园区样本天安云谷培植垂直产业生态 构建产城社区

天安云谷在智慧园区方面的实践也卓有成就，杨毅归结为“内生驱动”——天安云谷设立了专门运营的公司深圳智慧园区信息技术有限公司，有一百多人的智慧园区的技术团队，每年几千万的研发投入。

一条梅观高速，隔开华为坂田基地和富士康龙华科技园。伴随着两大巨头的成长，深圳市龙岗区曾经的“关外旧城”不断更新着。现如今，与其相邻，一片充满科技创新气息和生活气息的园区正在逐步扩大，为其带来新生机。

作为深圳市城市更新的示范项目，天安云谷总占地76万平方米，总建筑面积289万平方米，计划8到10年分六期建成，培育上市公司50家，实现产值3000亿，税收200亿。目前，一期已经投入使用，二期正在建设。

“我们所在的位置在华为和富士康旁边，我们会围绕它们的生态去打造产业，希望在我们力所能及的范围内，搭建未来城市形态需要的空间，强调关联与共享，创造空间与空间的关联，企业与企业的关联、人与人的关联，营造更好的创新氛围。”9月21日，在接受21世纪经济报道记者专访时，天安云谷开发运营商天安骏业总裁杨毅表示。

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tyle="text-indent: 2em; text-align: left;">    产城社区

来到已经投入使用的天安云谷一期，一条宽阔的“云平台”连通楼宇，它不仅是室外的公共活动空间和内部的互通廊道，周围更是集中布置着图书馆、餐饮、休闲等公共服务设施，整体呈现出立体、集约的园内景观。

而几年前，这里还全都是低端业态，随处可见小厂房和握手楼。杨毅把这样的片区称为“非典型区域”，他对此的解释是，“其他人没想过这个区位可以做这样的东西”，他也认为，中国城市结构的发育在过去的“摊大饼”的模式下有很多缺憾，需要新的城市的空间去弥补，产城社区就是这样的一种新的城市结构，这正是天安云谷的机会。

当下，万科、绿地等传统地产公司纷纷涉足产业地产，海尔、富士康等将自建厂房形式升级为产业地产开发主体，国外普洛斯、丰树集团等外资也纷纷介入，产业地产迅速发展，但也存在同质化竞争严重、区域集聚效应差、配套不平衡等诸多问题。

“如果仅仅是做地产，很多决策的维度就会相对进入快速回笼资金、‘去化’等相对短期的目标，但如果从城市的角度去做，决策的维度就会放得更长一点，更基础性一点。”

杨毅相信，“功夫在诗外”。“创新发达的国家和地区有更好的人文、艺术基础，创意、原创的内容更多。从创意到创新的机制转换也更好，有更多的风投，学校跟产业也有更好的联合创新机制。深圳在应用创新方面是全球比较活跃的地区，但创新的基础环境部分还不够，机制也还要进一步的创新。”他说。

因此，云谷一期建设了图书馆，每天满满当当的人流让杨毅很是自豪。“这是一期我觉得最成功的项目，虽然每年起码要补贴一两百万”，杨毅告诉记者，二期会建设一个科技艺术馆，补贴力度会比图书馆更大，去做长期的、变化的展览，让从青少年、社区居民到企业家到园区人才，都能有机会近距离地尝试认识梵高、认识莫奈，了解他们创作的逻辑，营造更好的创新人文氛围。

持续投入也不得不面对短期现金回笼与长期运营收益平衡的问题。杨毅的观点是，商业的本质在于能不能有效地解决需求的问题，如果能够做到“叫好又叫座”，企业愿意来，人才愿意停留，商业能在这里得到发展，一定不会只是理念上的成功，也会在商业上取得成功。

他也指出，一些投入是可以回收的，比如说智慧园区上的投入带来的低碳运行，过去是成本，现在每年能节约大笔电费，很快就能收回之前的投资。

从收入结构上来讲，天安云谷目前房屋销售仍是主流，租赁收入占比已经有所提升，运营服务和模式输出方面也开始产生现金流。

“自身的资金基础是根本；其次是金融机构的支持，我们一般会考虑中长期的信贷模式，而不是像一般房地产开发的短周期模式；第三，现在政府也在逐步开放类似REITs这样的新模式，这也是一种可能性。最重要的是必须‘叫好也叫座’，如果这两点实现了，目前中国的经济环境来看，提供一个资本结构上的支持只是金融创新的过程而已。”杨毅说。

挖掘垂直生态

距离天安云谷项目北部约1公里处，即为华为的全球总部基地所在。目前，华为消费者BG租用了天安云谷约13万平米研发物业，此外，艾比森、康冠、世强、安奈儿等一批知名企业已经入驻，园区整体招商完成率达99%以上。

天安云谷在园区产业规划发展之初，就聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业及智能设备、机器人等智慧产业，以及围绕其发展相关服务业和生产型服务业。

