选房 购房 贷款 验房...这四大技能必须Get起来

众所周知，买房不是买白菜，同学们在买房的时候肯定遭遇过不少的坎坷波折，其中的门门道道没有人亲口教授给你，置业顾问们更不会将很多极其重要的细节告诉你。然而，房子不是饰品，零食。买到不称心的房子会让自己心塞懊恼很久很久……花费了半生积蓄买到不称心的房子，可能再没有比这更蓝瘦的事情了。

so，贴心的小狐为大家呕心沥血整理了这本购房前必看小秘籍。读懂这些，购房这档子事儿的门门道道基本也就能摸清了。

看房过程

（全款买房请自动忽略~~直接跳跃到验房环节）

在你看房之前一定要明确自己的需求，刚需置业或者改善置业，切忌眉毛胡子一把抓，到处看房。在这里有几点需要注意的。

1，刚需置业——对面积要求不大，但一定要考虑交通是否便利的问题。因为刚需置业者一般都是处于事业打拼期的年轻人，最忙最累的年岁里你肯定不想将时间全部消耗在路上。价位一定不能太高，虽说有贷款，但是价位太高会导致自身压力过大，后期改善置业都会比较困难（一夜暴富的情况除外）。

2，改善置业——对房屋面积需求较大。交通道路方面，如果有车，则重点考虑道路通达问题，无车情况下公交及地铁情况需考虑在内。改善型置业还要考虑小区绿化，环境，配套，物业质量等问题。

买房过程

需牢记以下几点！（此处划重点！）

1、开发商。首先是开发商品牌，大开发商开发的项目品质相对有保障一些。小项目可以了解下开发商在当地有没有开发过其他项目。

2、看五证二书。

“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》

其中最重要的是《国有土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》 。  《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。  《商品房销售(预售)许可证》是市、县政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。  《商品房销售(预售)许可证》是市、县政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。  我们在查验以上证明文件时，尽可能要求开发商提供文件的原件，并要检查用地单位、建设单位以及销售单位是否与售楼单位一致。  

“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

它们分别是：1、《住宅质量保证书》；2、《住宅使用说明书》

三、建筑商：房屋建筑商的质量直接关系到房屋的质量，包括房子主体质量结构问题。事实上，开发商本身并不盖房。而大型的建筑商，才可能与开发商平起平坐，拿到合理的建筑费用。所以，挑房子一定要挑大的建筑商承建的楼盘。比如说市场化的大型民营建筑公司，甚至挑国有的大型建筑公司。不要只单单看开发商。

为大家列举一些优秀施工单位：  1. 中国建筑、2. 中国铁建、3. 上海建工、4. 北京建工、 5. 北京城建 、6. 浙建、 7、中国建筑国际集团、8. 广东建工、9. 湖南建工 、10. 重庆建工。

其中，中国建筑，中国铁建，北京建工于兰州有在建项目，详情戳：中国建筑商“三巨头”在兰布局

贷款过程

1，商业贷款

贷款流程：

第1步：签约纳税。签订《预售契约》、《买卖合同》；按开发商的具体要求缴纳首付款；与开发商各自按房价款的0.5％的额度缴纳印花税。 

第2步：提交申请。贷款买房流程中最繁琐，且最重要的一步，就是提交申请。有别于住房公积金贷款买房，商业贷款买房要按规定填写及提交相关资料。

第3步：银行审核。银行根据贷款人提供的资料，对贷款人资信、贷款额度、贷款年限等作出审核。这一步贷款买房手续是银行做主导，是关系到贷款申请成功与否的关键。

第4步：签订贷款相关合同。银行审批后，与贷款人签订一系列合同文件。大多数人认为签订完合同之后，贷款买房流程结束。其实只算完成了贷款买房手续中绝大部分的工作，接下来还有一个步骤。 

