链家《百日调控全景速览》报告：一线城变慢变冷

6月29日，链家研究院发布《百日调控全景速览》数据报告，对北京（楼盘）317楼市调控以来的政策效果、市场数据做出全面分析。链家研究院院长杨现领在报告中指出，本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高，手段更新，持续时间更长，相叠加的金融市场的强监管对市场形成巨大冲击。

报告显示，调控以来，一线城市新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势。二线城市中，前期较热的二线城市市场出现冷却，前期价格涨幅较弱的弱二线城市出现阶段性反弹。另一方面，环京、环沪、环深圳（楼盘）部分城市成交量明显上扬。

　　以下为报告全文：

　　以今年317北京调控为节点，全国主要城市均开启了新一轮房地产市场调控。这一轮市场表现跟之前有什么不一样？未来市场可能会如何走？在调控百日之际，我们用数据对调控效果进行梳理和总结，也对未来政策走向提出建议。

一、速冻的市场

本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高，手段更新，持续时间更长。

　　一是范围更广，52个城市或地区出台限贷政策，累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。不仅调控一二线城市，不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房，同时也对二手房市场采取严厉的管控。

二是力度更强，15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达60%，部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。

　　三是频率更高，一些城市连续3、4轮政策加码。317以来北京出台了近20项调控政策。

　　四是手段更新，30个城市、1个省（海南（楼盘））实行“限售”政策限制房屋流通，对于“炒房”行为的打击最为严厉。

　　五是效用更长，本轮调控更注重“堵漏”，包括对于特定产品（商住、学区、平房）的调控，针对离婚和个税等规定的调整，在很大程度上避免了调控效果削弱。

　　因此，在如此政策调控之下，市场由3月份的高温迅速进入冰冻，成交量只有高位时期的3成左右，消费者因贷款政策或预期改变陷入观望，换房业主买不到新的也卖不了旧的，少量房屋成交的价格往往难以反映市场真实的供需状况。现阶段市场处于“刀刃上的平衡”，难上也难下，僵而脆弱。

　　二、收紧的房贷

　　回顾我国历次房地产政策，无论是刺激还是压制，房贷政策是市场调整的决定性因素，这在2008年以后的市场中表现更加突出。房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。

首先，调控主动提高了贷款资质和首付比例。北京等15个城市实行“认房认贷”的首套认定标准，“先卖再买”的换房行为被界定为二套，严格纳税记录和离婚资质，严控商住房贷款。各地提高了贷款首付比例，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味着二套房几乎全款购买。

　　其次，在行政性收紧的同时，金融市场开启了一轮“去杠杆”。中央多次强调抑制资产泡沫，防止资金脱实向虚。银监会多次发文，要求金融机构规范业务操作，以期促进金融市场健康发展。监管层要求金融机构合理收缩信贷规模，预计短期内“紧”仍将是金融政策的主基调。

金融去杠杆对房地产贷款产生了立竿见影的影响，主要表现在两个方面：一是全国多地的多个银行上调房贷利率。部分城市执行首套房利率上浮10%的规定，对首套房实行利率上浮是之前没有出现过的。二套房贷款利率执行基准利率上浮20%，在“认房认贷”政策下，“卖一买一”执行二套首付标准，对于改善和投 资需求有较大打击。首套房利率的上浮使得对于首付和利率更为敏感的刚需群体也受到相应的影响，目前的状况是刚需、改善、投 资均受抑制。二是银行贷款额度减少，对于贷款资质的审核更加严格，居民贷款难度提高，放款周期从之前的10个工作日左右延长至2个月以上。不少银行暂停接力贷等产品，部分银行甚至暂停了房贷业务。

贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示，二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客户的贷款成数更是一降再降，已经由2016年年中的52%降至5月的35%。信贷环境收紧将更多依靠杠杆的购房需求排挤出局。

　　三、变慢变冷的一线

　　本轮调控一线城市的力度最强，北上广深均实行“认房认贷”的政策，执行力度强，且对于购房资质进行了更加严格的认定，新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势。

从二手房市场看，调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%，核心500盘年化换手率下降62%，5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%，西城和石景山均价下降最为明显，分别下跌7.7%和9.2%。调控后客户的成交周期明显延长（目前的成交周期长于2个月，调控前仅为40天左右）。客户议价空间持续走高，达到2016年以来的较高点。业主态度也有明显缓和，库存房源降价占比稳定在九成以上。

　　2017年5月上海（楼盘）链家二手房成交量环比下降25.6%，均价下跌0.2%。5月深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%，均价与4月基本持平。2017年3月以来北京和广州（楼盘）出台了一系列“四限”政策，市场降温更加明显。4月广州链家二手房成交量环比减少57.5%，5月环比减少17.5%。

