兰州市物业管理条例 不得将住宅改为经营性用房

今日起，未经业主大会同意，小区不得设置营业摊点；不得改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；不得提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准。业主应当依照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费……《兰州市物业管理条例》将于今日起正式施行，此前执行的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》将同时废止。《条例》从业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、法律责任等多方面对物业管理做了补充完善。

存在问题 兰州物业发展目前尚存六大问题

目前来看，兰州市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多，具体表现为：物业矛盾纠纷增多；服务不规范、服务不标准、服务不透明；业主大会、业主委员会建设滞后；专项维修资金归集难；物业企业发展环境差；老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理。

业主权利 业主大会享有十三项“决定权”

《规定》要求建立社区、物业服务企业、业主委员会（业主代表）三方协商机制，及时协调处理物业纠纷。按照要求，依法登记取得房屋的所有权人为业主。业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域内只能设立一个业主大会 ，业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。

物业管理区域内，幢、单元等特定范围内的业主，根据管理规约可以共同决定下列事项：对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造；就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金。同时，《条例》明确了小区业主大会享有十三项“决定权”，包括共有部分的经营及收益、共有道路及场地的停车位收费及管理等。今后，诸如小区电梯装广告及小区公共部分的经营使用权问题等，在《条例》中明确规定，物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意，不得擅自在物业管理区域内进行相关活动。

“商住混合”现象 业主不得将住宅改变为经营性用房

对于目前常见但又让业主头疼的“商住混合”现象，新《条例》规定：业主不得将住宅改变为经营性用房（含开网店），不得将住宅出租用于经营性活动（含开网店 ），工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

《条例》还对物业服务企业、业主、相关专业单位和政府及其部门以及工作人员设置了明确的法律责任。违反擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途；向业主、物业使用人制定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料； 提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

物业费 应由业主与物业服务企业合同约定

针对市民关心的物业服务费问题，《条例》明确：根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。对于市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报区（县）物价部门备案。

此外，物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售时，应当优先出租、出售给物业管理区域内的业主。在满足业主现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知相邻业主和物业服务企业；小区入住率达到1/3以上时，装修活动应严格控制作业时间，不得在业主正常休息时间进行装修。