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楼市变盘房企资金压力加大 现金流考验箭在弦上

2017/11/20 09:25 来源: 21世纪经济报道 评论
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政策力度很难在短期内出现松动,且随着政策效果持续发酵,融资端和销售端的压力都会加大。当前资金状况还没真正恶化,但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期,明年上半年资金面压力会更大。

政策力度很难在短期内出现松动,且随着政策效果持续发酵,融资端和销售端的压力都会加大。当前资金状况还没真正恶化,但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期,明年上半年资金面压力会更大。
  11月17日,佳源国际公告称,以人民币24.5亿元的代价收购扬州雨润房地产开发有限公司全部股权。11月15日,中航地产在北交所转让中航城置业(上海)有限公司100%股权,底价为10.64亿元。
  此前的13日和14日,亿达和华侨城也先后有股权交易发生,中铁则将苏州公司的30%股权及相关债权挂牌。
  股权交易一直是房地产业的一项主题。最近几年,随着市场集中度提高,交易频次和金额都在迅速增加。即使在历史销售最好的年份(2017年),股权交易仍不降反升,并在近期密集发布。

  “股权收购体现了一种曲线扩张的模式,但对于被并购方而言,也从侧面说明部分资金压力开始增大,需要通过转让股权等方式来获取新的竞争优势。”上海某研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。
  分析人士指出,虽然很多房企的销售规模攀高,但由于拿地规模较大,企业的资金状况并不如想象乐观。随着调控政策进一步发酵,以及偿债高峰期的到来,资金困境可能进一步显性化。
  上海某房地产研究院副院长杨红旭指出,当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时,说明房企资金面宽松,反之则说明紧张。2017年,前者仍大于后者,但逐步收窄。在今年10月,首度反超0.4个百分点。
  调控政策不放松
  房企资金链趋紧的端倪,从今年7月就开始体现。根据国家统计局的数据,今年上半年,房地产企业到位资金来源增速维持在11.2%。从7月开始连续四个月下降,到10月(累计)已降至7.4%。
  若抛开1月和2月春节假期因素影响,这一水平为2016年以来最低。
  受销售放缓影响,“定金及预售款”、“个人按揭贷款”两项指标的降幅尤其明显。其中,今年前10月,房企定金及预售款的增速为14.8%,而去年末的水平为29%。个人按揭贷款增速更是跌至-1.0%,自2015年以来首度负增长。
  上述两项资金来源,在房企整体到位资金中占比达到46.2%。
  在这背后,是政策调控造成的市场降温。据中原地产统计,今年1-10月,各地发布各类房地产调控政策超过210次,在此前的限购、限贷、限价、限商基础上,又增加了限售。这些政策造成销售下滑,并对房企销售端的资金来源带来较大限制。
  投资端面临的政策压力同样不小。过去一年多来,房企股权融资渠道基本被切断,债权融资也大受影响。在银行授信之外,企业更多诉诸信托融资和海外渠道,但这并不能弥补前述缺口。
  根据中国民生银行地产金融事业部发布的《中国不动产金融研究报告》,截至8月末,2017年房地产业(按照wind行业划分)A股融资135.5亿元,较去年同期下降89.3%。
  按照证监会行业分类,截至今年8月末,房地产行业共发行债券311只,发行金额2689亿元,同比下降69.6%。其中,某机构销售榜单中的30强房企发行债券713亿元,金额不到去年同期的20%。
  目前来看,政策层面并没有松动的迹象。中国城市科学研究会理事长仇保兴近日表示,党的十九大报告中有三句话对房地产影响较大:一是,要建立健全金融的监控体系,守住不发生系统性金融风险的底线。二是,要坚持房子用来住的、不是用来炒的定位。三是,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。“一是守住,二是坚持,三是建立,就概括了整个房地产未来一些动向。”
  大多数分析人士认为,政策力度很难在短期内出现松动,且随着政策效果持续发酵,融资端和销售端的压力都会加大。
  偿债压力将至
  在企业层面,虽然销售规模和利润普遍提高,但由于拿地规模增加,企业的现金流同样受到影响。
  万科公告显示,今年前三季度,其经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少了61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。
  由于同期万科持有的现金流达到943亿元,这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企,就会感到捉襟见肘。
  如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度经营活动产生的现金流为负。华侨城曾在今年8月将“新着东方”项目49%股权出让给泰禾,并在交易公告中表示,“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。
  一些意欲快速扩张的房企,负债率可能更高。今年前三季度,阳光城负债总额1694亿,扣除预收账款后的债务1282亿,净负债率达281%。其中,一年内到期的非流动负债246亿,比上年末增加536.87%。
  在一定程度上,这是由阳光城加大拿地规模所致。2016年,阳光城通过公开招拍挂、并购共获取25个项目(67宗地块),耗资281亿元。今年上半年,阳光城又获得64个地块,耗资251亿元。
  此外还有大量房企因公开市场拿地规模较大,出现经营性现金流大幅减少,甚至为负的现象。
  由于企业的策略布局和资金管理能力不同,其资金状况有所差别,但就行业总体水平而言,资金压力增加的趋势已确立无疑。另一个理由在于,偿债高峰期将很快到来。
  原华远地产董事长任志强今年中曾表示,未来三年房地产企业有超过一万亿债务到期。海通证券也指出,房企存量债务到期压力集中在2018-2021年。其中,过去两年产生的3年期贷款将在2018-2019年到期。
  严跃进表示,当前资金状况还没真正恶化,但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期,明年上半年资金面就会变差。
  他认为,唯一的变数在于,若宏观经济表现弱于预期,那么资金面恶化的程度要弱于预期。即楼市的托底功能依然会受重视,适当阶段性地融资宽松做法也会体现。


    

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