刘义谈甘肃省房地产市场:地县有风险 兰州大胆进

2017年1月10日，由甘肃省房地产业商会和搜狐焦点网联合举办的“总结2016 预见2017”甘肃省房地产年度峰会在甘肃银行大厦举行，甘肃省房地产业商会顾问、兰州交通大学房地产研究所所长、兰州群英策划有限公司董事长刘义先生就自己近年来研究甘肃省房地产市场的成果做以分享。

甘肃省房地产业商会顾问、兰州交通大学房地产研究所所长、兰州群英策划董事长刘义

甘肃省来讲，房地产市场在座可能更多的关心兰州市的，甘肃省的房地产市场可以说围绕着兰州地产的发展，14个地州市房地产的发展这些年也是日新月异，突飞猛进的在发展。如果要说它的库存，我们每年对感觉到房地产市场做一些调查。目前来讲，相当一部分地州市包括一些县的库存量比兰州要大得多，这是相对来说。

兰州近些年市场风险可控 可以大胆进入

整个房地产的形势来讲，陈会长，还有很多老总都谈到，我觉得谈的非常好。我个人也认为，在兰州市大家放心的做，或者甩开膀子干，至少在近些年没有大的问题，像2016年的房地产市场这样的火爆，我们也做了一些调查研究，基本上能数过来的至少在座的我能看到的这些项目，一个比一个好，没有什么卖不动的。但是地县不同，有些地级市，甚至一些县，库存相当大，而且去库存的难度也相当大。也是这些年快速的发展，从根本上来说，还是一个供需关系的问题。兰州的房子为什么卖的好，而且认为几年内放开干，没有大的风险，大家看到了一个巨大的市场，需求的空间，所以2016年来讲是供需两旺，最根本卖的好还是需求量大。但是有一些地县，由于市场比较小，供应量过大，出现了许多项目滞销的状况。

要警惕写字楼集中开发带来的风险

从全省来讲，有一个问题我也在注意，从目前来看，住宅的销售相对来说要比其他的产品，尤其是商办产品更好一些，前面我也提到兰州的钟总，周总都谈到写字楼，今天谈商业的比较少，一些商办的产品，商业写字楼的产品，包括地县，前几年住宅的宏观调控打压，也有不少的开发商认为我做商业地产，我做写字楼，赚的钱又多，又不受打压、调控，也有不少是这样做的。兰州也有这种情况。但是我个人认为，目前可能有一种现象，或者说今后几年可能会有一种现象，非住宅的产品，尤其是一些商办的产品，可能会逐渐出现一些难度，需要我们认为去对待。不是说简单的拍脑袋说我做商业就赚钱更多，我做写字楼就赚钱更多，前几年是这样，但是现在我听了周总谈到他的现象，已经谈到这个现象，他的住宅一年半卖光了，现在过万，他的写字楼卖了3年多也就1.1万、1.2万，这种趋势可能还会再延续，也就是说，是不是会过3、5年，兰州的商办产品并不比住宅产品好赚钱，这是需要大家认真研究的一个问题。

我也了解过一些地县的商业项目，前几年一味的做一些商业项目，有一些确实比住宅赚钱，但是有一些项目大量的滞销，卖不出去，住宅卖了，卖完了但是大量的积压。我知道兰州安宁已经有一个项目，不小的底商由于定位规划各种因素，住宅现在卖完了，但是这些底商在滞销，难度非常大，这样的项目恐怕也不在少数。

写字楼这块，目前是几个项目，尤其像盛达几个项目这几年销的不错，但是今后几年，我个人认为，我们前面有一个数字是400多万，但我们有一个调研，这写的是在建，我们把一些筹建的项目，如果计算在内，大概在600万以上。但600万以上的写字楼，我从东一直到西，包括安宁，安宁现在在建和筹建的写字楼相当多，有一些正在筹建，还在图纸上，大家还看不到它，为数不少。这些写字楼如果在2017年、2018年陆续面世以后，写字楼的前景可能需要我们认真的分析和对待。也就是说，我个人觉得以后在产品的定位上一定要研究市场，要分析市场的供求关系，要科学的研究定位。

去库存要将精准的产品定位和扩宽销售模式结合起来

当然今天在座的开发商，我今天大概浏览了一下，可以说是兰州目前精英中的精英，精品中的精品，大家看到的乐观的方面多一些。但是就全省来讲，或者全市整体来讲，可能有一些产品还是有一些风险的。我前面讲住宅大家放心做几年没有问题，当然怎么做好，刚才张总谈到还有空间，怎么做好，和一线城市相比，给大家提供更好的住宅也需要进一步研究。从市场来讲，从整个库存的防范来讲和去化来讲，和产品的准确定位这是需要进一步研究的方面。

另一方面，因为在座的项目都卖的非常好，从全市整体来讲，销售的模式，甘肃省整体来讲还是需要进一步提升研究的，据我了解，尤其当地的一些老的企业，有一部分企业目前还处在传统的简单的单一的销售模式上，这方面还有很大的空间需要去研究。现在我们也在做一些探索，这方面我们和一二线城市还有较大的差距，我们需要有很多研究和提升的方面。

房地产企业需要自律 预防政府行政调控

最后我想再提一点，除了库存话题以外，因为今天商会的会长，还有搜狐焦点媒体，还有其他媒体都在，我觉得2017年甘肃省的房地产市场要进一步的健康发展，还有一个需要行业内注意或者重视的问题，就是行业自律的问题，这个问题很少有人提，我想提一下，因为我经历这十几年，房地产市场大起大落，这么多年，2016年年初我们还在放开，还在救市，后半年的时候已经出现大检查，规范，甚至重新调控，限购，打压的态势。所以，这个趋势，我看这几天还有一些城市出台新的政策。从甘肃来讲，会长说从经济上来讲，我们是三线城市，是比较落后的城市。但是，我们房地产市场的发展业要想健康的发展，我们不希望出现很多问题的时候让政府来打压、调控、检查、处罚。所以我提倡2017年在健康发展的道路上能够多一些自律。

刚才提到房价，兰州的房价肯定还有涨的空间，但是涨有一个过程，这个涨幅要在一定的范围内，如果超过涨幅，在一定的时间超过幅度，一定有人来管你，政府要来管你，要来打压你，这是肯定的。房价的问题是有几方面的利益，开发商、老百姓和政府三方面来讲，开发商一般来说当然希望涨幅越高越好。老百姓天天盼着降价。政府房子卖不动着急要救市，卖得过高政府着急政治问题，就要出台一些政策打压，所以我觉得房价的涨幅在一定的范围内，甚至一些运作的手段，我们销售的方式，我们宣传的方式，在2017年健康有序的科学的来做，不要等到政府，兰州市也在大检查，大处罚的时候，那就不好了，我们应该是预防为主，行业自律我想提出来，也作为一个问题，我们来关注一下，我们共同让甘肃省、兰州市的房地产市场不断的可持续健康发展。

谢谢大家！