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专家:房地产调控必须三管齐下

2017/03/14 08:25 来源: 重庆晚报 评论
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今年的政府工作报告中,李克强总理用专门的段落谈住房住居难题,并再次强调住房的住居属性,继而提出了分类调控、发展公租以及推进棚户区住房改造等系列政策思路。李克强总理的《政府工作报告》对房地产调控的重视不言而喻。可以预见,整个2017年,针对房地产的调控政策不会放松,并将看到实质性成效。

今年的政府工作报告中,李克强总理用专门的段落谈住房住居难题,并再次强调住房的住居属性,继而提出了分类调控、发展公租以及推进棚户区住房改造等系列政策思路。李克强总理的《政府工作报告》对房地产调控的重视不言而喻。可以预见,整个2017年,针对房地产的调控政策不会放松,并将看到实质性成效。

毫不手软地打压投机资本

“房子是用来住的、不是用来炒的”,这一论断在《政府工作报告》中再一次得到了强调与彰显,其着眼点除了突出住房的住居属性外,也将住房消费需求与投机炒作需求严格区分开来,同时更隐含着抑制炒房冲动与打击投机资本的政策深意。

过去一年,一线城市与部分二线城市房价的轮番大幅飙涨实质是投机资本借助高杠杆率疯狂驱动的直接结果。自2016年10月的本轮房地产调控虽然让一线城市与部分热点城市的房价停止了上涨的脚步,但并不意味着投机资本已经休眠。央行副行长易纲在“两会”期间接受采访时表示,央行决不会让有意无意产生风险的机构和主体占到便宜。

对于投机资本的打击,监管层应当毫不手软。首先,要全面抑制所有城市房价的上涨幅度,明确各地年度最 高涨幅,并将此纳入地方政府的政绩考核范畴,而且哪个城市的房价出现非正常上涨,政策应该迅速地对此进行集中性限制,封闭投机资本的牟利空间。其次,金融机构对三套房(含三套房)以上银行停止供贷,一线与热点城市禁止购买三套以上住房,同时将二套房贷期限从最长30年缩短到20年,以此加大投机资本的机会成本。再次,要开征资本利得税和遗产税,在交易环节增大投机资本的支付成本。最后,必须尽快建立起全国性的房地产信息平台,将扰乱市场的各种投机行为作为“黑名单”公布于众,并给予不同期限的禁止入市处罚。

力推三四线城市“去库存”

按照《政府工作报告》,加快推动三四线城市的“去库存”步伐应当是今年房地产调控的重中之重。国家统计局的数据显示,截至去年末,商品房待售面积69539万平方米,比上年末减少2314万平方米。成绩固然不小,但必须承认的是,目前三四线城市商品房库存量依然占到了全国的80%,释放压力定然不小。

与一二线城市不同,三四线城市的购房者购买能力有限,购房需求也主要发生在自住层面。正是如此,推动三四线城市的房地产“去库存”,须以房价不上涨为基本前提。对于到三四线城市购房超过三套以上的非本地居民可临时开征高额交易税。与此同时,要配合开展严厉打击违规开发、经营专项行动,对房地产乱象进行集中整治,依法严厉打击违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价等违法违规行为。

封堵的同时还应该导入更多的新能量来助推三四线城市“去库存”。本着因城施策的原则,货币政策可以针对三四线城市给予适当放松,比如将在三四线城市购买首套以及二套住房的按揭贷款首付比例下调到10%,同时在居民贷款利率方面给予更大的优惠。

对于存量房产,政府可以考虑类似购买服务的方式,接盘其中部分并将其视作保障房的类型出售给所需人群。另外,中央政府与地方政府可以分别建立“农民回乡创业专项基金”,将基金支持与创业、购房两个标准结合起来考虑,培植新的购房力量;要实现养老金的全国通兑随取,鼓励与支持老年人在宜居性较强的三四线城市购置房产。

改善基础服务设施与创业和就业环境,以城镇化化解三四线城市房产的库存压力才是久远之计。一方面,要加快建设大城市的副中心和卫星城,把人口从中心城区引流到周边城市,形成新的房产购买主力;另一方面,要提高三四线城市基础设施水平,增强与大城市之间基础设施互联互通功能,以人口的快速流动带动三四线城市房产的销售。另外,要加大对三四线城市教育、医疗、养老等公共服务配套设施的投入与改良力度,促进公共服务的均等化,增强对人的吸引力。

构建灵敏健康的长效机制

无论是在一二线城市还是三四线城市,借用行政手段调控房价只能看到阶段性成效,甚至当行政手段退出后,房市可能还会出现新的扭曲,市场并不能最终出清。因此,维护房地产市场的平稳与健康,还是需要相应的长效机制以及必要的基础制度建设。

地价关联房价、土地供应量影响着房价涨幅已经成为毋庸置疑的事实,故必须针对不同城市建立起灵活的土地供应新常态与新机制,实现土地供应与人口增长的联动。由于人口聚集的原因,一线城市与部分热点二线城市仍然存在很强的住房刚性需求,但这些城市尤其是一线城市的土地供应却十分有限,为此,必须调整土地供应结构,合理提高住宅用地比例。与此同时,随着城市功能的更新,处于中心地带的不少工厂向郊区搬迁,应当允许这些工业用地通过联合、转让等多种方式转换为住宅用地。此外,大城市周边的农村集体经营性土地以及宅基地也可以加快入市步伐,为土地供应输入充足的粮草弹药。

此外,地方政府应当向社会公布住宅用地中期规划和三年滚动计划,以形成市场良好的稳定预期,另一方面要改革土地招拍挂制度,改变“价高者得”的操作方法。

建立起多样化、多层次和多元化的住房供应与需求体系是房地产调控长效机制的又一个重要安排。据住建部的数据,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,2.5亿流动人口多数租房,而城镇常住人口中,选择“先租后买”的也不在少数。由此,在推出新建住房的同时,加快发展租赁市场也成为必要。

在整个房地产长效机制的构建中,房地产税处于最为重要的根本地位。虽然十二届全国人大五次会议并没有将房地产税法列入讨论与审议的议程,但房地产税已在上海、重庆两地先行试点,可以在此基础上将试点范围推广。但房地产税的最初目标是锁定在过度投资需求上,须将正常的消费需求排除在应税之外。

责任编辑:邓丽娟  JN1685
【延伸阅读】
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