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当成品住宅遇上洛阳楼市 开发商担忧之中寻机遇

2017/09/01 08:54 来源: 搜狐焦点网 评论
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成品住宅在洛阳推广情况如何?购房者对《指导意见》的实施有何期待和担忧?房地产开发商又会如何应对新的政策?成品房如何保证装修质量?成品房住宅到底有何优势?本报记者对此进行了调查走访。

恒大绿洲小区

当成品住宅将成行业大趋势,问洛阳楼市,谁主沉浮!

伴随着政策的深入和市场环境的成熟,成品住宅的时代来了。河南省住房和城乡建设厅等七部门联合印发的《关于加快发展成品住宅的指导意见》(以下简称《指导意见》)提出,成品住宅要从明年1月1日起全面推行。

成品住宅在洛阳推广情况如何?购房者对《指导意见》的实施有何期待和担忧?房地产开发商又会如何应对新的政策?成品房如何保证装修质量?成品房住宅到底有何优势?本报记者对此进行了调查走访。

01

市场:

开发商多为大牌,比例还不大

“2015年,河南省的成品住宅不足100万平方米,2017年已突破1000万平方米……”

据河南省住房和城乡建设厅统计数据显示,2015年,河南省只有万科、恒大、碧桂园等少数开发企业在做成品住宅产品,如今,金科、金地、保利、融创、招商、富力、绿地等外来房企,以及康桥、亚新、正商、正弘、建业、美景、永威等本土开发企业纷纷投身成品住宅的研发和建设当中,目前郑州市场在售、待售的成品住宅项目有70余个。

在洛阳,成品住宅的推广也肇始于品牌房企入驻洛阳。2009年9月,洛阳恒大绿洲开盘,首次在洛阳推出精装房交付,同时又邀请范冰冰、黎明等明星一起见证,让恒大绿洲连续几年蝉联洛阳楼盘销售之冠。

此后几年,洛阳虽有房企想涉足精装房市场,但由于受困于采购成本、装修管控、个性化需求等,后续发展十分缓慢,并未形成气候。

“很多企业想学习恒大做精装成品住宅,但是自身实力有限,而且对市场研判不到位,定价高了市场不买账,定价低了企业亏损太多,所以很难实现。”业界人士分析认为。

2013年,碧桂园在洛阳伊滨区拿地,2014年7月,洛阳碧桂园高层首期开盘时销售的还是毛坯房,之后调整发展模式,开始推精装修成品住宅,成品住宅销售价每平方米比毛坯房贵了900元~1000元。

据介绍,恒大绿洲和碧桂园推出的成品住宅,其装修风格、设计样式、用材等,由公司统一安排,同一期房源采用同种模式,受到洛阳购房者的热捧。

此后,洛阳的各大开发商开始了成品住宅的研发,并试着推向市场。目前,君河湾、水岸国际、银润中央广场都推出了精装产品,中弘中央广场、美伦香颂也有精装小户型,但都未在销售中占主流,也未形成大范围的推广。

综合来看,成品住宅在洛阳推广并未全面铺开,80%以上在售、待售房产仍是毛坯房。

02

焦点:房价会不会涨?装修有没有保证?

“推广成品住宅,会不会导致房价上涨,增加普通购房者负担?”

“毛坯房交房时都有很多问题,成品住宅会不会有更多的纠纷?”

“交房后,成品住宅如果出了问题,维修维护该找谁?”

……  ……

记者在采访中了解到,购房者对成品住宅的认识还处于懵懂阶段,一方面希望买房后能实现拎包入住,另一方面又有疑问:房价会不会上涨?装修有没有保证?

从全国来看,在相当长一段时间内,毛坯住宅占据着市场的主流,但经济发达地区成品住宅占商品房开发市场的比例高于经济欠发达地区。此外,住宅品质也是参差不齐,偷工减料、设计不科学导致的维权事件多有发生。

针对房价会不会涨的问题,地产界人士路延熹表示,从大开发商的推广情况来看,成品住宅的价格并未大幅上涨,反而会为购房者节省不少装修成本。因为开发商是统一采购、装修,量大价低,其材料、施工等成本比消费者零散采购要低。

比如说,一套100平方米的住宅,装修成本在12万元左右,开发商的大批量采购建材及服务,可能只要8万元,而且这笔钱可以计算在房价中,购房者可以用按揭贷款支付,总的来说更划算。