第5步：归还贷款。直至贷款全数归还之日，整个贷款买房流程才算真正结束。

商贷的利息  ：

*等额本金还款法:每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率；

*等额本息还款法:每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。

限购后的较新贷款政策点击文末“阅读全文”！

2，公积金贷款：

兰州市关于首套房及二套房认定规则：

如何界定住房公积金贷款所称首套房及二套房，兰州住房公积金管理中心给出了明确的认定规则：

1.首套房及二套房的认定以申请人及配偶在中心信息系统的合计贷款记录次数为准。

若申请人及配偶在中心信息系统无贷款记录或有一条贷款记录，申请住房公积金贷款时视同一套房或二套房予以认定；若申请人及配偶由于转让前次贷款所购房产，造成名下目前实际上无房或只有一套住房的，再次购房并申请住房公积金贷款时，可提供本市房地产管理部门出具的夫妻二人名下无房或一套房查询证明，中心相应执行一套房或二套房贷款政策。

2.未婚、离异或丧偶单身职工，有直系亲属作为共同申请人的，只考察主借款人的住房情况。

3.本市其他中心缴存职工按异地贷款职工住房公积金缴存使用证明的贷款记录，参照前述规定执行。

4.兰州市以外中心缴存职工，其异地贷款职工住房公积金缴存使用证明显示有一次或两次已结清贷款记录的，需提供兰州市及公积金缴存地房地产管理部门出具的夫妻二人名下无房或一套房查询证明，中心相应执行一套房或二套房贷款政策。异地贷款职工住房公积金缴存使用证明与个人征信报告关于住房贷款记载不一致的，以个人征信报告为准。

兰州住房公积金新政  

——首套房个贷首付比例不低于30%

《通知》中要求，缴存职工家庭在兰州市限购区域购买首套住房的，首付款比例由不低于20%提高至不低于30%；在兰州市非限购区域购买首套住房的，首付款比例仍按不低于20%的政策执行。

——首套房二套房认定方式执行原标准

兰州住房公积金管理中心表示，首套房及二套房的认定，仍按《兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程》（兰住金〔2017〕10号）的规定执行。

验房过程

对业主来说，验房是收房前最重要的环节，也是最容易被忽略的环节，经过细致检验过的房屋，可以避免后期装修、入住的诸多问题。

门窗部分

1.门窗工程验收表观质量

2.门窗工程五金件安装及质量

3.门窗锁具安装及质量

4.门窗关闭后松动、透风

5.窗户、阳台护栏安装及使用安全性

给排水工程查验

1.给水管及水表安装

2.地漏、马桶点位预留安装及质量

3.其他部位给排水设施安装及质量

土建工程查验

1.抹灰墙面垂直、平整度

2.抹灰墙面是否空鼓裂纹

3.土建地面工程验收

4.顶板水平度验收

5.墙面腻子抹灰施工

6.厨卫间墙地面土建工程质量验收

通风、空调、采暖工程查验

1.厨房卫生间

排烟、排风道试烟及止逆阀安装质量、止逆阀能否正常使用、烟道是否堵塞破损，烟道穿顶板处是否密封；

2.散热器

支架、托架安装，位置应准确，埋设牢固；散热器管道、金属支架和设备的防腐和涂漆应附着良好，无脱皮、起泡、流淌和漏涂缺陷。

3.地暖部分

分、集水器内外表面应光洁，不得有裂纹、砂眼、冷隔、夹渣、凹凸不平等缺陷；

加热管明装管段，外部应加装塑料套管。套管应高出装饰面150-200mm；

地暖管不得有接头，扭曲现象。

采暖设施打压试验：地暖或壁挂炉打压试验；

4.空调孔及使用功能要求

空调孔是否开通、倒坡、通畅；

空调孔位置与空调插座位置是否合理。

电气工程查验

1. 强弱电箱安装及质量

2. 插座、开关、灯具安装质量

3. 线材施工及安装

4. 厨卫间电路及其设施安装质量

5. 等电位安装

消防工程查验

1.防火门设置及安装质量

2.室内消防配备设施安装及质量

燃气工程查验

1.燃气管及燃气表安装观感及质量

2.燃气管道与各设施间距

卫生间防水工程查验

1.防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100mm。浴室墙面的防水层高度不得低于1800mm；且防水水泥砂浆找平层与基础结合密实，无空鼓，表面平整光洁、无裂缝、起砂，阴阳角做成圆弧形。

2.防水工程查验应做24小时闭水试验，将地漏进行封堵，门口设置挡水坎，卫生间地面蓄2-125px的水，24小时后观察水面是否下降，楼下住户顶面是否漏水。