从新房市场看，3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行。3月后北上广深四城总体成交量持续下滑，4月成交量比3月下滑了13.5%，5月成交量比3月下滑了21.2%。其中，北京和深圳的新房市场变慢，其成交量持续在低位运行，5月北京新房成交量仅为4222套，深圳仅为2313套。上海和广州的新房市场变冷，新房成交量3月后下滑明显，两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。

四、加杠杆的三四线

　　与传统热点城市在调控中降温不同，目前部分三四线城市的市场较为火热。这里的三四线并非广义的三四线，而是大型城市圈周边的三四线城市。调控以来，环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长，环沪城市圈中，嘉兴（楼盘）、舟山（楼盘）、南京（楼盘）、湖州（楼盘）、太仓（楼盘）等城市的新房成交量明显上扬。环上海和环深圳的部分三四线城市表现尤其明显：嘉兴、无锡（楼盘）等环上海城市受到地理位置和政策环境相对宽松的利好，加上“地王”带动预期，市场交易量出现明显增长，嘉兴的二手房交易量较调控前出现88%的较大幅增长。

　　这些三四线城市呈现去库存的态势，一方面受益于大城市调控带来的溢出效应，另一方面，最主要的增长主要驱动力来自棚改货币化。根据机构整理，目前主流一二线城市（40个城市）棚改货币化安置占比为20%，剩余三四线城市占比为80%。PSL通过棚改货币化安置工程主要投向库存居高不下的三四线城市，其资金流向为央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），由此实现三四线城市的货币定向宽松。PSL的创设使得棚改专项贷款出现了大幅增长。国开行2014、2015年大增至4086、7509亿元，并且根据2016年PSL投放额度，机构估计2016年国开行棚改专项贷款约为9500亿元，4年复合增长87%。同样，2016年农发行棚改专项贷款约为3000亿元，同比增长957%，棚改专项贷款的大幅增长支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。三四线城市房地产是在去库存和棚户区改造政策下的市场，与人口流动方向相违背，未来可持续性不容乐观。

　　五、冷热不均的二线

　　二线城市内部也在调控后发生了分化，具体表现为：前期较热的二线城市市场出现冷却，前期价格涨幅较弱的弱二线城市出现阶段性反弹。

前期较热的二线城市出现冷却。天津（楼盘）、合肥（楼盘）、南京、成都、青岛（楼盘）等城市2016年房地产市场出现了较为明显的升温，年度成交量同比增幅超过50%，价格也出现明显上涨并在2017年春节后部分城市出现进一步量价齐升势头，进而引发严厉的调控，除成都外，其他几个城市均执行“认房认贷”的政策，加上限售、限价等手段的配合，市场出现大幅降温，其中天津、成都、青岛调控后交易量分别下滑89%、70%、84%，市场呈现冷却状态，且随着成交量的减少价格也出现松动，且市场买卖双方的预期也会发生相应变化。

　　弱二线阶段性反弹。在一线和重点二线城市纷纷出台调控加码的背景下，资金涌入其他城市，其中政策环境相对宽松、前期涨幅相对较小的弱二线城市迎来了市场的阶段性反弹，如武汉（楼盘）、长沙（楼盘）、重庆（楼盘）、大连（楼盘）等并未出现成交量的大幅下滑，其中2017年上半年大连的成交量超过去年的同期水平。沈阳4、5两月月均成交量比2、3两月增长41%，价格上涨5%；哈尔滨（楼盘）增长7%，价格上涨16%。

弱二线市场的反弹是调控溢出的影响，资金在大城市限购中寻求投 资机会。但随着信贷政策的持续收紧，弱二线城市的反弹持续能力有限。从库存与去化周期看，呼和浩特库存不高但去化周期较长，沈阳由于近期销量较高，去化周期缩短，但其库存仍然偏高。

　　六、快速集中的开发商

　　在市场调整之时，往往是行业内部重新洗牌之时。在经历了2016年市场高峰后，随着市场冷却下来，开发商市场集中度明显提高。

根据成交金额统计，今年前5个月，TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%，TOP10份额由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。大型开发商碧桂园、万科的市场份额由3%左右提高到6%-7%，恒大、龙湖、保利的市场份额也分别提高到5%、2%和3%。

　　市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志。我国房地产市场长期由增量向存量转变，短期面临史上最为严峻的调控，开发商的集中是必然。排名前列，市场下行对开发商运营提出挑战，中小开发商销售放缓严重影响资金回流，财务成本压力较大；在大企业的抢夺下，中小企业越来越拿不到土地，也就失去了生存的空间。这种情况下，手头无地的企业面临倒闭，手里有地的企业可能被兼并。第二，由于开发净利润的下降，越来越多的开发商转型做存量的持有和运营或转型到其他行业，使开发商在这一阶段的市场集中度迅速提高。

