甘肃光明律所孙智俊谈:楼盘宣传彩页具有合同效力

在3月15日消费者权益日来临之际，搜狐焦点网特邀请甘肃光明律师事务所副主任律师孙智俊，对兰州楼市行业纠纷、业主维权现象及地产广告宣传等，进行专业解读，为买房人及行业提供参考。

搜狐焦点网专访孙智俊律师

兰州房地产行业纠纷逐年下滑

搜狐焦点网：兰州市的业主通过法律途径来维权的情况多见吗？咱们兰州市的业主法律维权意识明显吗？

孙律师：近年来，兰州购房者通过法律途径来维权的事例正在逐渐减少，主要是因为两个方面，一方面是因为房地产市场建设不断的完善和充实，国家的监管、相关的法律法规不断的完善，开发商通过十几年的不断摸索和发展，企业自身的法律水准和素质均有所提高；另一方面，现在的业主通过不同的渠道，进一步扩宽自己的知识面，这些知识对维权都有促进作用，基于这两个原因，兰州的房地产行业的纠纷呈逐年下滑的趋势，依法合规的开发行为成为主流，这是一个可喜的变化。

维权事件 业主有四大诉求

搜狐焦点网：在维权事件中，业主的诉求有哪些？

孙律师：业主的诉求主要有四点：一是开发企业修建的房屋质量问题；二是房屋交付时间是否延期；三是销售期间，楼盘广告及承诺是否存在违约和欺诈行为，四是入住以后的物业管理问题。

楼盘宣传彩页具有合同效力

搜狐焦点网：一般来说，业主在购房中处于弱势地位，在买房过程中，往往会遇到虚假宣传、变更规划、延时交房等不平等待遇，遇到这几种情况，业主该如何保障自己的权益？

孙律师：业主的确是属于弱势地位的，业主在购房前应该充分掌握一些资源，楼盘的种种的规划证件都可以在相关部门有例可查，并且国家相关条例指出的信息资料，公民都是可以获取的。

另外一方面，开发商在销售过程中，印发的宣传彩页具有合同效力的。在较高人民法院中，关于《商品房纠纷司法解释2003》中做出明确解释，影响规划购房人购买意识的情况下，做出的宣传，是可以作为合同的有效组成部分，或者开发商在合同中做出的提示说明，消费者从个人角度中认为影响了自己的购买行为。所以，违反楼盘宣传彩页的行为也可以定性为一种违约行为。

对于楼盘延期交房行为，在商品房买卖合同中，对延期交房应该有严格的约定，对交房标准也应该有相应的说明，鼓励消费者在签订购买合同时予以重视，在条件允许的情况下和开发商进行沟通协商，包括交房时间以及出现的违约责任。但是，目前兰州的现实情况是购房人没有权利修改开发商既定的合同条款。

房屋认购书不能随便签 要看两个要素

搜狐焦点网：前段时间有这样的一个新闻，说购房者看房交定金签认购书后，反悔退定之前，该楼盘要求购房者必须介绍新客户过来，这种行为如何定性？房屋认购书有没有合同效力？这种应该如何维权？

孙律师：认购书是一种预约合同，是具有法律效力的，在实践中，开发商普遍使用认购书来规避自己的责任，但是要产生法律效力必须有一个前提，就是楼盘销售要五证齐全，如果开发商在没有获得五证的前提下，就出具认购书或者诚意金合同，这种行为在法律的角度属于不合法行为。

另外，在预约合同成立后，对消费者定/订金有不同的界定，这两者之间的法律性质是不同的。定金适用于《合同法》原则，交付定金的一方不履行合同的，是无权拿回定金，如果收受定金方不履行合同的，要双倍返还定金。而订金则不一样，不具有明显的担保性质，是可以索回的。孙律师告诫购房者，一定要注意定金和订金的区别，在签订合同时要做限制性的解释。

而上述事件中，开发商要求客户再介绍一个客户过来的这个条件是认购书上未约定的，可以认定为不符合《合同法》规定。

业主买房不看证 出事儿自己要担责

搜狐焦点网：这两天港联大道被定性违建建筑而上了头条，现在也在组织拆除，商户的经济利益势必会受到损害，作为资深律师，您觉得购房者在买房时应该怎么做？必须要看的文件有哪些？

孙律师：近年来，兰州房地产在开发过程中，法律是相对完善的，开发商在修建项目时，首先要有国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，只有五证俱全才能出售，港联大道是一个天生就有缺陷的项目，我们国家《防洪法》中明确规定，在50米防洪道之间是不允许修建任何永久建筑的。港联大道是建设在防洪道上，天生就有缺陷，不可能取得任何的合法手续，这个瑕疵不仅仅是开发商的问题，还牵扯相关部门的一些问题。

作为购房人，在开发时疏于对证件的查处，那么购房人自身也有过错，如果牵扯到赔偿，应综合考虑三方责任，出具一个公平公正的赔偿方案。

买房前要仔细查看产权年限

搜狐焦点网：还有一种情况是，商品房产权年限缩水，业主该如何正确维权？

孙律师：商品房产权年限缩水是近年来比较常见的维权问题，我们国家《国有土地出让合同 1990年版》和《物权法 2007年版》对产权年限缩水问题的补偿机制做出规划，但没有出来具体的法律条例，购房者只能在商品房买卖合同中进行细化。

产权年限在国家建设部和国家工商总局在《示范合同》中规定，土地出让年限和土地出让证号必须明确在合同中。

现阶段兰州物业以管理为主

搜狐焦点网：物业纠纷也是业主维权的重灾区，业主与物业之间的纠纷常见的有哪些？

孙律师：物业公司前期由开发企业制定，物业公司的职能大多以管理为主而非服务为主，现阶段随着业主的法律意识及诉求不断提高，矛盾产生是必然的，而业主委员会是业主维权形式的完善。

物业的问题在近几年有很大改善，从《物权法》和《物业管理条例》赋予了业主大会和业主委员会相应的权利，对服务差的物业公司可以提出解聘要求并可以选择新的物业公司进驻，如果旧的物业公司拒绝移交手续，可以申请强制执行。

律师教你合理合法维权

搜狐焦点网：业主合理、合法的维权方式有哪些？

孙律师：购房是一个非常系统的事件，可以分为以下几个阶段：

准备阶段，在售楼处看房，购房者需要查看楼盘五证原件以及这些证件是否有抵押和涂改情况，更细致一点还可以向房管局咨询；

在决定签约阶段，通过专业人士或者律师，对合同条款进行斟酌协商，警惕合同陷阱，较大限度保障自己的利益；

在房屋交付过程中，一定要注意对房屋的质量进行完整、细致的验收，开发商提交的竣工验收手续只是粗略的手续，要看政府出具的《竣工验收备案表》，验收手续将影响业主后期产权证办理，另外，业主还可以请专业的验房机构验房，对出现的问题，积极与开发商进行沟通。国家规定，房屋在交付后，只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权证书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书不仅是证件，业主应该仔细研读，熟悉相应条例，才可以使用两书条例进行维权。

入住后，针对物业管理问题，在业主达到法定人数后还可以成立业主委员会，业委会是集体力量，是维护权益的有效方式。

新广告法实施 兰州地产广告变化不明显

搜狐焦点网：新广告发实施后，您感觉兰州的房地产广告有没有变化？

孙律师：新广告法实施以后，兰州房地产广告没有明显的变化，这与新广告法宣传有直接关系，新广告法的核心，老百姓未必知晓，我们的监管部门也未能起到更高层面的宣传，毕竟法律如何提高监管和落实才是重点。