高”发展模式转型。

低负债:负债率大幅下降。今年以来恒大多举措降低负债率。上半年,恒大还清了总额1129亿的永续债,且成功引入700亿战略投资,并计划引入第三轮300-500亿战略投资。截至2017年6月30日,恒大净负债率同比大幅减半,资产负债率(剔除预收账款)下降至75.5%,并计划在2019年末降至55%左右。

低杠杆:实施土地储备负增长。截至2017年6月,恒大项目总数达719个,总土地储备约为2.76亿平方米,原值达4576亿元,世邦魏理仕评估值为9059亿。一方面,恒大充足的土地储备总量远超其他房企;另一方面,恒大土地储备优质,一二线城市占比到达72.6%。在拥有大量优质土地储备的情况下,基于对现金流和利润的双重考量,恒大未来将采取更为谨慎的拿地策略以节省土地款项支出。恒大计划从今年7月1日起的未来三年,土地储备总量每年将下降5%-10%,相当于1000至2000万平米。

低成本:标准化运营大力降三费。在设计、招标和销售等环节,恒大严格实施标准化管理及运营模式,大大降低了营销、管理、财务费用。恒大2017年上半年的销售及管理费用率同比大降近一半。此外,财务成本也有明显下降:上半年恒大合计发行63亿美元优先票据,利率低6.25%,期限长达8年,通过长债换短债、低息置换高息,恒大极大改善了债务结构,降低融资成本减少利息支出。

高周转:大规模快速开发。截至2017年6月30日,恒大新开盘项目79个,在建项目547个。为了提升开发效率,恒大形成了“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转”的模式,通过标准化运营及强大的执行力,确保项目拿地后4-6个月即可开盘,进一步提升资产周转率和净资产收益率。

三、多元产业发力 恒大童世界布局全国

2017年年初,恒大宣布已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局,并完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。作为文旅板块的重要项目“恒大童世界”日前正式亮相,该项目规模是迪士尼的1.5倍。恒大计划在全国范围内布局15个童世界项目,落成后预计每个项目客流量超2000万人次,年消费总额超200亿元。凭借着独特的中国文化内涵、先进的游乐科技、强大的品牌效应及客户资源,我们预计恒大童世界将实现良好运营,推动恒大业绩进一步提升。

总结:恒大正不断巩固原有优势,在房地产主业规模稳步增长的同时,更着眼于追求增长质量的提升,并通过向“三低一高”发展模式转型进一步降低负债率,实现持续高质量增长。此外,随着公司完成向“房地产+服务业”转型,金融、健康、旅游三大新产业将成为新的业绩增长点。

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责任编辑:杨伟伶  JN1160
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