兰州取消多重购房限制刺激楼市政策 正式落地实施

8月7日，兰州市人民政府发布《关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》，称意见自下发之日起执行，试用期两年。这意味着6月中旬媒体报道的“兰州取消多重购房限制刺激楼市”的政策，正式落地实施。

兰州市人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见兰政发〔2015〕107号各县、区人民政府，市政府有关部门，兰州新区、高新区、经济区管委会，中央、省属在兰有关单位：为深入贯彻国家和省政府支持房地产业发展的政策措施，进一步加快推进以棚户区改造为重点的保障性安居工程建设，保障居民各层次的住房需求，充分发挥房地产业对稳增长，调结构，惠民生的带动作用，促进房地产市场稳定健康发展，现提出以下实施意见。

一、抢抓机遇，加快推进棚户区（城中村）改造

1、主动做好服务，加快项目前期手续办理

棚户区（城中村）改造实行指挥部模式，棚户区改造项目按应急项目执行。对可研报告的编制单位和可研报告的评估评审依据《兰州市政府投资项目管理办法》的相关规定办理。项目的选址意见、土地预审意见、环评批复、节能审查、社会风险评估等项目可研批复的前置要件与可研批复实行同步审批办理；建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证同步办理；建设项目在办理初步设计、施工图审查备案、消防、人防等相关审查手续时，相关部门在审批时限内加快项目办理进度；质监、安全条件备案、农民工工资保证金、新型墙体材料专项基金等相关审查同步开展。

　　已实施的市场化运作的棚户区改造项目，如项目的回迁安置房和新增商品房用地能明确划分，发改、规划、国土和建设部门在办理项目前期审批手续时，应为回迁安置房和新增商品房分别办理立项、规划和土地审批手续；对回迁安置房和新增商品房用地不能明确划分的棚户区改造项目，在办理土地出让手续时，应按商品房的面积比例分摊确定土地出让金；对已开工建设但手续不全的棚户区（城中村）改造项目，列出项目清单，每个项目手续办理中存在的问题由指挥部研究确定后，国土、规划和建设等部门依法限时办结。

　　发改、国土、规划、建设、房产等部门要在指挥部统一安排部署下，主动服务，积极衔接建设单位，同步审批，互不设置前置条件，按审批流程在时限内办结各项手续，将改造项目送上“快车道”，使条件成熟的项目早日开工建设。

2、创新供地模式，加快土地供应

棚户区（城中村）改造安置住房用地纳入全市土地供应计划优先安排。用地供应方案经棚户区（城中村）改造指挥部审定后，由国土部门办理土地供应手续。以公开方式供地的棚户区（城中村）改造用地起始价按市场评估价的40%确定。具体供应程序按《兰州市土地节约集约利用实施意见和关于进一步规范土地熟化工作的实施意见》（兰政办发〔2015〕137号）规定执行；对未开发房地产用地允许通过调整土地用途、规划条件，转为棚户区改造和保障性住房建设用地；对列入当年和下一年度棚户区改造和保障性住房项目计划的建设用地，市县区国土资源主管部门要按照审批权限随报随批。在《兰州市土地节约集约利用实施意见和关于进一步规范土地熟化工作的实施意见》（兰政办发〔2015〕137号）下发之前，已批准土地熟化或已完成土地熟化的棚户区（城中村）项目，仍按原政策执行，以保护投资人的积极性和合法利益，加快项目的运作实施。对城中村集体土地优先用于城中村改造自身需要，非城改项目占用城中村土地，必须经市棚户区（城中村）改造指挥部批准，并按占用地的比例相应承担改造费用。加快土地转用报批，在确定年度农用地转用计划时，对城中村改造用地予以优先安排。加快城改打捆项目供地，限时办结。

3、统筹改造方式，积极推进货币安置

坚持政府主导、群众自愿、因地制宜、政策支持的原则,大力推进国有土地棚户区改造房屋征收货币化安置。

　　在国有土地棚户区改造中，被征收人选择货币补偿的，住宅房屋货币补偿金额按应安置房屋建筑面积市场评估价确定，并给予货币补偿金额30%奖励；被征收人自签订补偿协议之日起1年内在本市（县）购买商品住房作为安置用房的，该房屋价款中与货币补偿款总额相等部分，免缴契税；成交价格超过货币化安置补偿款总额的，对其差额部分按规定征收契税。

