昶荣·水岸华庭业委会与开发商斗智斗勇那些事儿

业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。据不完全统计，目前兰州市大约有2000多个小区，期中不到200个小区成立了业委会，比例低于10% 。目前城关区大约成立了60多家业主委员会。这个情况和东南沿海的发达城市相比，相差还是较大的。

业主委员会由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。对于您所在的小区，如果与开发商或物业发生了各种各样的纠纷您会怎样去处理？如果您身边有业主委员会这样的机构帮您处理这些问题，您是否愿意？搜狐焦点就以上这些问题，对兰州水岸华庭业主委员会主任李汉文进行了一次采访。

兰州水岸华庭业主委员会主任李汉文

水岸华庭业主委员会诞生背景：

李汉文主任告诉我们，2014年初，水岸华庭办理入住手续时，他和几十名业主就乱收费问题投诉维权，最终每户得到了退回的各种乱收费近3000元。后来，在他们的据理力争之下，把物业费由1.8元降为1.5元。之后这几年里，业主代表和物业公司、开发商人多次沟通协商，以期待早日解决好小区遗留难题。3年过去了，虽然解决了部分问题，但如今房产证仍无下文，开发商的绿化扩增承诺至今也没有兑现，物业服务水平依然有待提高。

因此他们越发地意识到，业主代表通过和谈，很难解决核心矛盾和难题，只有集中精力成立业主委员会，凝聚全小区的全体业主的力量，才可以有效解决开发商遗留的难题，才可以对物业有更好的监督。水岸华庭实际入住率目前大约为90%，这次业主大会高达80%的业主来投票，充分体现了业主们的广泛的强烈诉求。

小编对李主任进行采访

业主委员会成立初期阻碍重重：

李主任告诉小编，首先，在一开始筹备组业主代表时，大部分业主不愿公示自身的身份信息作为，担心在工作单位造成不好的影响，另外大都忙于各自的工作、家庭，没有时间和精力顾及小区公益活动。观望的的业主也占了很大比例。

其次，物业公司不积极配合，消极抵触，甚至故意阻碍，也影响了业主大会的筹备进度。

再次，在住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等权威指导文件关于“双过半”要求中，对建筑面积投票数也过半要求过于苛刻，而开发商声称其占据着大量具有产权归属争议的小区配责设施的建筑面积但又恶意拒绝投票。导致很多小区业主大会投票时，虽然户数已过半，但因面积为过小而导致选举失败。拿水岸华庭来说，开发公司声称他们占有地下车库、人防、库房、商铺、幼儿园等小区配套设施，而这些乎占小区总建筑面积的1/4，意味着小区除非2/3以上的业主们来投票，才能满足户数和建筑面积“双过半”的要求，这无疑对2017年1月7日当天的投票选举带来了巨大压力。

然后，水岸华庭的业主们和兰州市其他小区的业委会之间缺乏有效的沟通渠道，很难分享和交流经验，很多情况下他们只能模着石头过河。

最后，昶荣·水岸华庭业主委员会2017年1月8日成立，之后由于春节等因素，在3月6日才完成备案。目前正在补交各种证明材料给兰州市公安局，申请刻制公章，导致业委会的下一步工作暂时无法展开。

水岸华庭业主委员会构成及资金来源：

小编请李主任了介绍一下新成立的水岸华庭的业主委员会的一些情况，李主任提到水岸华庭业主委员会由7名当选的业主组成，来自不同的单位，有高校教师、国企经理、私企经理、事业单位干部等等，法律法规意识强，工作能力强。

昶荣·水岸华庭业主委员会章程规定:本着无偿服务于业主的出发点，除正常的材料费、误工费、交通费、通信费等因公务产生的各种必要费用可以实报实销外，业主委员会任何成员在小区内无任何固定收入。