　　七、竞争激烈的土地市场

　　过去调控后，随着房地产成交量的下滑，开发商土地购置和投 资的热情降低，这也是市场自发调节的机制。然而，这次调控下，尽管全国总体上开发商拿地速度放慢，但部分地区的土地市场依然竞争激烈。

从城市看，长三角地区的杭州、嘉兴、苏州、南通，京津冀地区的承德、衡水，珠三角地区的佛山、肇庆，土地成交量明显增长。从土地溢价率看，江门、宿州、泉州4-5月份土地溢价率超过2倍，马鞍山、襄阳、肇庆、哈尔滨等地区土地溢价在2倍左右。即便是北京采取限房价、竞地价、竞自持的方式，依然挡不住开发商的拿地热情。

从开发商的角度看，碧桂园、中粮地产、龙湖地产等开发商调控后拿地量有明显增加，金地、恒大等4、5月拿地量同比去年大幅增加。华夏幸福在环京土地储备位居排名前列位，从2015年的603公顷增加到2016年的1005公顷，增长67%，土地储备布局多在廊坊周边以及新区。恒大2016年环京土地储备从2015年的144公顷增加至436公顷，增长了2倍。

　　房地产交易市场的冷却并没有改变土地市场的高温，开发商之所以在调控后仍然维持较大的拿地热情，主要是受土地供给政策的影响。在土地供应逐年减少的趋势下，开发商拿地的难度越来越高，不仅体现在成本上，还有开发运营方式上。对开发商而言，即便长期持有运营也比无地在手强。因此，开发商在土地市场的争夺战是关乎未来生存空间的战争，一定程度上与二级市场的表现关系不大。

　　八、依然存在的换房需求

分区域看，三四线（环一线城市除外）城市换房需求相对较少，人口流入多、年龄结构年轻化的大城市换房需求在，且近几年会越来越多。

　　三四线城市换房需求弱。首先，三四线城市房价相对低，且住房自有率高，购买基本可以实现一次性到位（满足交通、居住品质和学区），换房变得不必要；其次，三四线城市一般人口净流出，常住人口结构老龄化趋势严重，生命周期带来的城市内工作变动或是子女上学而换房的需求较少，换房变得不需要。

　　一二线或环一线换房需求未来几年可能会更多。首先，2016年以来重点城市快速上涨的房价使得不少需求恐慌入市，但购买力的不足使得其无法一次性满足居住、交通、学区需求，“先上车”成为不少刚需的排名前列选择，后期因为居住环境、品质或是学区需求带来的换房需求将会不少；其次，一线城市人口结构更加年轻，因为生命周期带来的内部换房也将长期存在，目前一线城市大部分的需求为换房，加上二胎政策放开后生育积极性的提升，几年内的“面积改善”和“学区改善”会越来越多；最后，城市圈是未来的趋势，且部分刚需因为购房资质或是购买力的不足选择首先在环北京、环上海、环深圳买房，其后期卖掉这些地区的房子买北上深也是重要的一部分换房需求。

　　九、调控节点的选择

　　历史上多次调控之所以增加了市场的波动，主要是由于调控节点的选择与市场变化方向同步，即市场高位回调时收紧政策，市场底部上升时采取刺激手段。

　　如2014年9月末的刺激性政策（取消“认房又认贷”变为“贷清不认房”，下调契税）以及在2014年末到2015年3月，央行多番的降息降准政策，房地产市场带看量已经明显上升），2015年“330调控”、（二套首付40%/公积金首付较低20%/营业税满5免征变成满2免征）、2015年“901调控”（二套公积金贷款首付20%）、2016年“222调控”（契税营业税调整）、2016年5.1（营改增，二手交易税费减轻）加上2015年全年5次降息均发生在市场已经呈现复苏的情况下，使得市场出现加速膨胀。

　　本轮调控处于市场高位回落之际。由于房价上涨较快，北京的首次购房需要通过换房才能实现，换房的差价变得越来越大，市场持续上升的动力受限，在没有进一步宽松政策刺激下，市场交易必然放缓。此时，力度空前的调控措施出台让市场迅速降温，到5月初，银行由于额度减少和资金成本上升上调房贷利率，让市场再度降温。行政政策与金融政策的叠加，可能导致房地产市场下行时间和幅度超过预期。

　　因此，考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续，短期政策应以稳为主，不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望，政策更不宜放松。