　　选择货币安置的被征收人购买商品住房，一律按首套房认定，享受首套房有关优惠政策；通过货币安置实施棚户区改造的，纳入年度住房保障计划任务，按照新建方式同等享受中央、省、市级资金补助政策支持；纳入省政府棚户区改造规划计划任务的项目，享受国家开发银行政策性贷款支持。

　　整体购买在建房地产项目用于棚户区改造安置房的，允许其在不改变原规划条件的前提下，优化户型结构；将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房的，应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同；对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。

　　对已征收（拆迁）完毕的房屋征收（拆迁）项目，但安置房屋因种种原因不能开工建设，被征收（拆迁）人逾期在外过渡，容易引发社会矛盾的项目，或者正在实施尚未动工建设安置房的项目，经征收（拆迁）人与被征收（拆迁）人协商一致，可以采取变更安置房源、选择货币补偿等方式予以安置。

　　打通棚户区改造安置房和商品房的通道，通过网站、专题房交会、现场巡展等方式，搭建服务平台，鼓励、引导信誉良好、无不良记录的房地产开发企业、中介机构，进入服务平台公布房源信息，供被征收人选择购买。进入服务平台的房地产企业要给予适当价格让利优惠。团购商品房作为安置房源时，应当通过公开招标、竞争性谈判、团购等方式进行，择优选择户型合理、功能齐全、配套完善、质量合格、价格优惠的普通商品住房作为安置房房源，确保公平公正。

4、采取强力措施，推进征收工作

市房屋征收部门要进一步加强职能职责，统筹指导各县区房屋征收补偿工作，依法依规对各县区征收程序进行监督。

　　县、区人民政府是房屋征收补偿主体，要切实加强对本辖区房屋征拆工作的组织领导，健全工作机构,充实人员力量，规范操作程序，注重实践总结，扎实有效推进;各县区实施的所有项目，由县区政府根据省、市有关政策，制订征收补偿方案，近郊四区实施的征收项目，征收补偿方案要经市征收办审核。经县区政府常务会议研究通过后报市征收办。要严格规范征收程序，坚持决策民主、程序正当、结果公开的原则，在实际征收中严格坚守政策底线，决不允许突破或变通。

　　各县区政府要建立土地、建设、房产、公安、执法、信访、审计、纪检监察等部门联动机制，形成合力，共同推进征收工作有序开展。司法部门要提升保障力度，在立案、调解、审理、执行等环节简化办案程序，建立绿色通道，成立专案组，实行责任制，快审快办在征收工作中谋取不当利益的典型案件，起到震慑警示效果，遏制漫天要价行为。项目征收范围内的钉子户，按照国务院令相关规定，由各县区人民政府申请人民法院强制执行，或经法院判决后，各县区可组织强制征收，并取消对被征收户的奖励。进一步加大行政执法力度，坚决遏制违法建设行为。

5、加强统筹规划，提高规划建设水平

通过政策扶持，奖励等措施鼓励实施整街区棚户区改造，将零星分散、改造难度大、单独项目运作成本较高的棚户区与其它城市棚户区改造项目肥瘦搭配，就近整合，统筹捆绑，整体规划设计，开发建设。优化新建安置住房规划设计水平，充分考虑居民就业、就医、入学、养老、出行等需要，尽可能在交通便利、配套设施齐全的地段进行棚户区改造安置住房建设。在棚户区改造中，要提前规划交通，合理分流车辆；要突出特色，注重与周边环境有机融合，注重与历史人文、城市文脉有机融合，充分体现对历史文化的保护与传承，进一步提升城市品位;要功能配套，同步规划供水、供电、供气、供热、污水与垃圾处理、地下管网配套以及地下空间开发利用等基础设施，完善学校、幼儿园、医院、商业等各项配套设施。

　　要依法依规，合理完善手续办理。对不符合规划已建（含已建成入住）项目，依其违法程度，做出一次性处理后，补办相关手续，以防止新的遗留问题和社会矛盾发生。对2012年8月8日原城改指挥部会议前开工的城改项目，在完善规划手续后，由市建设局积极协调省建设厅，尽快办理设计质量鉴定手续，为后续手续办理创造条件。对规划指标符合《兰州市城乡规划技术导则》规定的，直接予以办理，不再上指挥部会议研究。

