李一戈：让“房住不炒”融入国民心态

我的一些朋友，看到这篇文章，可能会有些不高兴。因为，很多话是冲着他们说的。

过往多年，每逢朋友咨询买房的事，若其目的是投资，我一般是回复以“不知道”。很简单，我自己在实践上不懂投资买房，又怎么有资格给别人指点呢。

曾经看过有文章说80后是“最悲催”的一代，一毕业就遇到房价大涨之类。其实，我身边较具投资买房意识的群体，恰恰是80后。他们胆子大，行动迅速，不乏在一线城市买了三五套房子的。而且，我认识的80后朋友，买房基本都是靠自己而非父母。

最令人吃惊的还是，有几位，这三年居然加快了投资节奏。他们中间，有一位假离婚过3次，一位假离婚过2次，都是为了买房。其中一位朋友，家里有三套房子了，居然还有买房资格，就因为之前办理假离婚时，房子都过户在配偶名下。

最近几次饭局，朋友们都津津有味地谈论，哪里的房子可以买，值得买。因为限价，新盘价格大幅低于周边二手房。前阵子南京有个项目开盘，出现所谓千人排队的盛况，就是由于限价后的房价实在诱人。而北京今年有几个新盘也是因为限价，几十人排队抢一套房源，地产商不得不深夜开盘，甚至外面没听到开盘的消息就卖光了。

如你所知，2016年10月以来，以限购限贷限售限价为重要内容的房地产调控，不能不说是空前严厉。客观地说，调控也取得了积极的效果。热点城市的房价涨幅被抑制住了，投机投资性现象被有效遏制。年底，很多城市，土地出让以底价或低溢价率成交，有的城市还传来土地流标的消息。

但即使在这种情况下，仍有一部分消费者睁大眼睛，千方百计寻求投资买房的机会。如果你关心楼市新闻，估计也听到了类似“买到即赚到”的说法。亦即如上所述，在限价的背景下，新盘价低于二手房价。

人们总是基于过去的经验、习惯来判断未来。房价的持续上涨，确实让一部分先期进入楼市的朋友，获得了不菲的收益。而且是纯收益——税费成本都转嫁给了买方。同龄人差不多同时工作，只是由于多买了一两套房，彼此之间的资产性收入就急剧扩大。

我常常说，价格持续上涨的房地产市场，不仅是导致社会成员（资产性）收入差距增大的重要因素，也是形成社会速富暴富心态的重要因素。而投资买房所得几乎均为纯收益的现象，经过十多年的沉淀，也在部分群体里造成一种错觉，以为这就是常态，理所应当。如果全社会要通过税收调节真正分享其收益，必然会遭遇抗拒。但询诸其他较发达和发达经济体，这并非正常。全社会分享其成员的资产性增值收入，乃是通例。

此轮调控以来，房子是用来住的，不是用来炒的，已成为社会共识，简称“房住不炒”。要真正贯彻这个原则，最重要的当然是制度机制建设。也就是中央正在力推的新房改，即，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

前面说了，在如此严厉的调控背景下，为什么仍有部分消费者抱着投资心态寻找买房的机会？一则是因为，主要基于资产市场（包括房地产市场）的速富暴富心态的形成，非一日之功，楼市即有“黄金十年”之说；二则是因为新的住房制度尚在建设之中，转型时期某些区域确实还存在一定的投资机会。

另一方面，也要看到，对于中等收入阶层来说，投资渠道的选择并不太多。在惯性逻辑的推动下，一旦有机会，还是会探入楼市。

理性观察，多年来，房地产市场占据了太多的社会资源。我们要追求内涵性高质量的经济增长，离不开消费性需求的培育。这就必须将原来涌入房地产市场的资源资金尤其是投资性资本，引导到消费行业来，真正让资本支撑或推动消费升级。

要将“房住不炒”融入国民心态，必须坚持制度建设。这两年，房地产长效机制的说法也为人们所接受。长效，就不是着眼于短期，也不只是降房价那么简单。

心态是行为的凝结。根本上还是要让投机投资买房成本太高，不划算。还是要在持有环节想办法。国家保障住有所居，是基于人们生活所需。如果一家拥有两套房是一种改善性需求，多子女、有老人的家庭，还可以有三套房，但你有四套甚至更多套住房，就不能再辩称为基本需求吧。我坚持认为，对拥有三套以上住房或者相应的人均居住面积，在持有环节征税，是挤压投资投机的重要措施。

同时，我建议，应加快研究房地产证券化产品向个人开放，即个体投资者可参与的房地产信托投资基金产品的推出。这是另一个问题，以后再说。