另外，从中长期角度看，调控应与城市圈发展趋势相契合。当前，北京正在大力疏解人口，京津冀一体化加速发展，正需要将产业和人口从北京有序转移到周边城市，形成城市圈。然而，北京与环京地区的市场均陷入冰冻，不利于北京人口和疏解。因此，调控应与京津冀城市圈发展相契合，应当与北京疏解非首都功能相契合，北京采取调控手段的同时，应当对周边地区采取放松政策，引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。

　　十、长效机制怎么建？

　　结合我国房地产发展的阶段特点和现实问题，房地产长效机制更应当注重以下四个问题：

　　排名前列，建立中性的市场规则是长效机制的导向。从过去房地产调控的经验看，房地产市场过热或过冷，往往是由于市场化不足，行政手段对市场的不当干预造成的。政策在稳增长与防风险之间摇摆不定，导致市场供需关系的扭曲和预期的大起大落。长效机制就是要发挥市场的决定作用，建立中性的市场运行规则，避免行政手段对市场的过度刺激或打压。

第二，解决住的问题是长效机制的核心。当前，我国房地产市场的供给与需求趋于平衡，但由于居民收入提高、家庭结构变化、城市化发展等因素，居民需求不仅仅满足于“有的住”，而是要“住的好”，并且能够根据家庭、工作的变动灵活选择适合的住所。现阶段房地产主要矛盾转变为居民对品质的追求与供给体系僵化的矛盾，主要表现在：我国一级市场供给缺乏弹性，二级市场交易制度尚不健全，租赁市场发展滞后，难以满足住房需求升级变化。实际上，“炒房”者之所以敢“炒”，正是由于“住”的需求远远没有被满足。然而，我国目前的调控措施主要围绕打击“炒房”，因此，长效机制的核心在于解决“住”的问题，只有“住”的问题不再成为社会焦虑，“炒房”也就变得无利可图。

　　第三，增量改革化解存量问题是长效机制的可行路径。新房市场的制度延续较长时间，牵涉众多利益主体，在新房领域建立长效机制难度较大。近年来我国存量房上升的趋势明显，一线城市存量交易占比已经占据主导地位，但存量房市场的调控机制几乎为少有，因此，以增量改革来化解存量问题具有较高的可行性。

　　具体而言，构建基于存量市场房地产长效机制有以下几个建议：

　　排名前列，优化土地供给结构，增加土地供应主体，提高土地供应弹性。（1）土地供给不仅要与去化周期挂钩，还要与城市的产业、人口结构挂钩。近年来我国经济向服务业主导过渡，人口就业结构也更集中于服务业，实际上大城市居住需求扩张快于产业需求。城市土地供地应当根据产业结构的转变进行调整。对于北京、上海等特大城市，应该通过减少工业用地，引导产业转移带动人口有序疏解。适度提高住宅用地的比例，缓解供不应求的矛盾。（2）盘活存量土地，形成多元的供给主体。随着城市由制造业向服务业转移，工业退出后形成土地闲置或利用低效，但是目前土地性质变更存在制度性障碍，尤其是工业性质土地很难转变为住宅用地，这对于租赁供给不足的一线城市而言是巨大的资源浪费。因此，土地供应长效机制要着眼于盘活存量，建立闲置土地转让流通制度，有效推进土地性质变更，鼓励社会资本以参股、联营、转让等方式盘活废旧工厂厂房、仓库等低效用地，形成多元化土地供应主体。

第二，扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下，增加市场有效供给更多需要靠二手房的流通。近年我国存量房流通率仅在1.6%-2.1%之间，比发达国家偏低。一线城市的二手房流通率也比其他国际大城市偏低。这主要由于：（1）我国无房地产持有税，综合持有成本几乎可以忽略，但同时交易税费较多，房屋空置情况较为明显；（2）非商品房性质房屋流通受限。以北京为例，2016年已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到北京存量的33.6%，但换手率仅为0.39%。因此，扩大二手房流通，需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度，平衡政策性住房与商品住房的关系。

第三，补齐租赁市场发展短板，让租房成为新市民的居住方式。增加租赁房屋供给。发展购租并举，培育专业化、规模化租赁机构发展面临的突出问题是租赁房屋供应不足。一线城市的存量房屋用于租赁比例仅为20%左右，远远低于发达国家，新增供应中租赁的比例更低，一些城市房屋空置与租赁短缺并存。租赁长效机制一方面通过税收安排，鼓励居民将空闲房屋拿出来租赁，另一方面从新增土地和存量土地盘活方面增加租赁土地供应。加快住房租赁市场立法，重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利三个最核心痛点，建立交易双方信用管理机制，保障交易双方合法权益。加快机构化、规模化租赁企业发展，最核心的是降低企业管理运营成本，首当其冲的是降低拿房成本，并建立涉及资质、税收、金融等方面行业的监管规范，用高品质的租房服务满足新市民的居住需求。