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李一戈:新房改的大方向已经明确

2017/12/22 09:09 来源: 21世纪经济报道 评论
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任何关心2018年中国经济趋势的朋友,都不会忽略年底召开的中央经济工作会议。任何关心2018年中国房地产走势的朋友,也不应轻忽这个重要会议的公报。

任何关心2018年中国经济趋势的朋友,都不会忽略年底召开的中央经济工作会议。任何关心2018年中国房地产走势的朋友,也不应轻忽这个重要会议的公报。

中央经济工作会议在部署明年重点工作时,和前两年一样,有关房地产工作的表述,也是单列一个部分,即第七部分:

“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

十九大报告有关住房制度的表述是:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,与上文表述只有一字之差(“供给”改为“供应”),意思则完全一样。

也就是说,中央要求加快建立的住房制度,定位已经非常明确,即,多主体供应、多渠道保障、租购并举。如何理解这三句话?

“多主体供应”,从土地供应的角度看,除了国有建设用地,增加了集体建设用地。国有建设用的出让主体是各地政府,集体建设用地的出让主体是村集体。另外,有些城市还鼓励国有企事业单位利用自有土地建设保障房,算“半个主体”。

“多渠道保障”,从保障性住房的角度看,与上述供应主体相关,除了各级政府提供的保障房这个主渠道,还增加集体建设用地建设地租赁住房。国有企事业单位利用自有土地建设的保障房,也是补充渠道之一。当然,从普通商品住房的角度看,热点城市须保障供应,也是各地政府的责任。

中央有关住房制度表述最大的变化,还是对租赁住房的强调。从近几年中央经济工作会议和中央政治局会议的公报看,没有哪一次像今年中央经济工作会议这样,将发展住房租赁及其市场机制提升到如此重要的地步。

事实上,2017年中央和地方出台的住房租赁政策,不仅比过往任何一年都要多,也更全面,更具体。专家们常说,房地产市场与政策密切相关。从政策出台的密度、强度和高度说,住房租赁已绝不仅仅是政策信号的问题了。

此前我们记者也报道了,11月以来,几大国有商业银行,以及部分股份制银行,都已在多个省、市与当地政府和知名企业,签订了巨额的战略合作协议,承诺计划投资于发展租赁住房的资金,动辄数百亿甚至数千亿。

一批知名企业也已迅速布局。万科、龙湖、链家、世联行、旭辉等企业,均宣布已经或将在长租公寓囤积重兵。据媒体报道,万科的长租公寓品牌泊寓,计划到2018年拓展45万间,远期规划则计划提供100万套公寓,年收入达到155亿元。

最令我惊讶的,是碧桂园。12月20日,碧桂园正式发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,宣布未来三年将以集体建设用地、自持用地以及收并购用地等方式,提供100万套租赁房源。3年100万套,这是什么样的速度!

常常听专家说,以目前的投资收益比,建设长租公寓甚至普通租赁住房,“算不来账”,很长时间都难以盈利。以此观之,银行也好,房企也好,斥巨资投入租赁住房,很大程度上是一种战略进入。龙湖称长租公寓“三年不打算盈利”,可能就是这个意思。

一位银行行长的话启发了我。他的大意是,如果是利用集体土地建设的租赁住房,投资回报率就可能达到5.5%。也就是,如果土地成本降下来,收益率就能提上去。我们注意到,上海出让的几幅全自持地块,土地成本每平方米只有几千块,这种土地建设的租赁住房,收益率应该是有保障的。

另一方面,如果资金成本能降下来,收益率也可提高。比如,如果能吸引险资进入,资金成本是不是可以降下来?再比如,住房租赁项目允许发行真正的REITs,或者国家给予其一定的税收优惠,收益率也会提高。

今年是住房租赁市场的政策年。我个人相信,随着政策进入全面实施阶段,不管是租赁住房的金融创新,还是税收、资本领域的创新,都是可以期待的。

中央定调,新房改的大方向已经相当明确。住房租赁的重要性,无论怎样强调都不为过。资本、机构、企业,可以行动起来,不必再等了。

    

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责任编辑:张碧薇  JN1787

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