针对购房者关注的装修监管问题,河南省住房和城乡建设厅有关负责人表示,未来,我省将建立一整套成品住宅标准体系,《成品住宅分户验收标准》《成品住宅施工图审查标准》《河南省成品住宅评价标准》等即将出台,标准的逐步细化会使成品住宅建设的各个方面更加有据可循。

针对购房者的个性化需求,最新发布的《指导意见》也指出,可根据不同层次需要逐步开展“菜单式”“定制式”的成品住宅交付模式。此外,成品住宅不等于全装修房和精装房,它只是解决了固定面铺装或涂饰,管线及终端安装,门窗、厨房和卫生间基本设施配备等“硬装”部分,具备基本使用功能,但“软装”部分可供购房者自由发挥,足够打造个性化居所。

03

优势:成品房可节省成本、提升格调

“买房容易装修难”“装修一套房子,毁了半条命”。对于经历过装修房子的人而言,不管是找装修公司全承包,还是找小工半承包,都是一件闹心又窝火的事儿。

在装修中,市民高女士先后遇到的有施工队偷工减料、建材采购的团购陷阱、橱柜卫浴的高价低质、油漆的环保不达标,装修房子基本是“一步一个坑”。

“价格不仅远超预算,而且房子居住起来才发现问题更多,主要原因就是对房子装修知之甚少。”高女士给记者列举了几项装修中的失误:卫生间、厨房地漏不好,就会经常堵塞,还会返臭味;橱柜设计不合理,拿取东西不方便;储物空间少,家里收拾起来费时费力;都知道多安插座,但是安几个、安哪里没有考虑周全,入住后使用不便。

高女士认为,开发商统一设计,统一买建材,肯定比单个去买价格低。而对她这样的上班族来说,要应付忙碌的工作,还要经常去看房子装修、选建材,快则1~2个月,慢则半年,实在让人费心费力。“如果再选一次,我一定选装修好的房子。”

此外,粗放的住宅产业发展模式近年来弊端日益显现,装修破坏房屋主体结构、资源浪费、扰民等问题频出。发展成品住宅,还能节省建筑材料,减少建筑垃圾,降低环境污染。

据建筑部门测算,住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾,其中有85%是可以回收再利用的资源。如果全年全省有100万户进行装修改造,一年就会产生约200万吨垃圾,既污染环境,又造成了巨大的浪费。

据悉,到2020年,河南城镇绿色建筑占新建建筑的比例将达50%。与传统设计和建造方式相比,统一批量施工,全装修房的成本更低,更符合健康、安全和环保的要求。

业内人士表示,成品房因集中建设、集中装修、交房即住等特点,符合低碳住宅的发展要求,也有利于推进节能、节水产品的规模化应用,降低房屋使用成本。因此,成品房也被称为目前房地产行业中最务实的低碳产品。

    04

    影响:喜忧参半,先行一步更有竞争力

推进成品住宅是推动住宅产业化转型升级的重要步骤,倒逼企业推进住宅品质的提升,对开发商而言,既是机遇亦是挑战。

“喜忧参半”。面对即将推行的成品住宅,这是洛阳本土开发商的真实反馈。喜的是,多了一个可供比拼的新舞台——装修;忧的是,没有成为行业领先者,一不小心就成为大型房企口中的鱼肉。

河南省成品住宅研究中心常务副主任肖艳辉认为,成品住宅对于整个行业来说,是一次颠覆,这个颠覆不仅仅波及到开发商,建筑材料商、建筑设计院也都会受到很大的影响,房地产行业要在新规则之下重新洗牌。

说到成品住宅,从成立之初就坚持做成品住宅的恒大地产最有发言权。无论是开盘热销的“恒大现象”,还是“无理由退房”政策受热捧,高品质、高性价比、全装修交楼等都让恒大赢得了消费者的心。

一位恒大内部人士表示,近几年,恒大的成品住宅销售额都是快速上涨,一方面是恒大的品质值得信赖,另一方面也表现出购房者对成品住宅的需求比例越来越大。

业内人士分析认为,成品住宅是人们对高品质生活的一种追求。未来几年,尤其是到了90后买房的年代,这部分群体对新鲜事物接受程度更高,加之互联网的交流方式让人们有更多的信息来源,成品住宅市场将更加透明,也将受到更多的购房者青睐。