目前来看，一方面是吸引传统的IT企业以及从事云、管、端研发的企业进驻园区，为他们搭建产业平台；另一方面，则是吸引应用云的技术企业，帮助企业建立互联网思维，拓展发展思路。此外，文化新经济方向也被杨毅看好，他认为，更多创意类、IP运营类企业的入驻能够营造一个激发创意的生态，推动企业转型升级。

“首先，我们围绕华为打造生态，这是一个很清晰的一个思路。产业园最开始就寻找到华为的很多外包商比如中软国际、埃森哲等入驻园区；第二就是孵化器的重度垂直。现在所有孵化器的危机也就在于只是简单聚集，缺乏产生核变的力量。必须首先要有企业进来，围绕着这些企业去建孵化器。”杨毅总结道，天安云谷从投资结构上来讲，一定是先做产业部分，而不是说先去做配套部分回笼资金，是一个主动和自觉的行为，在产业的基础上协同资源。

据介绍，目前天安云谷正在做一个聚焦于AI和工业4.0的孵化器，会整合华为、富士康的一些资源，比如实验室的共享。尽管还在建设，已经锁定了来自于美国、中国台湾近20个创新团队。

当然，华为并不是处处都有。杨毅也表示，周边有龙头企业是福气，但不是充分条件。有龙头企业会首先围绕龙头企业做文章，没有龙头企业则会围绕中小企业的产业集群因地制宜，考虑具有爆发性增长的领域寻找龙头企业。“现在的产业代际可能也就是2到3年，我们很重要的一个目标就是，要知道在哪一个群体里蕴含着未来可能会成为行业龙头或者隐形冠军的企业，为它创造生态。”

他这样描述这个过程：首先要对产业有认知，了解未来在哪里爆发出新形态，无论是空间产品还是服务产品都要有清晰的目标对象。有了方向，就好像在一个重点的学校里，不知道谁会考上清华，但如果有人考上很可能就在这所学校。这就是产业集群的思路，聚集一批小企业，为它们搭建生态，推动它发展进程的缩短或者机遇的增加。

智慧运营

天安云谷在智慧园区方面的实践也卓有成就，杨毅归结为“内生驱动”——天安云谷设立了专门运营的公司深圳智慧园区信息技术有限公司，有一百多人的智慧园区的技术团队，每年几千万的研发投入。

建设之初，天安云谷也与华为、IBM、顺丰、超算深圳等企业达成了战略协议，在智慧园区平台建设与运营上开展深度合作。天安云谷的智慧运营涵括了融资租赁、企业非核心业务外包、敏捷物流仓储体系、拎包入驻的创业发展服务体系、人才关爱服务体系、云计算应用等诸多亮点。

天安云谷自主开发的智慧园区运营服务集成平台CC+能够实现社区的整体在线。此外，也会每个月对企业进行运行数据的反馈。比如，通过能耗管理系统，天安云谷方面发现华为终端的用电量没有波峰波谷，白天和夜间用电量较为稳定，了解到其夜间照明设施和空调系统长期处于工作状态，通过对华为的建议，为其每月节省150万元用电费用。

“智慧没有评价体系，我认为考核的两点就是，企业是不是觉得便利，这个我们通过一站式服务来满足。第二是运营是不是绿色，智慧园区不一定要是互联网的，但是一定要是绿色的，如果一个科技园区的运营不是绿色的，是可以一票否决的。在一点上，天安云谷的绿色建筑在运营阶段是国家二星，物业是国家较高的星级三星。”

杨毅坦言，目前阶段还是刚刚开始，还有很多不足。他举例，目前，CC+上的服务还没有真正实现线上线下的融合，有一些还只是简单的预约服务，未来要深入挖掘，实现整体的闭环。此外，未来希望脱离人为的创新，实现数据驱动创新，通过数据分析寻找关联性获得决策建议。目前阶段，一方面对用户行为特征的数据收集还不典型，另一方面还没真正建立数据比对的模型。

天安云谷也是新技术热情的拥抱者，致力于集成行业里各种先进应用。杨毅介绍，首先有了明确的目标，有稳定的团队、固定的投入，其次在机制上会要求各个部门有自己领域的智慧相关的课题，并且建立了产城社区研究院。

对于新技术，他有着自己的判断逻辑，“我们会关注新技术，它的稳定性、可靠性怎样，能在多久范围内先进，成本如何，是不是噱头。”据介绍，天安云谷二期会全面应用人脸识别的安防系统，在消防上实现园区内的物联网，提升消防保障水平。

“关于企业的联通问题，每个厂商它当然只考虑自己的问题，但在园区要打通这些数据，采购阶段就会要求采购对象要有通讯接口，如果这些接口无法解决，就用自己的团队来解决联通问题。一旦做成了，就可以在其他园区复制。”

目前，天安云谷也通过商业的模式已经或正在向前海深港青年梦工场、海尔云谷、青岛院士港、金地、全至科技园、硅谷动力、北京中粮广场等几十个园区输出平台与服务。