验房师：兰州品牌房企整改问题态度优于小型房企

在3.15消费者权益日来临之际，搜狐焦点网推出“兰州楼市315”特别策划，整理兰州房地产买卖过程中存在问题，请教专业人士，对买房人的消费行为做以指导。

甘肃家加号房地产咨询有限公司总经理赵海龙

甘肃家加号房地产咨询有限公司总经理赵海龙先生，作为专业验房师，赵海龙先生进驻在兰州近三年之久，把脉兰州商品房楼盘质量问题，搜狐焦点网特邀请赵海龙先生为兰州准业主们指导如何避免“收房陷阱”。

以下是采访实录：

验房师把脉兰州新建楼盘

搜狐焦点网：首先，您能跟我们聊一下，在过去的这一年半里，您验了兰州的哪些楼盘吗？

赵海龙：家加号房地产咨询公司从2015年进驻兰州到今年，已经走过了三个年头，几乎可以说是验遍了兰州大大小小的新建商品房楼盘，全国性质的开发商楼盘有：兰州碧桂园、保利领秀山、中海河山郡、恒大山水城、恒大名都雅苑、海亮等，本地房企开发的楼盘有：天庆国际新城、天庆格林小镇、中广宜景湾尚城、欣欣嘉园、亚太城市月光。

兰州商品房质量有很大提升

搜狐焦点网：在验房的过程中，您觉得兰州房地产市场的房屋质量如何，对房屋细节问题把控有没有改进？

赵海龙：兰州房地产市场可喜的变化，从验房机构进驻兰州至今，买房人（业主）的验房意识有了明显的提高，较先捕捉这一点的是开发商，并实施到相应的措施上，比如在楼盘的施工和宣传方面，会更加重视房屋质量问题。细节方面，小型开发商改进程度有限，品牌开发商对细节的把控改进明显。举个例子：青白石某楼盘在一期验房过程中（一期2015年验房），验房师在检验过程中验出了很多质量通病和缺陷，在二期推出的时候，验房师发现一期遇到的质量通病，基本上全部整改完毕，尤其是一些质量缺陷得到了很好的控制，所以说，大型楼盘的改进的速度较快，而小型楼盘规模有限，所以产品更新进度有限。

房屋检验过程中 细节问题较多

搜狐焦点网：房屋普遍出现哪些问题？交房时业主应该避开哪些质量陷阱？

赵海龙：验房过程中检验出的质量问题还是比较多的，兰州房地产市场有90%的楼盘是毛坯房，故以毛坯房墙面为例，典型问题的有：其一是墙面，墙面平整度和垂直度偏差大，墙面空鼓，墙面开裂；第二是顶板水平度偏差度；第三是门窗密闭性，还有一点是施工方原给水管道和地暖管道等问题比较普遍。

尤其提醒购房者的是，施工方原给水管道和地暖管道一定要进行查验，否则在入住之后，会遇到给水管和地暖管渗水情况，装修后渗水情况比较难以排查。举一个比较有代表性的例子，验房机构在定远镇曾经检验了某大型楼盘，该楼盘地暖管施工非常不理想，按照国家标准规范，地暖管道的合格间距在25cm，而该楼盘的地暖管道间距在50cm，地暖管道间距超规范，存在多处接头且地暖管质量不达标，业主在装修前进行水管打压时直接导致水管爆裂，才发现了管道问题，造成了很大的困扰。

验房师给出专业的交房收房意见：其一，先验房、后收房，按照新版建设部刊发的《合同法》规定把验房提在收房之前，简单点说，在收房之前必须先验房，这就能保证检验出的问题能够得到及时的整改。

