区域报告:雁滩楼市转型 走向兰州商业中心

　　从兰州市商品住宅最密集的板块到兰州商业办公产品较大的供应地，雁滩距离兰州城市中心区的距离越来越近，据搜狐焦点网预估，2016年雁滩地区的商品房年供应量将超过200万平  ，这几乎与三年前整个兰州市一年的商品房供应接近，尤其是商业办公产品，将迎来少有的供应量。不仅如此，2016年雁滩板块还将受到兰州地铁2号线加温，再加上大兰州“东张北拓”发展，雁滩成为兰州办公地产的高温板块，与此同时，住宅产产品放缓供应，更注重以质取胜。

　　板块成熟 雁滩从边缘到中心

　　万达进入兰州的时候，喊的就是“万达广场就是城市中心”的口号，如今，万达商圈确实成为新兴的商业中心，与位于中央休闲购物区的亚欧、国芳百盛等分庭抗礼，以万达广场为代表的沿天水北路城市综合体集群已然成型，格林庭院、至诚枫叶国际、良志嘉年华二期、名城广场等大盘云集。

　　板块成熟最直接的表现是，雁滩的房地产项目投资开发已经形成了成熟的格局。城市综合体项目大致沿天水北路两侧分布、高端商业居住小区沿雁北路两侧分布、办公产品则  是雁滩高新区园区布局，高楼林立已经取代过去的炮楼林立，鳞次栉比的商业小区和写字楼，雁滩成为除核心区外，兰州高楼最密集的区域。

　　新年度商品房供应冲顶 商业供应反超住宅

　　据搜狐焦点网预估，2016年雁滩板块预估商品房新增供应面积为210万平，该数据创历年雁滩商品房供应新高，其中住宅新增供应约为80万平，商业办公产品新增供应约为130万平。据搜狐 焦点网计算，2016年初步预估面积较2015年增长两倍左右。目前雁滩有十二个商业综合体项目，商业办公产品占了新增供应重要比例，其中商业供应面积较大的有名城广场、兰州国家高新总部经济示范区、至诚枫叶国际、海鸿居然之家等。

　　今年雁滩商住项目供应面积近80万平，为高科红叶城、至诚枫叶国际、聚金雅园二期、天正中广宜景湾尚城、泰林黄河馨苑、雁滩亚泉湾等项目。

　　借势大兰州发展规划 写字楼扎堆开发

　　经过15年的发展，雁滩从兰州和城关的边缘地带发展为中心区，根据兰州市四版城市规划，兰州城市版图不断东进北拓扩张。加上雁白大桥、北环路、轨道交通等重大交通配套的建设，对雁滩的商业地产有极大的推进作用。

　　1.雁白、雁青大桥影响雁滩写字楼市场：雁白、雁青大桥连接青白石与雁滩，又是北环路延伸至雁滩的交通要道，两座大桥建设更加彰显雁滩的少有地理位置——西接安宁、西固，北接青白石、皋兰、新区，东联金-来、和平、定远；

　　2.地铁建设促进雁滩写字楼开发：对写字楼影响较大的地铁在雁滩密集铺设，兰州地铁2、3、4号线均在雁滩铺轨设点，2号线即将开建，年内3、4号线同步开建，雁滩写字楼市场迎来较好的时机；

　　3.大兰州催生新商务中心：兰州四版城市规划中将金-来、和平纳入兰州城市中心，作为新城市板块与城关核心区的中间地带，雁滩不失为一个鱼和熊掌兼得的选择，雁滩距离老城区商务中心距离最近，拥有地铁和城市快速路等便捷交通配套；

　　4.雁滩接盘城关400万平写字楼供应：根据城关区十三五国民经济与社会发展规划，城关区将新建写字楼50余栋，新增办公地产供应面积400万平，城市核心区土地资源稀缺，而毗邻城市核心和交通便通达的雁滩无疑是较大的接盘侠。

　　附:雁滩在建写字楼详表

　　高地价致使住宅供应放缓 新品以质取胜

　　雁滩是兰州商品房市场的试验田，既见证兰州楼市的黄金时代，也迎接白银时代的挑战，而时代更迭最直接的体现是，雁滩的地价年年疯长，商品住宅产品海量供应已经成为历史。其原因可归纳为以下几点：

　　1.库存问题，截至3月1日，雁滩板块商品住宅库存为4311套，商业库存面积为49.56万平米，多个楼盘去化周期漫长，去化率低。

　　2.高地价倒逼，据搜狐焦点网统计，雁滩地价15年飙升35倍，地价直逼城关核心区，开发商转战商业地产谋利，住宅产品供应放缓。

　　3.政府有意引导写字楼、大型商业综合体、摩天大楼的投资开发，并且增加商业用地供应。

　　雁滩也是兰州商品房新品发布会，代表兰州楼市的较高水平和较新风潮，是兰州排名前列水景园林、楼宇对讲、红外监控、双层中空玻璃、新风系统、65%节能等新技术新产品的试验和推广基地，兰州商品房市场的创新曾经基本上都是从雁滩开始，包括红星双MALL广场、名城及海鸿的LOFT办公产品、万达综合体等，以及格林小镇的大平层、兰州排名前列电梯入户项目——鸿运润园联排别墅。

　　鸿运润园的联排别墅有什么特别：

　　1.设置室内电梯，直连客厅；兰州城区仅此一家

　　2.全落地窗设计，部分户型主卧设计180度墙体落地玻璃，兰州城区仅此一家

　　3.地下层设计酒窖、桑拿房、影音室、健身房等休闲娱乐配套

　　4.地下室拥有间接采光。

　　可以看出高地价时代下，雁滩的开发商开始注重对土地价值的极度挖掘。随着城市发展，土地越来越稀缺，在兰州城市核心区建设低密的花园洋房几乎是不可能的，而天鸿金运能在雁滩核心地段开发联排别墅，看似与集约用地背道而驰，实际是依靠稀缺打造少有产品。