2016碧桂园在兰州专注改善需求 启动青白石价值

编者按：编者按：总结2016年的兰州碧桂园，少不了这几个关键词：大、改善、寻求合作、扩张。同年，频繁考察武威、酒泉等城市的碧桂园集团，将目光从兰州、天水、白银延伸，聚焦甘肃河西走廊的市场和机遇。

产品:改善户型占两成

搜狐焦点网从兰州市房管局交易中心数据了解到，截止2016年12月29日，兰州碧桂园年度新增商品房预售面积为49.49万平米，其中新增商品住宅面积为48.19万平米，非住营业面积为1.3万平米。

据房管局数据，2016年兰州碧桂园共新增预售商品住宅3726套，户型方面，新增供应≤90㎡的住宅约624套，占总供应套数17%；90≤且≤140㎡区间的房源套数供应2356套，是2016年供应最多的户型区间，占总供应套数63%，面积在140㎡≤且≤200㎡区间的房源为516套，占总供应套数的14%，户型面积≥200㎡的房源为230套，占年度总房源套数的6%。

从数据看出，2016年兰州碧桂园户型面积≥140㎡的房源供应在两成左右。

从2016年兰州碧桂园推广关键词上，也能看出碧桂园积极推广改善房源：“大室所趋”、“大宽洋房”等。

挖掘出价格洼地价值

碧桂园在青白石的战略，简单来说，在一个相对核心的区域，用高一个层次的价格，出售高两个层次的产品，以满足那些需要好房子的改善需求，而之所以能做到这样，靠的是强大的成本控制能力。

作为全国性的、专业的房企，碧桂园对“价格洼地”看的更准，也有能力把价格洼地的价值挖掘出来。

在2016年5月通车的雁白黄河大桥，就是碧桂园深挖区域价值的典型动作。通过一座大桥，把青白石广袤的土地资源和雁滩成熟的商住市场联通，从而在兰州启动一个新的商品房板块，这同时也给兰州其他开发商灵感，推山造地开发项目。

除此之外，有成熟的开发经验的碧桂园，对兰州市场前瞻和城市发展的脉络胸有成竹，如今的青白石已经不是过去的农夫果园，而是密集汇聚大型交通配套资源的潜力板块：兰州地铁2号线毗邻项目，至雁白黄河大桥可直达2号线首站雁园路站，3号线在板块密集设两个站点；公路方面，兰州城市二环路北环路已经通车，未来还将延伸至榆中与南山路相接；盐什公路建设日益加速，北绕城业已开建以及雁青公桥也将于今年开工建设。

满足客户的潜在需求

根据兰州市房管局数据，2016年兰州成交量较好的楼盘属碧桂园，而搜狐焦点网通过房管局商品房交易中心数据了解到，2016年兰州碧桂园有这样几个强大的能力：

1.精确细分市场：兰州碧桂园有非常细的产品类型，这背后是强悍的细分市场的能力和发现潜在需求的能力，小到44㎡、大到280㎡，产品链非常完善；

2.挖掘出相关需求的能力：大家知道，碧桂园现在已经是一座入住业主超4万人的“小城”，未来还将有更多的人口进驻，这些人口需要的“衣、食、用、行”背后，同样会产生住房的需求，挖掘和争取延伸的需求，也是碧桂园的能力之一；

3.提供高性价比产品，挖掘利润：如何兼顾高品质和高性价比，只有一个可能——控制成本。控制成本方面，搜狐焦点网有两个非常深刻的印象：首先，碧桂园的开发节奏非常快，推盘量也非常快，拿地就开工，周期很短；除此之外，就是碧桂园的车位设计，一般来讲，兰州本地开发商做车位，成本一般在6-8万块钱左右，但是如果交给碧桂园来做，成本能节省一倍，因为碧桂园可以把单车位指标做到最经济，这就是差距。

还有一点，从2013年进驻兰州以来，碧桂园已经在兰州做项目超过三年，出售住宅套数超过两万套，这背后的大数据，也是碧桂园积累的一笔商业财富，通过大数据来反哺后期项目开发，提炼商业价值，打赢房企大数据之战。

深耕兰州：括足甘肃战略

除兰州碧桂园和兰州新区碧桂园之外，碧桂园集团继续向北扩张，在甘肃第六盘落子武威，规模为千亩大盘。

从碧桂园在甘肃开发项目的曲线来看，碧桂园可以称得上“有容乃大”的企业，开发模式多样，开发态度大胆，与中和集团合作开发白银碧桂园项目、在张掖开发别墅、在天水开发高端住宅、在武威凉州开发千亩商住项目。

走出兰州的碧桂园，在甘肃省内的扩张之路走得越发顺坦。

折戟新区 名企超前开发的尴尬

如果说，碧桂园集团在甘肃开发之路上有遗憾，应该是在兰州新区开发的碧桂园城市花园项目了。碧桂园城市花园位于新区管委会南2公里处，占地207亩，开发产品有高层、花园洋房、别墅。

从产品定位来讲，碧桂园城市花园的市场定位是卖给高端和改善型需求，但是价格方面却非常尴尬，精装住宅5400元/㎡，别墅均价8500元/㎡，尽管这个价格非常诱人，但是售楼处依旧冷冷清清，房管局数据显示，碧桂园城市花园仅在2014年获得一个预售，预售房屋697套，至2017年1月，城市花园还有393套房屋，两年时间，去化量不足一半。

折戟新区，在更多业内人看来，新区是有市场的，但是开发的较佳时机还未到来，像碧桂园、绿地、朱雀湖等开发了很多别墅、洋房产品，产品和体量开发都太超前了，人口量还没有楼盘开发量大，所以现在肯定会卖不好。

搜狐焦点网也曾经去碧桂园城市花园踩盘，城市花园的产品质量并不低于青白石碧桂园，但是需求远达不到碧桂园的初期预想，2016年，碧桂园城市花园放慢开发脚步，没有新增预售产品入市。这就意味着碧桂园城市花园还在销售存量，但是从新区的市场去化来看，这将是一条漫长道路。

备注：住宅套型=楼栋住宅总面积/楼栋住宅套数，是楼栋的套型面积均数，仅供参考。