仁恒地产总经理张斌:兰州应扩版图 增供应 降房价

3月27日，就2017年房地产新形势以及兰州房地产未来发展的趋势及空间，搜狐焦点网采访甘肃省房地产业商会副会长、兰州仁恒房地产有限公司总经理张斌先生，作为兰州排名前列梯队房企掌门人，张斌对现下的房地产政策、市场行情、房企未来以及购房者心理等有清晰而前瞻的观察和思考，在他看来，政府对房地产的一切调控，最终都要与民生问题挂钩，兰州亟待扩大城市版图以抢抓一带一路战略机遇，要抑制兰州核心区房价过快上涨，首要的是调整杠杆率。当谈到未来房地产企业发展的问题，张斌更是谈出一个大胆又新锐的想法--以基金模式进行资本合作，为产业发展提供新的资源共享模式。

甘肃省房地产业商会副会长、兰州仁恒房地产有限公司总经理张斌

谈限购:所有地产调控政策的出发点是民生

从去年底到两会召开期间，房地产政策都是偏宽松化，从上周开始（3月中旬），政策突然收紧且密集出台新政，全国房产市场发生巨变，为何会出现似曾相识的历史感，为何短期内政策骤变？张斌从地产行业观察者和思考者的角色做出了如下分析，房地产是中国经济的支柱行业，一定是与民生问题紧密结合的，比如房价、房产保值、限购政策、信贷政策……都是老百姓普遍关心的问题。

而政府出台调控政策一定要从民生出发，因为从民生出发能够确稳定发展，稳定是排名前列位的。从周小川在亚洲博鳌经济论坛上对货币政策的解读中，特别强调了去杠杆，去杠杆就是为了保证稳定，因为目前的房屋投资杠杆率非常高。

兰州房地产存在三个反差

谈到兰州的房地产市场，张斌谈到了三个反差明显的现象：首先是房价与城市产值间的反差：2016年兰州的平均房价在全国城市中总排名第14位，同期兰州的GDP在所有省会城市中排名倒数排名前列；第二，兰州城市中心与近郊房价的反差；第三，兰州是一个严重的供不应求的城市，城市是畸形的，土地供不应求，地价偏高。

银川、贵阳模式值得兰州借鉴和反思

在这三个反差面前，兰州城市发展的出路在哪？张斌认为银川和贵阳的模式值得借鉴和反思，银川市的房价不高，但是GDP却不低，原因是银川城市版图非常辽阔，拥有地域非常大的经济区；贵阳的模式则是超级大盘，由政府主导的、本地房企出资实施的超级大盘比比皆是，这些超级大盘房价一般在3、4千元每平米，房子销量不错且规划前卫，配套完善，基础设施齐备。

兰州应该扩大城市区划

在新形势下、在调控下，兰州该如何做？张斌认为，兰州发展的局限在于城市太小了，城市版图小、地产的开发量小，尤其是在一带一路国家战略提出的背景下，兰州作为钻石节点城市，兰州的开发规模与兰州的城市定位不匹配，兰州要有大兰州的概念，就是扩大城市区划版图，发展兰州大经济区，这样才能与城市地位、人口规模匹配，才能在房价、产业增长、人民收入、人口正流向流入都会有良好的体现。

成立基金 探索房企新的资源共享模式

作为企业来说，单体的企业一定是面向具体的市场定位，市场定位一定要准确，说白了就是价格要合适，品质要好，性价比要高。

产品的核心就是性价比，企业要找准定位、细分市场，都能寻找到生存空间。

甘肃省房地产业商会也打造了四个地产的概念，这个概念不仅是合乎规范的地产产品，而是精品地产。在匹配大兰州发展形势下和地产行业发展困境下，兰州的地产商该做怎样的选择？

甘肃省房地产业商会副会长、兰州仁恒房地产有限公司总经理张斌先生

在张斌看来，兰州的地产商更应该联合起来，引用新的管理机制和资本机制来进行大型开发，在研究贵阳的城市模式时，张斌发现，贵阳超级大盘的开发企业基本是本土企业，本土企业最了解本地人的购房需求和政府意愿。超级大盘与一般规模的楼盘不同之处在于超级大盘要承担政府赋予的城市建设任务：城市规划、产业结构、市政设施……，超级的意义在于承担了更多的政府义务。

张斌有这样一个设想，兰州或许可以成立一个绿色发展地产投资基金，来发展建设兰州政府的扩展，参与一级开发、大型棚户区的改造、拆迁安置、基础设施建设等，通俗来说就是一个民间版的城投公司，这个模式能够将兰州的开发企业在专业、规划、资金等方面的优势发挥出来，以基金模式成立起来，政府给予支持，能够高效对接民间力量和政府力量，对大片区进行完整的规划，做大规模的开发。在兰州，有大量的城市土地可以通过这种模式来开发：高铁站周边、东岗与榆中交界地带、青白石、大滩、迎门滩、永登、皋兰等。提到如何加大兰州房地产的供应量，张斌认为还是要增加土地供应，从根本上来说就是扩大城市版图。

房产共享是地产生产者和管理者都应重视的趋势

从房企角度来讲，张斌将视角偏向于85后、90后的消费特征研究、婴儿潮时代（60后）的住房处理和老龄化社会迫切需要的养老地产的开发问题。

针对90后的消费特征和价值观，对无强介和生活社交的依赖，必然产生新的社区模式，即大社会、小社区，尤其是在互联网时代和人脸识别系统的发展，会对社区管理产生变革，这会对房产的投资形式产生重大影响，即房产共享经济，这是房地产生产者和管理者都应该重视的趋势。除此之外，还有一点是必然的，就是城市中心新建商品房的户型面积会越来越小。

作为甘肃省房地产业商会的会员，张斌希望商会起良好的引导作用，会员提供支持，如果能够在商会的引导下，形成产业基金，对行业会起到很大的帮助。第二点是，对新生技术的推广及使用，尤其是绿色节能技术和标准化装配式建筑的推广，以降低企业成本，提高产品品质。

作为旧城改造的标杆企业，张斌还向搜狐焦点网分享了自己对兰州未来城市更新的预想，棚户区和旧城区的改造规模一定要大，而大规模的城市更新，需要强有力的资金支持，这个资金迫切需要成立产业基金会来解决。

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