第二，在收房之前，找专业人士陪同验房，避免业主“糊涂收房”和后期的损失；

第三，业主可以上网查询一些参考资料和收房攻略。

验房是收房前最重要且易忽略的环节

搜狐焦点网：也有很多购房者觉得验房没有必要，毕竟有政府部门验收，您觉得验房的必要性在哪里？

赵海龙：政府部门验房主要由质检部门来检验，我们国家在2000年开始实行竣工验收备案制度，但是这种备案制度是广义上、政策性的，检查方式是采用抽查方式，抽查本身不能代表房屋的全部质量；在2017年建设部发文推行了“一房一验”的政策，要求建设方、施工方、监理方、物业公司对房屋进行分步查验，分步查验往往会流于形式。

对业主来说，房屋是大宗商品，在整个房屋买卖过程中，验房是最容易被忽略的环节。在购买时买房人的注意力更多的放在户型、配套、绿化等方面，在交付环节，紧张收房后找装修公司，所以，验房这个最重要的环节就被忽略了。

近两年兰州业主验房意识明显提升

搜狐焦点网：与两年前相比，兰州购房者的验房意识有没有变化，现在找您验房的人多吗？

赵海龙：兰州业主在近两年的验房意识有很明显的变化，近两年找验房咨询的业主，明显比刚进驻兰州时多了，2015年大家对验房的认知基本为零，经过两年时间发展，最现实的表现就是我们验房机构的业务量明显提高。

验房按建筑面积收费 年轻业主接受度高

搜狐焦点网：哪种业主会找您验房？收费标准是怎样的？

赵海龙：一般来说，年轻的业主会选择我们验房机构来验房，年轻人接受新鲜事物的能力比较快，除此之外，现在也有一些开发商和物业公司来找验房机构验房，经过检验再交付的房屋，业主的投诉率会降低，同时返修率也会降低。深层次来说，不仅可以节约成本，更重要的是提升企业的美誉度。

对于收费方面，我们的收费方式是按照房屋的建筑面积来验收，住宅和商业物业收费标准一致，执行“一次验收、多次服务”。具体的服务方式是初检收费，复检免费。

验房师支招 业主要备份好房屋资料

搜狐焦点网：房屋在验出质量问题之后，业主如何维护自己的权益？

赵海龙：首先，业主在验房时应该做好资料备份，比如发现问题后及时通过影音资料来留存；

其二，对验房机构或者验房师检验出的问题，留存文字性资料进行备案；

第三，验房结束后，验房师会出具验房报告，文本纸质形式，一式两份，业主留存的报告可以复印后交给物业公司，物业公司来需出具《限期整改通知书》进行整改。

品牌房企整改问题态度优于小型房企

搜狐焦点网：在验房过程中验出质量问题，一般开发公司会如何解决？ 

赵海龙：面对房屋检验出的问题，一般都会与开发企业的品牌、楼盘规模、企业文化等有关，往年验房的经验和事例显示，大型和品牌开发商对检验出来的问题会进行及时有效的整改，规模小的房地产企业有时会推诿。

在业主收房时，开发企业通常会派一名工程人员陪同收房，验房机构要将现场检验出的问题及时告知工程方进行记录，并给出整改承诺和复验的时间，在这个过程中，一些本土企业会做出拒绝做出整改，然后会引发业主维权行为。

收房前该准备这两件事

搜狐焦点网：作为专业人士，您能给我们购房者一些技巧，避免交房中遇到的质量陷阱吗？

赵海龙：其一，验房涉及到的内容比较繁琐，项目比较多，建议业主在自行检验房屋时，一定要有知识储备，上网查看一些验房攻略和注意事项（搜索甘肃家加号房地产咨询有限公司查看攻略）；

第二，准备一些验房工具，比如小锤子，通过锤子检查房屋墙面是否有空鼓，准备一把尺子，检查房屋的开间、进深的尺寸是否符合规范，业主还可以准备一些水桶，来测验一下房屋给水管排水是否正常，另外业主要需要注意一下房屋的功能性辅件是否能够正常使用，门窗是否密闭、有没有变形等。

业主可以通过学习一些资料，携带简单的工具进行初步验房。如果涉及复杂的项目，可以免费咨询验房师等。