6、坚持分类指导，增强项目平衡能力

对经县区政府核实确定的征收量大、资金确实难以平衡的棚户区（城中村）项目，根据建设用地实际，在满足日照、退道路红线、建筑间距、消防、安全等要求前提下，容积率可适当放宽。放开棚户区（城中村）改造安置项目的户型面积限制。城中村改造项目在确保安置房风险可控的情况下，经开发商作出保证和村委会作出承诺后，安置和打捆手续同步办理；对项目用地性质不符合城市规划，确需调整的，由各区政府提出申请，经棚户区（城中村）改造指挥部同意后，按程序开展调整工作；适当放宽城中村改造安置房回购价格，各县区在编制打捆任务书时，可综合考虑房屋设计标准等情况，合理确定安置房回购价格，已完成回购的，按原价格执行。落实土地出让金返还政策。城中村改造土地出让金缴入市级财政扣除省、市专项提留后，剩余部分由市财政通过基金预算安排相关县区财政，县区政府统筹用于本辖区城中村改造。土地出让金必须足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用，补助被征地农民社会保障所需资金的不足，结余资金应逐步提高配套基础设施建设比重。

7、加强政策支持，增加政府投入

参照棚户区改造政策，进一步研究细化城中村改造房屋征收补偿标准。对人多地少、改造无收益、投资商不愿介入的城中村改造项目，由区政府直接承担进行改造；对符合国开行贷款的项目，自身收入及棚户区改造收益作为还本付息资金来源，差额部分由棚改指挥部和同级政府审查确定后，由同级政府统筹兜底偿还。

8、用好信贷资金，拓宽融资渠道

加强与国开行甘肃省分行协调衔接，确保棚户区改造项目专项资金及时到位。同时积极和农发行等其他银行金融机构联系，争取棚户区改造资金安排，向棚户区改造项目提供贷款支持；加大市场化运作力度，采取政府与社会资本合作（ppp）模式，加快推进棚户区改造。鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等各种方式参与棚户区改造，对具备市场运作条件的棚户区改造项目，公开招标，选择具有相应资质和良好信誉的房地产开发企业投资开发实施改造，合理保护民间资本投资人的利益。

9、加强组织协调，加快项目开工建设

各县区要加强组织协调，督促建设单位制定工作时间表，倒排工期，加大施工调度，抢抓施工季节，加快在建项目进度，抓紧新建项目开工建设，确保全年目标任务按期完成。建设部门切实加强工程质量安全监管。建设单位要严把建设工程质量关，严格工程监理制、合同管理制、竣工验收制等，完善和落实工程质量终身责任制，确保施工安全和工程质量。

二、创新举措，促进房地产市场健康发展

10、积极创新，引导合理住房消费

取消商品房开发项目对套型和面积的限制，取消本地及外地居民在兰购买各类商品住房套数的限定，取消对境外个人和机构的购房限制.取消申办《商品房预售许可证》对形象进度的限制。

　　鼓励支持外地户籍人员（含本市远郊区县、兰州新区人口）在兰购房落户，凡在本市购买新建商品住房及二手住房并已实际居住兰外户籍人口，均可在本市办理购房人家庭及其无业的配偶、未婚子女的落户手续。

　　鼓励住房需求比较集中的单位团购已取得商品房预售许可证的住房和保障房余量房作为职工公寓、集体宿舍或个人自住住房等，满足职工住房需求，改善职工住房条件，购买保障房余量房的职工须符合相关条件要求。

11、放宽优惠政策，促进房屋销售

鼓励居民改善性住房需求。对于家庭购买第二套新建商品住房且面积在144平方米以下的，契税按现行法定税率征收，由受益财政给予所缴纳契税税额60%的补贴，购买第二套新建商品住房且面积在144平方米以上的，契税按现行法定税率征收，由受益财政给予所缴纳契税税额50%的补贴。以上补贴8月1日起执行，到2015年12月31日结束。

　　对个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免营业税。个人购买、销售住房涉及其他税收的，按国家现行税收政策执行。

12、鼓励信贷支持，满足居民不同层次住房需求

银行业金融机构及时审核发放商业性个人住房贷款与住房公积金贷款的组合贷款，支持居民自住和改善性住房需求。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，较低首付款比例调整为不低于40%，利率水平根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

13、结合本地实际，适度调整住房公积金政策

住房公积金管理部门根据实际情况适度提高住房公积金贷款额度。职工连续缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金贷款。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，较低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，较低首付款比例为30%。

