房企融资渠道添监管思路 剑指行业良性发展

中国证券投资基金业协会13日发布备案管理规范第4号文，要求规范证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资于房价上涨过快热点城市的普通住宅项目。业内人士认为，新政策将对资金违规流入房地产市场、抑制热点城市的房价泡沫产生深刻影响，监管思路剑指行业良性发展。

文件要求，私募资管计划投资于房价上涨过快的热点城市的普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个热门城市。

文件特别强调包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权等投资方式是监控重点，今后以上类别产品均不予备案。

随着宏观调控的深入，房企直接向银行融资贷款艰难，因而转向信托、私募、基金子公司等嵌套资管计划的通道方式进行融资。这些资金来源仍是银行为主，且项目集中在热点城市的普通住宅项目，为房地产企业提供支付土地出让金或者补充流动资金等业务。

近年来“名股实债”的模式成风，信托、基金子公司等发行了大量信托产品、私募资管产品，来募集资金购买地产项目，然后通过地产商的运作回笼资金兑付收益。“去年大量的银行理财资金就是通过这种模式进入房产市场”，沪上一家基金子公司人员介绍，这种产品通常与投资者约定固定的收益，但随着房地产市场波动甚至降温，一些产品最后却爆发了兑付危机，普通投资者蒙受了巨大损失。

业内人士认为，新政策直指土地市场资金过剩所堆积的地价泡沫。2016年以来，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现，地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示，全国50大城市楼板价均价涨幅高达43％。苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1200亿元，溢价率、楼板价、土地成交总额均刷新历史新高。

也有业内人士表示，新政策有助于开发商买地“去杠杆”，也有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，“开发商日子虽然更难过了，但是非理性因素会减少。因为土地市场的火热主要还是因为资金面过剩，开发商不怕拿高价地，就怕拿不到地，政策收紧后，总有一批开发商囊中羞涩了。”

旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资仅仅依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在开发商融资工具繁多，相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。