“成品住宅对于许多中小开发商而言,更多的是挑战。因为涉足成品住宅市场,对开发商提出了更高的要求和更严峻的考验。”洛阳一家本土开发商相关负责人告诉记者,从房屋设施、土建施工到建材采购、装修监管,都对开发商提出了更高的要求。综合来看就是,成品住宅考验了开发商整合资源的能力,考验了开发商专业人才和团队建设的能力。

从另一个角度来看,随着市场的不断规范,政策的不断完善,在优胜劣汰的激烈竞争中,成品住宅的推广,必然会加速房地产市场的淘汰和洗牌,对资源的整合能力和人才的储备,将成为房企进军成品住宅市场的核心竞争力。开发商应趁早着手,早做谋划,只有树品牌、讲信誉、经得起市场检验的开发商才能在市场竞争中站稳脚跟,立于不败之地。

05

展望:地产开发进入服务比拼时代

“开发商不像是开发商,更像是一个居住服务的提供者”。未来房地产的竞争看的不是谁的面积大、谁的产品多,而是看谁的体验做得好。

2015年,河南建业就宣布,以轻资产的模式,用三到五年,实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型,形成大建业生态圈,涉及足球、商业综合体、酒店、文化旅游、生态农业、社区物业、家装等领域。

在酒店领域,建业与“洲际”“喜达屋”“雅高”等多个国际知名酒店管理集团建立了战略合作关系;在生态农业领域,建业在许昌鄢陵开建5000亩的“现代示范农业项目”,提供有机农产品及生态休闲服务……

建业住宅集团(中国)有限公司董事局主席胡葆森表示,在多元化布局的基础上,构想打造“产业联盟、商家联盟、投资者联盟和合作平台”,与其他行业进行跨界合作,实现轻资产战略的转型。

这一设想目前正在完善之中,也是碧桂园、恒大、万科等国内几个大型品牌房企新的聚焦点。也就是说,大型房企都在谋划从单纯开发商到综合性服务商的转变。

“开发商不仅要会跑100米,更要学会跑1000米、10000米。”一家地产咨询公司负责人表示,开发商不仅要会盖房子,还要会运营地产的附加产业及设施,为业主提供智慧居所,最终为客户提供更为舒适、安全、便捷、环保的生活环境。

该业内人士表示,从实际运营来看,不管是万科、恒大等国内大型房企,还是建业等本土房企,其地产服务业务还处于培育期,其成为公司新的主营业务增长点还需要时间,公司不仅需要花费大量时间扶持服务类业务发展,还要预留足够的现金和账面利润,来为新业务创造内外部环境。

记者手记

推广须多方协力

对于成品住宅的未来,地产界人士提出了自己的建议,其核心就是需要政府、行业管理者的多方协力。

就目前河南成品房市场现状而言,成品房住宅要发展,离不开政府、行业、市场的监管,离不开强大完善的成品住宅质量验收、监管体系,必须多方监管,违者重罚,否则业主就无法信任成品住宅的质量。

在政策扶持方面,政府可出台一系列鼓励政策,或通过税收倾斜,重点扶持成品住宅集成解决方案,并敦促相关政策的落地。

在成品住宅实施方面,行业管理者要出台明确的行业规范,建立健全设计、装修服务业的行业规范,以及质量监管和业主参与制度,从而推动成品住宅良性、向好地发展。

从市场发展来讲,这是市场规范化的必然选择。未来的市场将更加规范化,而在这场战役中,一批房企已经先行一步,一批房企或面临淘汰,一场大洗牌、大颠覆、大风暴正席卷而至。

相关链接

推广成品住宅地区

●浙江

2016年5月1日,《浙江省绿色建筑条例》发布,浙江建立全装修成品住宅推广机制。

●海南

今年5月22日,海南省住房与城乡建设厅印发公布《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》(简称办法),7月1日(含)后取得施工许可证的商品住宅工程须全部实行全装修,成为首个全面施行商品住宅全装修的省份。

●南京

今年8月8日,南京市政府发布通知:2017年新开工建设装配式建筑项目总面积达到300万平方米以上、装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到30%以上,后续逐年提高,到2020年全市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到50%以上。

●成都

今年8月15日,成都市建委报审《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》指出:未来全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例或将达到100%,目前相关部门正在制定具体时间表。

来源:洛阳商报

    

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责任编辑:张碧薇  JN1787

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