　　放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月（含），本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房产证明提取住房公积金支付房租；缴存职工购买自住住房的，可凭3年内购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金支付购房款，并可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金，累计提取总额不超过房屋价款；职工在偿还个人住房贷款期间，可提取本人及配偶的公积金用于偿还贷款本息，一年可提取一次，累计提取总额不超过贷款本息额。

　　做好住房公积金缴存异地互认和转移接续工作。职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地缴存证明向户籍所在地住房公积金管理机构申请个人住房贷款。鼓励和支持商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款，减轻缴存职工购房成本。

14、加快信息化进程，促进房地产市场信息公开透明

加快存量房网上签约建设，市房产局于9月15日前在现有兰州市房地产信息系统基础上增设住房租赁信息服务平台和存量房交易信息服务平台，公示房屋租赁合同示范文本和存量房买卖合同示范文本，公布经主管部门备案并注册认证的房地产中介机构和从业人员信用档案等信息，实现房屋租赁合同和存量房买卖合同网上登记备案，方便群众发布、查询、办理房屋租售信息。

15、加强鼓励引导，积极培育住房租赁市场发展

鼓励有条件的中介企业开展住房租赁专营业务，允许中介企业长期租赁或购买社会房源向社会出租，鼓励中介企业根据市场需求在装修改造后向社会出租。

　　研究制定支持发展养老地产、旅游地产等规划发展方案，有效促进房地产领域细化分类和品质升级。允许房地产开发企业将长期持有房源投放到租赁市场向社会出租，或转成租赁型的养老地产、旅游地产等，从单一的开发销售向租售并举模式转变；鼓励房地产企业与经营住房租赁的中介企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运营模式。

　　鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，各区县政府按规定对中低收入住房困难家庭提供货币化租赁补贴或通过政府购买服务，向符合住房困难家庭提供房源的业主进行定额定向补助。

16、激活市场潜力，坚持引进来和走出去两手并重

加大引进国内知名房地产开发企业在本地落户，提高房地产业项目的品质，促进房地产市场主体和产品多元化，拉动房地产投资和消费。鼓励房地产企业结合本地优势特点，开发建设规模大、环境优、配套全的商品房住宅地产及养老地产、旅游地产项目，满足不同群体的住房需求。

　　积极发挥兰州房地产业协会作用，根据市场需求适时召开房交会，积极鼓励在兰房地产开发企业将本市优质楼盘在省内各州市及周边省份进行巡展，促进销售。

17、发挥集群效应，加快推进产业链形成

引导房地产开发企业与建材、建筑、装饰装修、家具家电等上下游企业的合作，延长产业链条，促进经济发展。

引导房地产开发企业与金融企业合作，积极搭建高效、快捷的银企合作平台。银行业金融机构合理配置信贷资源，满足信用良好、诚信经营企业的信贷需求，对项目较低资本金统一按20%执行。

18、坚持做大做强，支持房地产企业优化重组

鼓励有资信实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力、后续发展能力。对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。

19、放宽政策条件，支持房地产企业开发建设

除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。

　　对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，做出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。

　　加强项目配套管理，提高标准，合理收费。市政、供电、供气、供水、供热、通信、有线电视等行业积极主动配合保障性住房和房地产项目配套设施建设，实施跟踪服务，依法规范行业经营行为和收费行为，杜绝只收费不履职现象。对因道路或其他相关设施不配套给项目建设及居民生活造成严重影响的，要追究相关单位的责任。

20、规范建设用地，提高土地利用率

对建设手续完善，1年内未开工的闲置土地，相关部门积极督促开发企业尽快启动项目实施；对建设手续完善，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的闲置土地，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　加强土地集约利用，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，鼓励地下空间开发利用，对地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下一层土地出让金按基准地价（标定地价）对应用途楼面地价的20%收取；地下二层按地下一层标准减半收取；地下三层按地下二层标准减半收取，以此类推；对地下空间用于非经营性用途以及平战结合的人防工程，其地下空间开发利用的土地出让金应减免。除人防部门要求必须按比例配建的地下工程属国家所有外，对其他产权明晰的地下工程，产权登记部门予以登记发证。