业主委员会属于纯粹公益性质，不让业主因为业委会有任何负担。另外，在长达1年半的筹备工作期间直至业主大会顺利，都是筹备组业主代表自己掏腰包。而且，将来通过从共用部位、共用设施设备的经营收益，可以更好地建设小区、服务于业主。

搜狐焦点对本次采访全程视频录制

昶荣·水岸华庭会业主委员会的运行模式：

在谈到这个问题的时候，李主任给我们先介绍了一些发达城市的业主委员会运作方式：如北京、南京、广州等地的业主维权意识较强，业委会的法制管理观念也强。相比目前全国小区普遍采用包干制聘请物业服务企业方式，其中的一些业委会在物业管理方面有一定的经验积累，采用了酬金制方式。甚至有的业委会采用了业委会完全自管的新模式，物业费更低、服务更到位。

昶荣·水岸华庭业主委员会主要是发挥监督职能，监督物业更好地做好服务。以和平友好的方式，和物业公司一起服务好小区、建设好小区。业主委员会在以后的日常工作中，业主们遇到问题可先向物业公司沟通并解决。当业主们对物业公司的解决不够满意时，可以电话业委会任何委员，或通过小区微信群、意见箱直接向业委会投诉，由业委会再协调物业公司或上级物管部门解决。

通过业主委员会，可以在业主和开发公司、物业公司之间建立一个平等对话的平台和沟通渠道，维护业主合法权益，共建文明和谐小区。业主委员会一贯的宗旨是：凝聚全体业主力量，监督物业做好服务；维护业主合法权益，共建文明和谐小区！

昶荣·水岸华庭地理位置

水岸华庭业主委员会后续工作：

小编了解到，在水岸华庭业委会筹备工作期间，筹备组业主代表通过和物业多次协商沟通，已经解决了小区封闭、路灯亮化、修补楼道墙面瓷砖、解决因水压不稳导致壁挂炉洗澡水忽冷忽热、加强卫生和治安等多方面的问题，物业整体服务质量也不断提高。

看到业主委员会发挥了如此多的作用，为业主们解决了许许多多的问题，小编向李汉文主任提问到了水岸华庭业主委员会下一步有什么打算。

李主任表示，首先需要申请拿到业主大会和业主委员会公章，之后就可以开展业委会的日常工作。通过和开发公司沟通，解决和落实好房产证、绿化扩增、停车费等业主们最为关心的核心问题。此外就提升小区治安、美化小区、方便业主等细节问题上，期待和物业公司能够达成共识。

其次，按照住建部274号指导文件和《甘肃省物业管理办法》，自业主委员会成立之日起，前期物业公司服务合同将自动终止，兰州市物价局也不再干预小区物业费定价标准，而是按照市场机制，由业委会和物业服务公司商定物业费标准，并重新签订新的物业服务合同。

然后，根据2016版《兰州市物业管理条例》中的相关规定，按照兰州市物管办的指导建议，为了更加高效地发挥业主大会的职能作用，近期水岸华庭业委会将按幢、单元、楼层等为单位推举产生30名左右的业主代表，共同组成业主代表大会，可决定业主大会的部分权益事项。

最后为了更好地促进业主委员会在兰州市的生根发芽、并茁壮成长，水岸华庭业委会也正打算和兰州市其他小区业主委员会一起，建立一个业主委员会交流平台，并向全国范围内的业委会学习沟通，以期待将来能从整体上改善兰州市的物业服务水平。

本次采访结束后，在和李汉文主任闲谈之中，李主任还跟我们谈起了筹办业主委员会的一些经验，业主委员会前期筹备工作琐碎而复杂，业主代表们一定要有足够的耐心，做好长线的心理准备。急功近利、急于求成，很多情况下反而是辜负业主们的热情。除了要多和其他业委会多交流学习、讲究方法、方式和策略外，近较大可能邀请所有业主们加入小区微信群，方便小区通知和宣传动员工作。而且，等达到80~90以上的较高入住率时，方能有较大的把握成立业委会。