21、清理规范流程，不断提高服务水平

规范行政审批，在审批和登记过程中，坚决取消除国家法律法规明确要求的申报要件外所有部门额外增设的前置性和限制条件。依托兰州市政务服务中心服务平台，简化发改、建设、国土、规划、房产、税务、金融、公积金等部门审批流程，加快审批进度，提高工作效率，限时办结，方便企业和群众办事。

　　坚决清理不合理收费项目，8月1日前，对涉及房地产开发收费项目进行梳理、规范和统一，对可能存在重复收费的营利性收费项目进行整合和删减，对所有涉及行政收费的部门和单位进行规范和公示，要将所有涉及房地产开发的收费项目、标准和依据向社会公布，主动接受社会监督，有效为企业减负。

　　建立信息共享机制，组织统计、国土、建设、房产等部门建立房地产开发、商品房交易、土地供应信息共享机制，及时提供统计数据，不断提高统计质量。进一步整合资源、增加投入，逐步建立统一的信息平台，通过房地产信息平台，依托房地产管理的业务系统，将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息系统，形成全面客观地反映全市房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产市场预警预报系统。

22、加强执法监管，规范房地产市场秩序

成立兰州市房产综合执法监察大队，加大对我市商品房预售和房地产中介市场、保障房建设、物业服务等方面的监督管理，有效规范和查处房产市场运行及保障房建设过程中存在的各类违规违法行为。

　　加强房地产市场监督检查，依法查处无资质开发、未批先建、违规预售、挪用或抽逃预售资金、发布虚假广告等违法违规行为，进一步规范房地产市场秩序。加强组织领导，加强协调配合，形成监管合力，防范市场风险，促进房地产业持续健康稳定发展。

三、多措并举，形成推进合力

23、提高思想认识，落实稳控房地产市场主体责任

兰州新区、经济区、高新区和各县区政府要充分认识房地产业对稳增长、调结构、惠民生的重大意义，切实负起主体责任，落实“一把手”负责制，主要领导亲自过问，分管领导具体指挥，加强指导，要及时掌握本地房地产业发展情况，对存在的突出问题，认真研究，及时提出解决的办法。尤其是棚户区（城中村）改造，县区政府要督促建设单位抓紧办理前期手续，及早发布征收公告，进行征地征收和安置等工作，落实保障性住房项目供地、筹资、建设、监管责任，落实各项建设条件，确保新建保障性住房项目按期开工建设。

24、建立工作台账，及时解决存在问题

要建立房地产市场运行情况月报制度，兰州新区、经济区、高新区和各县区政府按月报送房地产市场运行情况，及时研判市场运行中存在的问题，提出有针对性的解决措施。市棚户区(城中村)改造指挥部办公室要健全棚改工作管理台帐，加大日常调度和监管力度，落实周报告、月通报制度，随时掌握项目进展，协调解决项目建设中的问题。

25、注重舆论宣传，营造良好改造氛围

宣传部门要加大对国家和省市促进房地产业持续稳定健康发展的政策宣传力度，相关部门要依据职能向服务对象做好政策解释工作，同时要加强与新闻媒体的沟通协作，通过媒体广泛宣传，及时释放促进房地产业发展的信号，全面、客观、公正、准确解读各项政策，正确引导住房消费，稳定市场预期，营造良好市场发展环境。市棚户区（城中村）改造指挥部办公室、各县区政府要充分利用媒体资源，向社会大力宣传棚户区改造的意义，解读政策和公开改造方案。及时宣传典型经验，通报进展情况，增强各方面推进工作的积极性、创造性，传导工作压力，增强工作责任感。新闻媒体要正确分析社情民意，坚持正面舆论引导，消除群众对棚改等政策的疑惑与误解，充分调动棚户区居民参与支持改造的积极性，营造社会各界参与支持棚改的良好氛围，确保棚户区改造顺利进行。

26、严格督促检查，确保目标任务完成

要将促进房地产业健康稳定发展纳入市委市政府重点工作督查范围，市委市政府督查室要跟踪督办，采取定期与不定期检查、明查与暗访相结合的办法，对县区政府落实促进房地产业持续稳定健康发展主体责任进行督查、通报。工作推进不力的，提请市委市政府领导约谈，约谈无效的进行追责。将房地产业发展指标和棚户区（城中村）改造目标任务完成情况，纳入对县区政府目标考核。对未能按要求、标准和时限完成任务的，考核实行一票否决，严格问责。本意见自下发之日起执行，试用期两年。兰州市人民政府2015年8月7日